За підсумками 2011 року основний купівельний попит як і раніше
сконцентрований на 2-3-кімнатних квартирах площею до 150 кв. м, - пише «Дело».
Консалтингова компанія Knight Frank підвела підсумки елітної нерухомості
Києва за 2011 рік. За підсумками 2011 року ціни на первинному ринку в елітному
сегменті і бізнес-класі продемонстрували істотне зростання. Житлові проекти
економ-класу при цьому продовжують знижувати середні ціни пропозиції. На ринку
спостерігається висока активність девелоперів, говориться у звіті компанії,
який є в розпорядженні "Дела".
"У 2011 році зросла кількість запитів на придбання елітного житла. На
жаль, пропозиція поки не встигає за попитом, основна її частина, як і раніше,
представлена квартирами великих площ і в
комплексах, які не в повній мірі відповідають заявленому позиціонуванню",
- говорить старший консультант Департаменту професійних послуг та інвестицій,
Knight Frank Kiev Алла Куценко.
Первинний ринок елітного житла за підсумками 2011 року займає близько 4% у
загальній структурі ринку. Основна питома вага припадає на об'єкти економ-класу
(близько 54%).
Незважаючи на зростання кількості елітних проектів протягом 2009-2010 рр., частка
елітного житла залишається на колишньому рівні (близько 4%), оскільки нові
проекти класу "економ" і "бізнес" відрізняються
масштабністю.
"Хочеться відзначити позитивні тенденції в сегменті. Нові проекти
відрізняються гарною якістю будівництва, високим рівнем інженерії, цікавим
дизайном, ліквідними площами квартир. Дефіцит пропозиції поки дозволяє
девелоперам встановлювати ціни на нові об'єкти на бажаному рівні. Проте вже з
2013-2014 рр. слід очікувати істотного зростання цінової конкуренції в елітному
сегменті і, можливо, зниження цін по ряду об'єктів", - продовжує директор
з розвитку бізнесу Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.
Елітний сегмент в 2011 р. продемонстрував хорошу динаміку і активно
розвивався. Так, за минулий рік відновилося будівництво житлових комплексів
PecherSKY, "Будинок на Пирогова", "Клубний будинок на
Мічуріна". Крім того, у другому півріччі почалося будівництво житлового
комплексу на вулиці Звіринецька та комплексу "Арт Хол" на вулиці
Воровського, що збільшило обсяг первинного ринку на 145 квартир. Розвиток нових
проектів, що з'явилися на ринку в 2010-2011 рр., не змінило поточний обсяг
пропозиції, який зберігається на рівні 2010 р., оскільки в ряді об'єктів, що
будуються, продажі не відкривалися. У грудні 2011 р. на первинному ринку
пропонувалося до продажу близько 1500 квартир в елітних новобудовах сумарною
площею близько 250 тис. кв. м.
При цьому тільки 9% квартир пропонувалося в 10 комплексах, зданих в
експлуатацію. В IV кварталі 2011 р. на п'яти будівельних майданчиках зводився
каркас будівлі. Будівництво "Клубного дому на Мічуріна" і Diamond
Hill наближається до завершальної стадії, їх введення в експлуатацію
заплановано в першому півріччі 2012 р. На початковій стадії будівництва
знаходяться комплекси PecherSKY, "Арт Холл" і проект на вулиці
Звіринецька.
Протягом року залишалося замороженим будівництво на трьох об'єктах
("Аристократ", "Дельфін", 2-а черга проекту
"Воздвиженка") через нестачу фінансування і відсутність активного
попиту. Площі пропонованих на продаж квартир - в досить широкому діапазоні: від
60 кв. м до 592 кв. м. При цьому середня площа 1-кімнатної квартири складає 60
кв. м, 2-кімнатної - 86 кв. м, 3-кімнатної - 157 кв. м, 4-кімнатної - 216 кв.
м, багатокімнатних квартир - 282 кв.м, пентхаусів - 426 кв. м. Переважаючими в
структурі пропозиції в сегменті елітного житла залишаються квартири площею
більше 250 кв. м. Частка квартир площею до 150 кв. м, що користуються
підвищеним попитом у потенційних покупців, не перевищує 30%.
