Рынок
офисной недвижимости Киева получил неожиданное предложение
переклассифицироваться. По мнению некоторых консалтеров, необходимо изменить
границы делового сердца столицы, а каждому БЦ присвоить еще одну букву
«классности» - это даст лучшее понимание рынка и цен на нем. Противники идеи
считают, что она нужна лишь для того, чтобы пролоббировать искусственное
повышение статуса неудачных объектов.
Больше букв и больше
места
Имеющаяся
классификации бизнес-центров Киева устарела. К такому выводу пришли эксперты
компании CB Richard Ellis
(CBRE), 13 сентября презентовавшие новую концепцию. По мнению
директора департамента стратегического консалтинга и аналитики Марины
Крестининой, существующая классификация, разработанная в 2005 г., уже не актуальна.
Напомним,
в 2005 г.
при участии ведущих консалтинговых компаний и The American
Chamber of Commerce
в Украине (ACC) была разработана классификация офисных помещений,
определены требования к здания для каждого класса, а также обозначены границы
центрального делового района (CBD) для Киева. С тех пор
классификация и расположение CBD изменений не претерпевала.
Но,
как объясняет управляющий партнер компании в Украине Радомир Цуркан, за
последние 6 лет CBD разросся, за его рамками появилось
множество крупных БЦ площадью более 5 тыс. кв. м. При этом, по его мнению,
нельзя привязывать классификацию только к месторасположению объекта с тем,
чтобы БЦ класса «А» мог
располагаться исключительно в центре города. Как считает консалтер, лучше,
когда качественные объекты «разбросаны» по городу.
Предложение
CBRE состоит в том, чтобы расширить имеющиеся границы CBD,
разделить его на 5 зон (класс «А»), добавить на карте
Киева еще 4 зоны, прилегающие к центру (класс «В»), а также несколько
локаций вдоль линий метро, где также наблюдается деловая активность (класс «С»). Кроме
того, предлагается усложнить классификацию БЦ.
«С
расширением географии рынка и появлением качественных объектов в нецентральных
районах растет необходимость выделения в классификации зданий такого критерия
как месторасположение. Таким образом, CB Richard
Ellis предлагает классифицировать здание по двум критериям –
качество объекта и месторасположение. Качество офисных помещений является
доминирующим критерием и определяется, в соответствии с уже принятой в 2005 г. стандартной
классификацией. В то время как классификацию по месторасположению рекомендуется
проводить в соответствии с выделенными зонами», - объясняют в компании. Таким
образом, каждый БЦ предлагается классифицировать с помощью двух букв, первая из
которых будет означать качество здания, вторая – качество его
месторасположения, например, АА или ВС.
Коллективное мнение
Считая
свое предложение новаторским, в компании сообщили, что готовы к критике и
обсуждению вопроса с другими консалтинговыми компаниями. Но их коллеги и
конкуренты по рынку оказались неприятно удивлены инициативой CBRE. Мол, в
прошлый раз классификация разрабатывалась, обсуждалась и принималась ведущими
консультантами совместно, поэтому если и назрела необходимость перемен, решать
вопрос нужно совместно, а не присоединяться или опровергать чье-то единичное
мнение.
«По
своему определению классификация офисных помещений является согласованным
продуктом дискуссий многих сторон рынка (а именно – крупнейших девелоперов,
инвесторов, профессиональных консультантов), и, что немаловажно, учитывает
основные требования крупных потребителей офисных помещений. При этом подобные
документы выпускаются на рынок под эгидой организаций, в которых все эти
стороны состоят, и где существуют соответствующие комитеты», - говорит директор
департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Максим
Ткаленко.
В
свою очередь, гендиректор «DTZ Украина» Ник
Коттон считает, что предлагаемые изменения должны быть вынесены на обсуждение,
открыто оговорены и согласованы всеми. «Ни один из консультантов, инвесторов
или девелоперов не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в
классификацию, так как это даст возможность любому делать поправки для их
собственной выгоды, что и произойдет, если одна компания отдельно заявит о
новой классификации», - объясняет он. Обсуждать вопрос эксперты предлагают в
рамках таких организаций как АСС, European Business Association либо недавно
созданного Ukrainian Real Estate Club.
