Будівельні компанії, керівники яких замислюються про реалізацію нових
проектів, все частіше стикаються з непосильним завданням, пов'язаним з
оформленням права оренди або власності на земельну ділянку. У цьому випадку
багато хто з них розглядає можливість придбати корпоративні права на юрособу,
на яку вже оформлене право користування наділом і навіть затверджений проект з
будівництва будинків. Підвищення інтересу до цього бізнесу може привести до зростання
цін на готові проекти.
Проектні роботи
У докризовий період, коли будівельний бізнес приносив непогані дивіденди,
особливу активність у ньому проявляли посередники. Вони відкривали юрособи,
реєстрували на них право власності або оренди земельної ділянки, а також
розробляли і затверджували проект з будівництва на наділі об'єкта житлової або
комерційної нерухомості. Згодом така компанія перепродувалася зацікавленому
забудовнику, який, не втрачаючи декількох років на оформлення паперів,
приступав до зведення будівлі. При цьому будівельники не особливо чіплялися до
якості проектів житлових будинків: попит на первинному ринку був настільки
великий, що покупців мало цікавили навіть планування. Багато з них готові були
вкладати кошти мало не в будь-які об'єкти. Особливо це стосувалося
перекупників, які були активними учасниками ринку житлової нерухомості в
докризовий період.
Після початку кризи попит на такі компанії впав практично до нуля. Але в
поточному році він почав відновлюватися. Частково це пов'язано і з підвищенням
інтересу покупців до житла на первинному ринку. «Якщо в 2010 р. на житло в
новобудовах доводилося 20% від загального числа продажів квартир в Києві, то в
минулому році його частка зросла до 40%. У поточному році, за моїми прогнозами,
вона збільшиться, але незначно», - підкреслює керуючий директор компанії ARPA
Real Estate Михайло Артюхов.
Покупці стали активніше купувати житло, відреагувавши таким чином на
зростаючу пропозицію на ринку. Частина заморожених будівель була добудована в
минулому році, при цьому девелопери пішли на поступки. Наприклад, стали готові
надавати розстрочки платежів або допомагати з оформленням кредиту за відносно
невисоким ставками. Крім цього, вони погоджуються надавати знижки потенційним
покупцям і вносити зміни в договір, що приваблює клієнтів забудовників.
Купуємо готове
Враховуючи підвищення інтересу до квартир у новобудовах, забудовники почали
закладати нові будівельні майданчики. І багато з них знову зіткнулися з
проблемою оформлення земельних ділянок. «Наша компанія не займається
відведенням землі. Цей процес досить заплутаний, непрозорий і, найголовніше, ми
не знаємо, за якою ціною нам в підсумку дістанеться земельна ділянка. А,
значить, не можемо розрахувати свою рентабельність. Це як валіза без ручки», -
пояснює гендиректор промислово-будівельної групи «Ковальська» Сергій Пилипенко.
За його словами, саме тому вони воліють співпрацювати з компаніями, які вже
мають на руках проект і права землекористування. «Ми можемо або викупити проект
і самостійно його реалізувати, або виступити його співінвестором. Приміром, у
компанії може бути 100 га
землі. Природно, що самостійно вона таку ділянку ніколи не забудує, тому і
привертає кілька забудовників, кожний з яких виконує свій шматок роботи.
Пропорційно цьому і розподіляється прибуток», - розповідає С. Пилипенко.
За словами провідного спеціаліста з нерухомості кримської компанії «Союзбудтехнологія»
Валерії Петрусевич, близько половини їх будівництв ведеться на земельних
ділянках, які були викуплені разом з корпоративними правами на компанію. «У
цьому випадку нам доводиться не тільки компенсувати всі витрати на відведення
земельної ділянки, але і на розробку концепції, а також виплатити продавцеві
преміальні», - уточнює вона.
Спеціаліст із нерухомості Ярослав Цуканов стверджує, що купувати
корпоративні права забудовників часто примушує хороші місцерозташування ділянок
- у районах поряд зі станціями метрополітену, з гарною транспортною доступністю
і розвиненою інфраструктурою. Саме в будинках, розташованих в цих районах, покупці
хочуть придбати житло або готові відвідувати торговий центр. «Не секрет, що
вільних ділянок в хороших районах вже практично не залишилося», - підкреслює
експерт.
Земельна ініціатива
Судячи з подій на ринку, в найближчий рік попит на корпоративні права компаній
будуть зростати. Зокрема, цьому посприяють і законодавчі ініціативи. Наприклад,
згідно зі ст. 24 закону «Про регулювання містобудівної діяльності», «у разі
відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого
відповідно до вимог цього закону, надання земельних ділянок із земель державної
або комунальної власності у власність або користування фізично і юридичним
особам для містобудівних вимог забороняється». Місцева ж влада зрозуміла норму
закону однозначно і відмовляється надавати ділянки під забудову без проведення
зонування, прикриваючись тим, що їй не виділили обіцяні кошти з держбюджету. В
результаті, 7 червня Конфедерація будівельників України звернулася до
Генпрокуратури з вимогою перевірити роботу влади на місцях на предмет порушення
містобудівного законодавства.
А заступник голови комітету Верховної Ради з питань будівництва,
містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики
Ігор Лисов навіть запропонував заборонити виділяти земельні ділянки під забудову
в тих населених пунктах, де зонінг ще не проведений. У свою чергу, в Асоціації
міст парирували, що у міст просто немає коштів для проведення зонінгу. А
більшість надходжень до скарбниці витрачаються на соціальні потреби.
Через цю плутанину забудовники напевно все частіше стануть звертати свій
погляд на покупку готових проектів з наявними земельними ділянками, що
дозволить їх власникам підвищувати ціни. Крім того, в докризовий період
розробники намагалися розмістити на земельній ділянці максимальні за площею
об'єкти комерційної нерухомості або закладали в житлові будинки великі
квартири. Однак тепер такі проекти не користуються попитом, через що їх новим
власникам доводиться їх переробляти, що теж додає вартості кінцевому продукту.
Тетяна Александрова, UGMK.INFO