Ринок офісної нерухомості Києва отримав несподівану
пропозицію перекласифікуватися. На думку деяких консалтерів, необхідно змінити
кордони ділового серця столиці, а кожному БЦ привласнити ще одну букву
«класності» - це дасть краще розуміння ринку і цін на ньому. Противники ідеї
вважають, що вона потрібна лише для того, щоб пролобіювати штучне підвищення
статусу невдалих об'єктів.
Більше
букв і більше місця
Наявна класифікація бізнес-центрів Києва застаріла. До
такого висновку прийшли експерти компанії CB Richard Ellis (CBRE), які 13
вересня презентували нову концепцію. На думку директора департаменту
стратегічного консалтингу та аналітики Марини Крестініної, існуюча
класифікація, розроблена в 2005 р., вже не актуальна.
Нагадаємо, в 2005 р. за участю провідних консалтингових
компаній та The American Chamber of Commerce в Україні (ACC) була розроблена
класифікація офісних приміщень, визначені вимоги до будівлі для кожного класу,
а також позначені кордони центрального ділового району (CBD) для Києва. З тих
пір класифікація і розташування CBD змін не зазнавала.
Але, як пояснює керуючий партнер компанії в Україні
Радомир Цуркан, за останні 6 років CBD розрісся, за його рамками з'явилося
безліч великих БЦ площею більше 5 тис. кв. м. При цьому, на його думку, не
можна прив'язувати класифікацію тільки до місця розташування об'єкта з тим, щоб
БЦ класу «А» міг розташовуватися виключно в центрі міста. Як вважає консалтер,
краще, коли якісні об'єкти «розкидані» по місту.
Пропозиція CBRE полягає в тому, щоб розширити наявні
кордони CBD, розділити його на 5 зон (клас «А»), додати на карті Києва ще 4
зони, прилеглі до центру (клас «В»), а також кілька локацій вздовж ліній метро,
де
також спостерігається ділова активність (клас «С»). Крім того, пропонується
ускладнити класифікацію БЦ.
«З розширенням географії ринку і появою якісних об'єктів
у нецентральних районах зростає необхідність виділення в класифікації будинків
такого критерію як місце розташування. Таким чином, CB Richard Ellis пропонує
класифікувати будівлю за двома критеріями - якість об'єкта і місце
розташування. Якість офісних приміщень є домінуючим критерієм і визначається,
відповідно до вже прийнятої в 2005 р. стандартної класифікації. У той час як
класифікацію за місцем розташування рекомендується проводити відповідно до
виділених зон», - пояснюють у компанії. Таким чином, кожний БЦ пропонується
класифікувати за допомогою двох букв, перша з яких буде означати якість
будівлі, друга - якість його місця розташування, наприклад, «АА» або «ВС».
Колективна
думка
Вважаючи свою пропозицію новаторською, в компанії
повідомили, що готові до критики і обговорення питання з іншими консалтинговими
компаніями. Але їх колеги і конкуренти по ринку виявилися неприємно здивовані
ініціативою CBRE. Мовляв, минулого разу класифікація розроблялася,
обговорювалася і приймалася провідними консультантами спільно, тому якщо і
назріла необхідність змін, вирішувати питання потрібно спільно, а не
приєднуватися чи спростовувати чиюсь одиничну думку.
«За своїм визначенням класифікація офісних приміщень є
узгодженим продуктом дискусій багатьох сторін ринку (а саме - найбільших
девелоперів, інвесторів, професійних консультантів), і, що важливо, враховує
основні вимоги великих споживачів офісних приміщень. При цьому подібні
документи випускаються на ринок під егідою організацій, в яких всі ці сторони мають
членство, і де існують відповідні комітети», - говорить директор департаменту
офісної нерухомості Colliers International (Україна) Максим Ткаленко.
У свою чергу, гендиректор «DTZ Україна» Нік Коттон вважає,
що пропоновані зміни мають бути винесені на обговорення, відкрито обговорені і
узгоджені усіма. «Жоден з консультантів, інвесторів або девелоперів не має
права в односторонньому порядку вносити зміни в класифікацію, оскільки це дасть
можливість будь-кому робити поправки для їх власної вигоди, що і відбудеться,
якщо одна компанія окремо заявить про нову класифікації», - пояснює він .