Некоторые
участники рынка вообще считают, что указанное предложение – прямое лоббирование
CBRE собственных объектов, которые плохо сдаются в аренду или не дотягивают до
желаемого класса. Ведь не все офисы удается расположить в приятных и удобных
местах, есть ряд БЦ около заводов, железных дорог, кладбищ – поэтому даже при
высоком качестве зданий их никак нельзя отнести к классу «А». Хотя как маркетинговый
ход инициативу можно расценивать как неплохой способ продвижения объектов на
рынке.
В
компании Jones Lang LaSalle комментировать предложение CBRE не захотели,
объяснив, что считают это некорректным. И, несмотря на призыв CBRE публично
обсуждать проблему, сообщили, что будут рады диалогу с коллегами, но вести его
предпочитают не через прессу, а напрямую. Подобное мнение выразил и М.
Ткаленко: «Поэтому мы в Colliers International, будучи одним из многих игроков
рынка коммерческой недвижимости, считаем бессмысленным обсуждать либо
комментировать мнение или позицию отдельно взятой компании, поскольку считаем
некорректной саму инициативу в подобном виде и форме, которую предложила
компания CBRE».
Новаторство не поможет
При
этом отдельные консалтеры признают, что офисному рынку Киева необходимо
некоторое обновление. «Я согласен с тем, что существующая классификация,
разработанная комитетом по недвижимости АСС в 2004-2005 гг., на сегодняшний
день нуждается в пересмотре и обновлении. Однако, с тех пор как я вышел из состава
комитета в 2008 г.,
я больше не был вовлечен в данный вопрос», - рассказывает Н. Коттон. В Jones
Lang LaSalle также сообщили, что
имеют и собственное видение на классификацию, хотя и не захотели
конкретизировать.
В
то же время большинство участников рынка считает, что рынок офисной
недвижимости Киева еще не настолько большой, чтобы настолько усложнять его
классификацию. «Существующая схема является стандартным образцом международной
системы классификации. И, прежде всего, необходимо правильно научиться использовать
и применять именно ее, не усложняя нововведениями, которые могут вводить в
заблуждение и обыгрываться в пользу арендодателей. Ведь известно, что в первую
очередь от классификации зависит арендная ставка объекта. Тем более, что в
существующей системе используются дополнительно к буквам еще и плюсы с
минусами, например, БЦ класса «А» с не центральным
месторасположением определяется как «В+». Этого вполне достаточно
для понимания уровня БЦ и его возможной арендной ставки», - уверена директор по
стратегическому развитию DEOL Partners
Марина Римаренко.
Представитель
компании «Юджин» Сергей Овчинников, отвечающий за создание БЦ «Троицкий»,
считает предложенную идею бесперспективной. По его мнению, CBD
Киева пока не вышел за ранее очерченные рамки. А комментируя мнение CBRE
о том, что более объемная классификация позволит точнее понимать рынок и
устанавливать арендные ставки, он отметил, что классификация является условной
и носит лишь рекомендационный характер, следовательно, цены каждый собственник
БЦ устанавливает по собственному усмотрению. Клиенты же, в свою очередь,
выбирают офис в первую очередь не по классности здания, а по его техническим
характеристикам (в т.ч., локации) и цене.
«Изменения
в классификации, думаю, только запутают участников рынка и усложнят процесс
присвоения класса, а также могут усилить манипуляцию с данной терминологией,
которая и так присутствует на рынке. И, соответственно, введет в
заблуждение относительно уровня арендных ставок и качественных характеристик»,
- считает аналитик DEOL Partners Валентина Бердинских.
Тем более,
что и сегодня, несмотря на наличие общепризнанной и более простой
классификации, участники рынка не всегда сходятся в оценках качества БЦ, порой
присваивая одному и тому же объекту «звания» от В- до В+.
Наталья Тарасова, UGMK.INFO