Первинний ринок житла Києва (перший квартал 2010 р.)
Нинішня весна внесла оптимізм до лав столичних будівельних компаній, які констатують зростання продажів квартир в об'єктах з високим ступенем готовності чи вже введених в експлуатацію. Це дало їм привід вперше після початку кризи відмовитися від надання знижок, а деякі навіть підняли вартість квадратних метрів. Втім, активізація покупців житла торкнулася лише невеликої частини київських новобудов і абсолютно не відбилася на збільшенні продажів паркомісць, які забудовники мають намір здавати в оренду.
Покупець пішов косяком
Березень нинішнього року приніс пожвавлення на столичний ринок первинного житла. Як розповів президент ХК «Київміськбуд» Василь Можар, з середини лютого цього року компанія щомісяця реалізує 100 квартир, що на 40 квартир більше, ніж протягом 2009 р. «Можна констатувати, що ми вийшли на докризовий рівень продажів», - стверджує він. Позитивною тенденцією р-н Можар вважає і появу інвесторів, готових вкладати кошти в будинки на початковій стадії будівництва, тоді як раніше більшість клієнтів компанії купували житло лише за умови високого ступеня готовності об'єкта. «Наприклад, в будинку на Червонозоряному проспекті протягом місяця після початку його спорудження було продано 10 квартир», - додав Василь Можар. Збільшення обсягів реалізації житла на 20-30% констатують і в «Т.М.М.», заступник генерального директора якої Олексій Говорун говорить, що зараз вони щомісячно укладають близько 30 договорів купівлі-продажу. За словами начальника відділу продажів компанії «Ріаліті» (житловий комплекс на 954 квартири на вул. Майорова) Людмили Павлишин, починаючи з лютого цього року кількість угод росте на 15% на місяць. А в ФК «Житлоінвестбуд» (реалізує нерухомість компанії «Житлоінвестбуд-УКБ») повідомили, що якщо в першому кварталі минулого року вони продавали близько 70 квартир, то за аналогічний період нинішнього - 100-150.
На думку експертів, головною причиною підвищення попиту є переорієнтація покупців із вторинного на первинний ринок, де ціна квадратного метра нижче. Приміром, середня вартість житла в новобудовах на Печерську становить $2,8 тис. / кв.м, тоді як на вторинці в цьому ж районі - $3,9 тис. «Якісні характеристики старого житлового фонду вже не влаштовують споживачів. І оскільки на ринку є пропозиція в об'єктах, які знаходяться на завершальній стадії будівництва або недавно введені в експлуатацію, у потенційних покупців з'явився вибір», - вважає начальник служби маркетингу та продажу компанії Ukrainian Development Partners (проект «Новопечерські Липки») Олеся Романенко. Свою роль зіграло і укладення договорів про співпрацю між забудовниками та банками, що дозволило запропонувати клієнтам розстрочку платежу або кредитування частини вартості квартири. Приміром, «Т.М.М.» спільно з Ощадбанком ввела програму довгострокового кредитування на термін до 20 років під 18% річних у гривні. А «К.А.Н. Девелопмент» надає квадратні метри в житловому комплексі «Паркове місто» в розстрочку на строк до п'яти років. Розстрочка на 2,5 роки практикується і при продажі житла в комплексі «Новопечерські Липки».
Недобудов стало менше
Треба сказати, що зростання продажів торкнулося далеко не всіх об'єктів, що будуються. На сьогоднішній день квартири пропонуються в 141 новобудові, проте реальними продажами можуть похвалитися не більше 25 з них. «Як і в минулому році, потенційні покупці готові інвестувати кошти лише в об'єкти, які знаходяться на завершальній стадії будівництва. Але навіть у цьому випадку перед ухваленням рішення про покупку вони кілька разів відвідують будівельний майданчик», - каже пані Романенко.
У цьому році кількість заморожених будівництв у столиці істотно зменшилася, а активність на будмайданчиках виросла, у тому числі і завдяки виділенню компаніям кредитних коштів. «За нашими оцінками, на початок квітня роботи були відновлені на 22% об'єктах. Тобто зараз заморожено не більше 40% київських будівництв», - відзначає генеральний директор групи компаній «Траєкторія» Сергій Клименко. За даними «Траєкторії», в нинішньому році відновилося будівництво житлового будинку на вулиці Нагірній, комплексу «Адмірал» у Святошинському районі («Місто»), об'єктів на бульварі Дружби Народів та вулиці Щорса (ЮЗТС). Протягом останнього місяця активність спостерігається на будівельних майданчиках на вулицях Солом'янській та Урицького (Солом'янський р-н), також Олевської (Святошинський р-н). У компаніях визнають, що ці об'єкти поки не роблять істотного впливу на ринок, оскільки покупці не готові вкладати в них кошти. «Клієнти з побоюванням ставляться до будмайданчиків, роботи на яких не велися протягом минулого року», - вважає Олеся Романенко.