Обговорювати питання експерти пропонують в рамках таких організацій як АСС,
European Business Association або нещодавно створеного Ukrainian Real Estate
Club.
Деякі учасники ринку взагалі вважають, що зазначена
пропозиція - пряме лобіювання CBRE власних об'єктів, які погано здаються в
оренду або не дотягують до бажаного класу. Адже не всі офіси вдається
розташувати у приємних і зручних місцях, є ряд БЦ близько заводів, залізниць, цвинтарів
- тому навіть при високій якості будівель їх ніяк не можна віднести до класу «А».
Хоча як маркетинговий хід ініціативу можна розцінювати як непоганий спосіб
просування об'єктів на ринку.
У компанії Jones Lang LaSalle коментувати пропозицію CBRE
не захотіли, пояснивши, що вважають це некоректним. І, незважаючи на заклик
CBRE публічно обговорювати проблему, повідомили, що будуть раді діалогу з
колегами, але вести його воліють не через пресу, а безпосередньо. Подібну думку
висловив і М. Ткаленко: "Тому ми в Colliers International, будучи одним з
багатьох гравців ринку комерційної нерухомості, вважаємо безглуздим
обговорювати або коментувати думку чи позицію окремо взятої компанії, оскільки
вважаємо некоректною саму ініціативу в подібному вигляді і формі, яку
запропонувала компанія CBRE».
Новаторство
не допоможе
При цьому окремі консалтери визнають, що офісному ринку
Києва необхідно деяке оновлення. «Я згоден з тим, що існуюча класифікація,
розроблена комітетом з нерухомості АСС в 2004-2005 рр., на сьогоднішній день
потребує перегляду і оновлення. Проте, з тих пір як я вийшов зі складу комітету
в 2008 р., я більше не був залучений в це питання», - розповідає Н. Коттон. У
Jones Lang LaSalle також повідомили, що мають і власне бачення на класифікацію,
хоча і не захотіли конкретизувати.
У той же час більшість учасників ринку вважає, що ринок
офісної нерухомості Києва ще не настільки великий, щоб настільки ускладнювати
його класифікацію. «Існуюча схема є стандартним зразком міжнародної системи
класифікації. І, перш за все, необхідно правильно навчитися використовувати і
застосовувати саме її, не ускладнюючи нововведеннями, які можуть вводити в
оману і обіграватися на користь орендодавців. Адже відомо, що в першу чергу від
класифікації залежить орендна ставка об'єкта. Тим більше, що в існуючій системі
використовуються додатково до букв ще й плюси з мінусами, наприклад, БЦ класу «А»
з не центральним місцем розташування визначається як «В+». Цього цілком
достатньо для розуміння рівня БЦ і його можливої орендної ставки», - впевнена директор зі стратегічного розвитку DEOL
Partners Марина Римаренко.
Представник компанії «Юджин» Сергій Овчинников, який
відповідає за створення БЦ «Троїцький», вважає запропоновану ідею безперспективною.
На його думку, CBD Києва поки не вийшов за раніше окреслені рамки. А коментуючи
думку CBRE про те, що більш об'ємна класифікація дозволить точніше розуміти
ринок і встановлювати орендні ставки, він зазначив, що класифікація є умовною і
носить лише рекомендаційний характер, отже, ціни кожен власник БЦ встановлює за
власним розсудом. Клієнти ж, у свою чергу, вибирають офіс в першу чергу не по
класності будинку, а за його технічними характеристиками (в т.ч., локації) і
ціною.
«Зміни до класифікації, думаю, тільки заплутають
учасників ринку і ускладнять процес присвоєння класу, а також можуть посилити
маніпуляцію з даною термінологією, яка і так присутня на ринку. І, відповідно,
введе в оману щодо рівня орендних ставок і якісних характеристик», - вважає аналітик
DEOL Partners Валентина Бердинських. Тим більше, що й сьогодні, незважаючи на
наявність загальновизнаної та простішої класифікації, учасники ринку не завжди
сходяться в оцінках якості БЦ, часом привласнюючи одному й тому ж об'єкту
«звання» від «В-» до «В+».
Наталія
Тарасова, UGMK.INFO