Строительные
компании, руководители которых задумываются о реализации новых проектов, все
чаще сталкиваются с непосильной задачей, связанной с оформлением права аренды
или собственности на земельный участок. В этом случае многие из них
рассматривают возможность приобрести корпоративные права на юрлицо, на которое
уже оформлено право пользования наделом и даже утвержден проект по
строительству зданий. Повышение интереса к этому бизнесу может привести к росту
цен на готовые проекты.
Проектные работы
В докризисный
период, когда строительный бизнес приносил неплохие дивиденды, особую
активность в нем проявляли посредники. Они открывали юрлица, регистрировали на
них право собственности либо аренды земельного участка, а также разрабатывали и
утверждали проект по строительству на наделе объекта жилой или коммерческой
недвижимости. Впоследствии такая компания перепродавалась заинтересованному
застройщику, который, не теряя нескольких лет на оформление бумаг, приступал к
возведению здания. При этом строители не особо придирались к качеству проектов
жилых домов: спрос на первичном рынке был настолько велик, что покупателей мало
интересовали даже планировки. Многие из них готовы были вкладывать средства
едва ли не в любые объекты. Особенно это касалось перекупщиков, которые были
активными участниками рынка жилой недвижимости в докризисный период.
После начала кризиса
спрос на такие компании упал практически до нуля. Но в текущем году он начал
возобновляться. Отчасти это связано и с повышением интереса покупателей к жилью
на первичном рынке. «Если в 2010
г. на жилье в новостройках приходилось 20% от общего
числа продаж квартир в Киеве, то в прошлом году его доля возросла до 40%. В
текущем году, по моим прогнозам, она увеличится, но незначительно», -
подчеркивает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Покупатели стали
активнее приобретать жилье, отреагировав таким образом на растущее предложение
на рынке. Часть замороженных зданий были достроены в минувшем году, при этом
девелоперы пошли на уступки. Например, стали готовы предоставлять рассрочки
платежей либо помогать с оформлением кредита по относительно невысоким ставкам.
Помимо этого, они соглашаются предоставлять скидки потенциальным покупателям и
вносить изменения в договор, что привлекает клиентов застройщиков.
Покупаем готовое
Учитывая повышение
интереса к квартирам в новостройках, застройщики стали закладывать новые
строительные площадки. И многие из них снова столкнулись с проблемой оформления
земельных участков. «Наша компания не занимается отводом земли. Этот процесс
достаточно запутан, непрозрачен и, самое главное, мы не знаем, по какой цене
нам в итоге достанется земельный участок. А, значит, не можем рассчитать свою рентабельность. Это как
чемодан без ручки», - объясняет гендиректор промышленно-строительной группы
«Ковальская» Сергей Пилипенко.
По его словам,
именно поэтому они предпочитают сотрудничать с компаниями, которые уже имеют на
руках проект и права землепользования. «Мы можем либо выкупить проект и
самостоятельно его реализовать, либо выступить его соинвестором. К примеру, у
компании может быть 100 га
земли. Естественно, что самостоятельно она такой участок никогда не застроит,
поэтому и привлекает несколько застройщиков, каждый из которых выполняет свой
кусок работы. Пропорционально этому и распределяется прибыль», - рассказывает
С.Пилипенко.
По словам ведущего
специалиста по недвижимости крымской компании «Союзстройтехнология» Валерии
Петрусевич, около половины их строек ведется на земельных участках, которые
были выкуплены вместе с корпоративными правами на компанию. «В этом случае нам
приходится не только компенсировать все затраты на отвод земельного участка, но
и на разработку концепции, а также выплатить продавцу премиальные», - уточняет
она.
Специалист по
недвижимости Ярослав Цуканов утверждает, что покупать корпоративные права
застройщиков часто вынуждает хорошие месторасположение участков - в районах
рядом со станциями метрополитена, с хорошей транспортной доступностью и
развитой инфраструктурой. Именно в домах, расположенных в этих районах,
покупатели хотят приобрести жилье либо готовы посещать торговый центр. «Не
секрет, что свободных участков в хороших районах уже практически не осталось», -
подчеркивает эксперт.
Земельная инициатива
Судя по событиям на
рынке, в ближайший год спрос на корпоративные права компаний будут возрастать.
В частности, этому поспособствуют и законодательные инициативы. К примеру,
согласно ст. 24 закона «О регулировании градостроительной деятельности», «в
случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории,
утвержденного в соответствии с требованиями этого закона, предоставление
земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в
собственность или пользование физически и юридическим лицам для
градостроительных требований запрещается». Местные же власти поняли норму
закона однозначно и отказываются предоставлять участки под застройку без
проведения зонирования, прикрываясь тем, что им не выделили обещанные средства
из госбюджета. В результате, 7 июня Конфедерация строителей Украины обратилась
в Генпрокуратуру с требованием проверить работу властей на местах на предмет
нарушения градостроительного законодательства.
А заместитель
председателя комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроения и
жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Игорь Лысов даже
предложил запретить выделять земельные участки под застройку в тех населенных
пунктах, где зонинг еще не проведен. В свою очередь, в Ассоциации городов
парировали, что у городов попросту нет средств для проведения зонинга. А
большинство поступлений в казну расходуются на социальные нужды.
Из-за этой
неразберихи застройщики наверняка все чаще станут обращать свой взор на покупку
готовых проектов с имеющимися земельными участками, что позволит их владельцам
повышать цены. Кроме того, в докризисный период разработчики старались
разместить на земельном участке максимальные по площади объекты коммерческой
недвижимости либо закладывали в жилые дома большие квартиры. Однако теперь
такие проекты не пользуются спросом, из-за чего их новым владельцам приходится
их переделывать, что тоже добавляет стоимости конечному продукту.
Татьяна Александрова, UGMK.INFO