Підводячи
підсумки 2013 року, що минає, ми проаналізували, як протягом року змінилися
ціни на квартири різних типів.
Найбільшим
попитом серед покупців як і раніше користуються квартири невеликої площі – «гостинки»
і однокімнатні. Такі квартири, виставлені на продаж за ціною, адекватною якістю,
навіть у нинішні непрості часи продаються швидко, пише Domik.ua.
Квартири ж у три
і більше кімнат найчастіше продаються довго. Саме їх нерідко купують значно
дешевше спочатку заявленої вартості: якщо квартиру не вдається продати швидко,
ціна на неї може знизитися і на 10%. В результаті за рахунок завищених на
початкових етапах продажу цін ми спостерігаємо їх статистичне зростання в
окремих сегментах, якого на практиці може і не бути.
Втім, окремі
продавці, оцінивши квартиру в якусь суму, знижувати ціну відмовляються навідріз,
продаючи свою нерухомість місяцями.
Як і загальна по
місту ціна квадратного метра, ціни в наймасовіших сегментах, за даними порталу
нерухомості Domik.net, істотних змін за результатами 2013 року не зазнали.
Так, коливання
ціни квадратного метра однокімнатної квартири було зовсім незначним. За рік
вона знизилася всього на 0,6% і до кінця грудня 2013 становить $1694.
Ціна квадратного
метра двокімнатної квартири на сьогоднішній день практично така ж, як і на
початку 2013 року — $1755, але протягом року істотно коливалася.
Проте подорожчав
квадратний метр трикімнатної квартири. Якщо рік тому його ціна була найнижчою
серед найбільш популярних сегментів, то сьогодні — найвища: $1756, на 2,3% вище,
ніж на початку 2013 р. Коливання цін протягом року також було достатньо
відчутним, та й зміни структури пропозиції помітно.
«Гостинки» і
чотирикімнатні квартири не відрізняються масовістю, тому зміни ціни тут більш
відчутні.
«Гостинки» впали
в ціні на 4,8%, середня вартість квадратного метра сьогодні навіть нижче, ніж
однокімнатних квартир — $1692. Хоча на початку року квадратний метр таких
малогабаритних квартир коштував дорожче, ніж одно-, дво- і трикімнатних. Однак
ріелтори стверджують, що ціни на «гостинки» аж ніяк не знизилися — швидше, за
їхніми спостереженнями, навпаки. Пов'язаний такий парадокс зі зміщенням
структури пропозицій у бік дешевших районів. Так, наприклад, кількість
продаваних квартир в Деснянському районі зросла, як і ціна квадратного метра.
Тим не менш, вона все ж нижче вартості квадратного метра «гостинок» на
Печерську, пропозиція яких, навпаки, зменшилася.
Чотирикімнатні
квартири до кінця 2013 р. подорожчали на 1,4%, на сьогоднішній день середня
вартість квадратного метра становить $2169. При цьому, протягом року середня
ціна коливалася в межах 7%.
Середня вартість
«гостинки» по Києву до кінця 2013 року становить $49268, на початку року — $53
315. Однокімнатні квартири коштують у середньому $66193, за рік середня ціна
істотно не змінилася. Середня ціна двокімнатної квартири сьогодні — $107 339,
на початку року трохи менше — $106 238. Усереднена ціна пропозиції трикімнатної
роздільної квартири — $151 688, на початку року — $144 889. Середня ціна на
чотирикімнатні майже вдвічі вище, ніж на трикімнатні — $293 709, рік тому ця
цифра була помітно нижче — $267 835. Така дорожнеча чотирикімнатних квартир
пояснюється їх розташуванням переважно в центральних районах Києва.
Можна купити
квартиру в Києві і набагато дешевше середніх цін. Однак, як показує досвід,
вартість житла може бути занижена штучно. Зокрема, дешевше пропонуються
квартири від забудовників, а також об'єкти, що не існують зовсім, так звані «заманухи».
Тому нижні межі вартості житла в Києві дуже приблизні.
Мінімальна
вартість «гостинки», за нашими даними, коливається в межах $34 100. Ціни
однокімнатних квартир стартують від $40 000, двокімнатних — від $63 100,
трикімнатних — від $87 800. Мінімальна ціна на чотирикімнатні квартири — $148
400.
При загальній
цінової стабільності в окремих районах і масивах коливання цін все ж
спостерігалися.
Так, відчутно
впали в ціні однокімнатні квартири на Академмістечку — на 12,6%, і Святошині — 10,4%.
Двокімнатні
квартири помітно подешевшали в історичному центрі Києва — на 16,3%, і на
Березняках — на 11,6%.
Зниження ціни на трикімнатні
квартири спостерігаємо на Нижньому Печерську — 22,4%. Причому, що примітно, за
рахунок новобудов. Наприклад, «сталінки» тут в ціні навіть зросли на 6,8%.
Зростання цін
було помічено тільки на квартири на Позняках: подорожчали одно- і двокімнатні.
На тлі інших аналогічних сегментів київського ринку нерухомості — значно.
Однокімнатні квартири зросли в ціні на 5,9%, «двійки» — на 6,7%.
Такі різкі
коливання цін на окремих масивах не є закономірністю і навряд чи виявляться
стійкою тенденцією. Пов'язані вони, здебільшого, зі змінами в структурі
пропозиції. У тому числі, на криву ціноутворення вплинули пропозиції в недавно
побудованих будинках. Житло в них реалізується на вторинному ринку за ціною
первинного: наприклад, квартири у вже зданих будинках виставляються на продаж
забудовниками, або ж інвестори на стадії закінчення будівництва пропонують
переуступку прав власності.
Загальна
тенденція по місту показує, що незначне підвищення цін торкнулося переважно «гостинок»
— по всьому місту, а також три-, чотирикімнатних квартир у прицентральних
районах Києва за рахунок збільшення кількості пропозицій в новобудовах бізнес-
і преміум-класу. Ціни на одно- і двокімнатні квартири змін практично не
зазнали.
Ситуація, яка
спостерігалася протягом 2013 року, цілком вписується в загальну картину
стагнації, притаманну українському ринку нерухомості протягом останніх років. Якихось
помітних цінових змін не відбувається. Правда, кількість виставлених на продаж
об'єктів до кінця року дещо збільшилася. Але нерідкі й випадки, коли продаж
виставленої квартири тут же відкладається. Вичікують і багато покупців.
Причиною тому можуть бути і нові правила оцінки нерухомості, і обмеження
готівкових розрахунків, і революційні настрої в країні, що обіцяють зростання
долара. Як поведе себе ринок нерухомості в цьому зв'язку, побачимо в
майбутньому році.
Анастасія Камінська, Domik.ua-нерухомість