Жадібність взяла верх
Активізація продажів дозволила забудовникам переглянути цінову політику. Частина компаній просто відмовилася від поширеної раніше практики надання знижок, розмір яких сягав 10-15%, а також проведення усіляких акцій. Деякі забудовники навіть підняли розцінки. Приміром, за словами Василя Можара, в новобудовах «Київміськбуду» вартість квадратного метра виросла на 3% і зараз складає в середньому 9,5 тис. грн. «До кінця року житло подорожчає ще на 5-7%, що пов'язано зі збільшенням ціни на будматеріали», - прогнозує він.
Але на підвищення розцінок переважно пішли компанії, об'єкти яких знаходяться на завершальній стадії будівництва або нещодавно здано в експлуатацію. Наприклад, в комплексі на вулиці Майорова компанія «Ріаліті» підняла вартість апартаментів на 5%. «Т.М.М.», як повідомив Олексій Говорун, збільшила ціну квадратного метра в «Авіатор» (здається влітку) на 15%, а в ЖК «Паркове місто», за інформацією керівника відділу продажів комплексу Дениса Морозова, квартири подорожчали взагалі на 20%, хоча при 100%-й оплаті тут готові надавати знижки до 5%. Більше за всіх підвищили ціни забудовники, що зводять елітні комплекси, вирішивши, мабуть, що криза вже позаду. «У «Липській вежі» вартість квадрата зросла на 25%», - відзначає Олеся Романенко.
На паркінги грошей немає
Ще гірша ситуація з продажем паркінгів в новобудовах. Причому це стосується як заморожених об'єктів, так і введених в експлуатацію комплексів. Як сказав пан Можар, щомісячно «Київміськбуд» реалізує всього п'ять машиномісць (компанія зводить 22 будинки). Людмила Павлишина заявляє, що на сьогоднішній день з 194 паркомісць у їх комплексі залишаються вільними 120. «Щомісяця ми укладаємо не більше двох договорів купівлі-продажу», - підкреслює вона. Заступник директора компанії «Житлоінвестбуд-УКБ» Юрій Тарасюк повідомляє, що у них є приклади, коли 100% квартир у введених в експлуатацію новобудовах вже продані, а паркомісця практично не користуються попитом. «Така ситуація спостерігається в будинках на вулиці Милославській, 11, на проспекті Маяковського, 68-70, на вулиці Віктора Забіли, 5», - говорить він.
Головна причина відсутності інтересу покупців до парковках - їхня висока вартість, що стартує з $15 тис. і досягає $40 тис. в залежності від класу новобудови. Більшість клієнтів просто не мають таких значних коштів (крім грошей на квартиру), а в кредити залазити не хочуть, навіть якщо така можливість існує. За словами Андрія Борща з Real Estate Solutions, в будівництво паркінгу необхідно інвестувати від $800 до $1 тис. за кв.м. «Земляні роботи та обладнання підземного поверху - дуже дороге задоволення. Частина цих витрат можна було б перекласти на плечі покупців квартир, що дозволило б зменшити вартість паркомісця. Але забудовники, навпаки, намагаються знизити ціну апартаментів», - пояснює він.
У будівельних організаціях стверджують, що рано чи пізно все одно розпродадуть вільні паркомісця. Адже їх значно менше, ніж квартир у будинку. Поки ж компанії мають намір здавати їх в оренду. Наприклад, «Т.М.М.» взагалі залишає частину паркомісць у своїй власності, пропонуючи їх в оренду. «Жодне місце у введених в експлуатацію комплексах компанії зараз не пустує», - підкреслює пан Говорун. Розглядають можливість здачі в оренду паркомісць і в «Ріаліті». «Оренда одного місця в нашому комплексі буде коштувати близько $150 в місяць», - заявила пані Павлишина. Аналогічне рішення прийняв і забудовник «Паркового міста», який, втім, ще не визначився з вартістю оренди.
Олександра Некращук, Деловая столица