По итогам 2011 года основной
покупательный спрос по-прежнему сконцентрирован на 2-3-комнатных квартирах
площадью до 150 кв. м, - пишет «Дело».
Консалтинговая компания
Knight Frank подвела итоги элитной недвижимости Киева за 2011 год. По итогам
2011 года цены на первичном рынке в элитном сегменте и бизнес-классе
продемонстрировали существенный рост. Жилые проекты эконом-класса при этом
продолжают снижать средние цены предложения. На рынке наблюдается высокая
активность девелоперов, говорится в отчете компании, который есть в
распоряжении "Дела".
"В 2011 году возросло
количество запросов на приобретение элитного жилья. К сожалению, предложение
пока не успевает за спросом, основная его часть по-прежнему представлена
квартирами больших площадей и в комплексах, не в полной мере соответствующих
заявленному позиционированию", — говорит старший консультант Департамента
профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev Алла Куценко.
Первичный рынок элитного
жилья по итогам 2011 года занимает около 4% в общей структуре рынка. Основной
удельный вес приходится на объекты эконом-класса (около 54%).
Несмотря на рост количества
элитных проектов в течение 2009-2010 гг., доля элитного жилья остается на
прежнем уровне (около 4%), поскольку новые проекты класса "эконом" и
"бизнес" отличаются масштабностью.
"Хочется отметить
позитивные тенденции в сегменте. Новые проекты отличаются хорошим качеством
строительства, высоким уровнем инженерии, интересным дизайном, ликвидными
площадями квартир. Дефицит предложения пока позволяет девелоперам устанавливать
цены на новые объекты на желаемом уровне. Однако уже с 2013-2014 гг. следует
ожидать существенного роста ценовой конкуренции в элитном сегменте и, возможно,
снижения цен по ряду объектов", — продолжает директор по развитию бизнеса
Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.
Элитный сегмент в 2011 г. продемонстрировал
хорошую динамику и активно развивался. Так, за прошедший год возобновилось
строительство жилых комплексов PecherSKY, "Дом на Пирогова",
"Клубный дом на Мичурина". Кроме того, во втором полугодии началось
строительство жилого комплекса на улице Зверинецкая и комплекса "Арт
Холл" на улице Воровского, что увеличило объем первичного рынка на 145
квартир. Развитие новых проектов, появившихся на рынке в 2010-2011 гг., не
изменило текущий объем предложения, который сохраняется на уровне 2010 г., поскольку
в ряде строящихся объектов продажи не открывались. В декабре 2011 г. на
первичном рынке предлагалось к продаже около 1500 квартир в элитных
новостройках суммарной площадью около 250 тыс. кв. м.
При этом только 9% квартир
предлагалось в 10 комплексах, сданных в эксплуатацию. В IV квартале 2011 г. на
пяти строительных площадках возводился каркас здания. Строительство
"Клубного дома на Мичурина" и Diamond Hill близится к завершающей
стадии, их ввод в эксплуатацию запланирован в первом полугодии 2012 г. На
начальной стадии строительства находятся комплексы PecherSKY, "Арт
Холл" и проект на улице Зверинецкая.
В течение года оставалось
замороженным строительство на трех объектах ("Аристократ",
"Дельфин", 2-я очередь проекта "Воздвиженка") из-за
недостатка финансирования и отсутствия активного спроса. Площади предлагаемых
на продажу квартир — в достаточно широком диапазоне: от 60 кв. м до 592 кв. м.
При этом средняя площадь 1-комнатной квартиры составляет 60 кв. м, 2-комнатной
— 86 кв. м, 3-комнатной — 157 кв. м, 4-комнатной — 216 кв. м , многокомнатных
квартир — 282 кв.м, пентхаусов — 426 кв. м. Преобладающими в структуре
предложения в сегменте элитного жилья остаются квартиры площадью более 250 кв.
м. Доля квартир площадью до 150 кв. м, пользующихся повышенным спросом у
потенциальных покупателей, не превышает 30%.
Самые высокие цены — в
комплексах "Клубный дом", Diamond Hill и Fresco Sofia
В течение 2011 г. на
первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдались колебания средней цены.
В начале года ряд девелоперов снизили цены на квартиры в построенных
комплексах, чтобы стимулировать продажи и повысить конкурентоспособность своих
объектов. В результате по итогам I полугодия 2011 г. общее снижение средней
цены предложения составило около 5,8%. В силу незначительного объема
предложения в сегменте элитной недвижимости выход нового предложения может
оказать существенное влияние на уровень средней цены.
Так, в III квартале 2011 г. в
элитном сегменте был отмечен существенный рост средней цены (до 13%), что было
обусловлено открытием продаж в комплексе Diamond Hill. Минимальная цена
предложения в нем составила 10 000 $/кв. м. Но уже в IV квартале резкий рост
показателя сменился на снижение, вызванное началом строительства и продаж в
комплексе "Арт Холл", цены в котором были значительно ниже средних по
рынку. По итогам 2011 г. средняя цена предложения элитного жилья выросла на
5,4% по сравнению с 2010 г. и достигла 7 860 $/кв. м. При этом докризисный
минимум так и не достигнут, сейчас разница с историческим максимумом составляет
порядка 20%.
Наиболее высокие цены
предложения зафиксированы в жилых комплексах "Клубный дом на
Десятинной", Diamond Hill и Fresco Sofia, где максимальная цена
квадратного метра составляет 15 000 $/кв. м и более.
Средний бюджет сделки
составил $1,08 млн.
С конца 2009 г. уровень
спроса и объемы продаж стабилизировались. Анализ сделок показал, что лучшая
динамика продаж наблюдается в тех проектах, которые сданы в эксплуатацию или
находятся на завершающем этапе строительства. На данный момент объем квартир,
находящихся на рынке, в таких объектах не превышает 15-20%. Важной особенностью
2011 г. стала переориентация спроса со старого жилого фонда на качественное
новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности).
Ограниченное предложение в
сданных в эксплуатацию комплексах, в совокупности с высокой ценой и большой
площадью квартир спровоцировали повышение спроса на строящиеся объекты.
Количество запросов на покупку квартир в строящихся объектах выросло на 7% по
сравнению с 2010 г. Покупатели выбирают квартиры небольшой площади в
качественных проектах. Суммарные продажи за 2011 г. выросли по отношению к 2010
г. на 1,3%, средний бюджет сделки составил $1 080 000. Наиболее ликвидным
продуктом остаются 3-комнатные квартиры площадью до 150 кв. м. Большинство
элитных квартир приобретается для собственного проживания, поэтому требования
потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного
выше.
В 2012 году новое предложение
составит 325 квартир
Анализ текущей динамики
строительства новых объектов приводит к выводу, что в ближайшие год-два не
ожидается существенного увеличения объемов предложения, поскольку на завершение
строительства девелоперам понадобится как минимум год-полтора, а с учетом
сложившейся практики задержки сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов этот
период может продлиться до 2 лет. В 2012 г. в сегменте элитной недвижимости
планируется начало продаж в проектах H Tower, PecherSKY, "Дом на
Пирогова".
Таким образом, новое
предложение составит 325 квартир. Это может привести к обострению конкуренции в
элитном сегменте и повышению маркетинговой активности девелоперов. Мы ожидаем,
что сформировавшаяся на рынке элитного жилья в конце 2011 г. тенденция ценовой
стабилизации продолжится и в 2012 г., и значительных ценовых колебаний не
будет.
Газета «ДЕЛО»