Подводя итоги уходящего 2013 года, мы проанализировали, как
в течение года изменились цены на квартиры разных типов.
Наибольшим спросом среди покупателей по-прежнему пользуются
квартиры небольшой площади - «гостинки» и однокомнатные. Такие квартиры,
выставленные на продажу по цене, адекватной качеству, даже в нынешние непростые
времена продаются быстро, пишет Domik.ua.
Квартиры же в три и больше комнат зачастую продаются долго.
Именно их нередко покупают значительно дешевле изначально заявленной стоимости:
если квартиру не удается продать быстро, цена на нее может снизиться и на 10%.
В результате за счет завышенных на начальных этапах продажи цен мы наблюдаем их
статистический рост в отдельных сегментах, которого на практике может и не
быть.
Впрочем, отдельные продавцы, оценив квартиру в некую сумму,
снижать цену отказываются наотрез, продавая свою недвижимость месяцами.
Как и общая по городу цена квадратного метра, цены в
наиболее массовых сегментах, по данным портала недвижимости Domik.net, существенных изменений по результатам 2013 года не
претерпели.
Так, колебание цены квадратного метра однокомнатной квартиры
было совсем незначительным. За год она снизилась всего на 0,6% и к концу
декабря 2013 года составляет
$1694.
Цена квадратного метра двухкомнатной квартиры на сегодняшний
день практически такая же, как и в начале 2013 г. - $1755, но, как можно увидеть на
графике, в течение года существенно колебалась.
Зато подорожал квадратный метр трехкомнатной квартиры. Если
год назад его цена была самой низкой среди наиболее популярных сегментов, то
сегодня — самая высокая: $1756, на 2,3% выше, чем в начале 2013 г.. Колебание цен в течение года
также было достаточно ощутимым, да и изменения структуры предложения заметно.
«Гостинки» и четырехкомнатные квартиры не отличаются
массовостью, поэтому изменения цены здесь более ощутимы.
«Гостинки» упали в цене на 4,8%, средняя стоимость
квадратного метра сегодня даже ниже, чем однокомнатных квартир - $1692. Хотя в
начале года квадратный метр таких малогабаритных квартир стоил дороже, чем
одно-, двух- и трехкомнатных. Однако риелторы утверждают, что цены на
«гостинки» отнюдь не снизились — скорее, по их наблюдениям, наоборот. Связан
такой парадокс со смещением структуры предложений в сторону более дешевых
районов. Так, к примеру, количество продаваемых квартир в Деснянском районе
выросло, как и цена квадратного метра. Тем не менее, она все же ниже стоимости
квадратного метра «гостинок» на Печерске, предложение которых, наоборот,
уменьшилось.
Четырехкомнатные квартиры к концу 2013 г. подорожали на 1,4%, на
сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра составляет $2169. При
этом, в течение года средняя цена колебалась в пределах 7%.
Средняя стоимость «гостинки» по Киеву к концу 2013 года
составляет $49268, в начале года - $53315. Однокомнатные квартиры стоят в
среднем $66193, за год средняя цена существенно не изменилась. Средняя цена
двухкомнатной квартиры сегодня - $107339, в начале года немногим меньше -
$106238. Усредненная цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры -
$151688, в начале года - $144889. Средняя цена на четырехкомнатные почти вдвое
выше, чем на трехкомнатные - $293709, год назад эта цифра была заметно ниже -
$267835. Такая дороговизна четырехкомнатных квартир объясняется их
расположением преимущественно в центральных районах Киева.
Можно купить квартиру в Киеве и гораздо дешевле средних цен.
Однако, как показывает опыт, стоимость жилья может быть занижена искусственно.
В частности, дешевле предлагаются квартиры от застройщиков, а также объекты, не
существующие вовсе, так называемые «заманухи». Поэтому нижние пределы стоимости
жилья в Киеве очень приблизительны.
Минимальная стоимость «гостинки», по нашим данным,
колеблется в пределах $34100. Цены однокомнатных квартир стартуют от $40000,
двухкомнатных – от $63100, трехкомнатных – от $87800. Минимальная цена на
четырехкомнатные квартиры – $ 148400.
При общей ценовой стабильности в отдельных районах и
массивах колебания цен все же наблюдались.
Так,
ощутимо упали в цене однокомнатные квартиры на Академгородке — на 12,6%, и
Святошино — 10,4%.
Двухкомнатные квартиры заметно подешевели в историческом
центре Киева — на 16,3%, и на Березняках — на 11,6%.
Снижение цены на трехкомнатные квартиры наблюдаем на Нижнем
Печерске — 22,4%. Причем, что примечательно, за счет новостроек. Например,
«сталинки» здесь в цене даже выросли на 6,8%.
Рост цен был замечен только на квартиры на Позняках :
подорожали одно- и двухкомнатные. На фоне других аналогичных сегментов
киевского рынка недвижимости – значительно. Однокомнатные квартиры выросли в
цене на 5,9%, «двушки» - на 6,7%.
Такие резкие колебания цен на отдельных массивах не являются
закономерностью и навряд ли окажутся устойчивой тенденцией. Связаны они, по
большей части, с изменениями в структуре предложения. В том числе, на кривую
ценообразования повлияли предложения в недавно построенных домах. Жилье в них
реализуется на вторичном рынке по цене первичного: например, квартиры в уже
сданных домах выставляются на продажу застройщиками, либо же инвесторы на стадии
окончания строительства предлагают переуступку прав собственности.
Общая тенденция по городу показывает, что незначительное
повышение цен коснулось преимущественно «гостинок» - по всему городу, а также
трех-, четырехкомнатных квартир в прицентральных районах Киева за счет
увеличения количества предложений в новостройках бизнес- и премиум-класса. Цены на одно- и
двухкомнатные квартиры изменений практически не претерпели.
Наблюдаемая в течение 2013 года ситуация вполне вписывается
в общую картину стагнации, присущую украинскому рынку недвижимости в течение
последних лет. Сколько-нибудь заметных ценовых изменений не происходит. Правда,
количество выставленных на продажу объектов к концу года несколько увеличилось.
Но нередки и случаи, когда продажа выставленной квартиры тут же откладывается.
Выжидают и многие покупатели. Причиной тому могут быть и новые правила оценки
недвижимости, и ограничение наличных расчетов, и революционные настроения в
стране, сулящие рост доллара. Как поведет себя рынок недвижимости в этой связи,
увидим в будущем году.
Анастасия Каминская,
Domik.ua-недвижимость