Найвищі ціни - в комплексах "Клубний будинок", Diamond Hill і
Fresco Sofia
Протягом 2011 р. на первинному ринку елітної нерухомості Києва спостерігалося
коливання середньої ціни. На початку року ряд девелоперів знизили ціни на
квартири в побудованих комплексах, щоб стимулювати продажі та підвищити
конкурентоспроможність своїх об'єктів. В результаті за підсумками I півріччя
2011 р. загальне зниження середньої ціни пропозиції склало близько 5,8%. В силу
незначного обсягу пропозиції в сегменті елітної нерухомості вихід нової
пропозиції може зробити істотний вплив на рівень середньої ціни.
Так, в III кварталі 2011 р. в елітному сегменті був відзначений істотний
ріст середньої ціни (до 13%), що було обумовлено відкриттям продажів в
комплексі Diamond Hill. Мінімальна ціна пропозиції в ньому склала 10 000 $ /
кв. м. Але вже в IV кварталі різке зростання показника змінилося на зниження,
викликане початком будівництва і продажів у комплексі "Арт Хол", ціни
в якому були значно нижчі за середні по ринку. За підсумками 2011 р. середня
ціна пропозиції елітного житла виросла на 5,4% в порівнянні з 2010 р. і досягла
7860 $ / кв. м. При цьому докризовий мінімум так і не досягнуто, зараз різниця
з історичним максимумом становить порядку 20%.
Найбільш високі ціни пропозиції зафіксовані в житлових комплексах
"Клубний будинок на Десятинній", Diamond Hill і Fresco Sofia, де
максимальна ціна квадратного метра становить 15 000 $ / кв. м і більше.
Середній бюджет угоди склав $ 1,08 млн.
З кінця 2009 р. рівень попиту і обсяги продажів стабілізувалися. Аналіз
угод показав, що найкраща динаміка продажів спостерігається в тих проектах, які
здані в експлуатацію або перебувають на завершальному етапі будівництва. На
даний момент обсяг квартир, що знаходяться на ринку, в таких об'єктах не
перевищує 15-20%. Важливою особливістю 2011 стала переорієнтація попиту з
старого житлового фонду на якісне нове житло (як правило, в новобудовах з
високим ступенем готовності).
Обмежена пропозиція в зданих в експлуатацію комплексах, в сукупності з
високою ціною і великою площею квартир спровокували підвищення попиту на
об'єкти, що будуються. Кількість запитів на покупку квартир у споруджуваних
об'єктах зросла на 7% в порівнянні з 2010 р. Покупці вибирають квартири невеликої
площі в якісних проектах. Сумарні продажі за 2011 р. виросли по відношенню до
2010 р. на 1,3%, середній бюджет угоди склав $ 1080000. Найбільш ліквідним
продуктом залишаються 3-кімнатні квартири площею до 150 кв. м. Більшість
елітних квартир купується для власного проживання, тому вимоги потенційних
покупців до якісних характеристик об'єктів стали набагато вище.
У 2012 році нова пропозиція складе 325 квартир
Аналіз поточної динаміки будівництва нових об'єктів приводить до висновку,
що в найближчі рік-два не очікується істотного збільшення обсягів пропозиції,
оскільки на завершення будівництва девелоперам знадобиться як мінімум
рік-півтора, а з урахуванням сформованої практики затримки термінів введення в
експлуатацію житлових об'єктів цей період може протривати до 2 років. У 2012 р.
в сегменті елітної нерухомості планується початок продажів в проектах H Tower,
PecherSKY, "Будинок на Пирогова".
Таким чином, нова пропозиція складе 325 квартир. Це може привести до
загострення конкуренції в елітному сегменті і підвищення маркетингової
активності девелоперів. Ми очікуємо, що тенденція цінової стабілізації, що сформувалася
на ринку елітного житла в кінці 2011 р., продовжиться і в 2012 р., і значних
цінових коливань не буде.
Газета «ДЕЛО»