Первичный рынок жилья Киева (первый квартал 2010 г.)
Нынешняя весна внесла оптимизм в ряды столичных строительных компаний, констатирующих рост продаж квартир в объектах с высокой степенью готовности или уже введенных в эксплуатацию. Это дало им повод впервые после начала кризиса отказаться от предоставления скидок, а некоторые даже подняли стоимость квадратных метров. Впрочем, активизация покупателей жилья затронула лишь небольшую часть киевских новостроек и совершенно не отразилась на увеличении продаж паркомест, которые застройщики намерены сдавать в аренду.
Покупатель пошел косяком
Март нынешнего года принес оживление на столичный рынок первичного жилья. Как рассказал президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар, с середины февраля этого года компания ежемесячно реализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009 г. «Можно констатировать, что мы вышли на докризисный уровень продаж», — утверждает он. Положительной тенденцией г-н Можар считает и появление инвесторов, готовых вкладывать средства в дома на начальной стадии строительства, тогда как ранее большинство клиентов компании приобретали жилье лишь при условии высокой степени готовности объекта. «Например, в доме на Краснозвездном проспекте в течение месяца после начала его сооружения было продано 10 квартир», — добавил Василий Можар. Увеличение объемов реализации жилья на 20–30% констатируют и в «Т.М.М.», заместитель генерального директора которой Алексей Говорун говорит, что сейчас они ежемесячно заключают около 30 договоров купли-продажи. По словам начальника отдела продаж компании «Риалити» (жилой комплекс на 954 квартиры на ул. Майорова) Людмилы Павлишиной, начиная с февраля этого года количество сделок растет на 15% в месяц. А в ФК «Жильеинвестстрой» (реализует недвижимость компании «Жильеинвестстрой-УКБ») сообщили, что если в первом квартале прошлого года они продавали около 70 квартир, то за аналогичный период нынешнего — 100–150.
По мнению экспертов, главной причиной повышения спроса является переориентация покупателей с вторичного на первичный рынок, где цена квадратного метра ниже. К примеру, средняя стоимость жилья в новостройках на Печерске составляет $2,8 тыс./ кв. м, тогда как на вторичке в этом же районе — $3,9 тыс. «Качественные характеристики старого жилого фонда уже не устраивают потребителей. И поскольку на рынке имеется предложение в объектах, которые находятся на завершающей стадии строительства или недавно введены в эксплуатацию, у потенциальных покупателей появился выбор», — полагает начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners (проект «Новопечерские Липки») Олеся Романенко. Свою роль сыграло и заключение договоров о сотрудничестве между застройщиками и банками, позволившее предложить клиентам рассрочку платежа или кредитование части стоимости квартиры. К примеру, «Т.М.М.» совместно с Ощадбанком ввела программу долгосрочного кредитования на срок до 20 лет под 18% годовых в гривне. А «К.А.Н. Девелопмент» предоставляет квадратные метры в жилом комплексе «Паркове місто» в рассрочку на срок до пяти лет. Рассрочка на 2,5 года практикуется и при продаже жилья в комплексе «Новопечерские Липки».
Недостроев стало меньше
Надо сказать, что рост продаж коснулся далеко не всех возводимых объектов. На сегодняшний день квартиры предлагаются в 141 новостройке, однако реальными продажами могут похвастаться не более 25 из них. «Как и в прошлом году, потенциальные покупатели готовы инвестировать средства лишь в объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства. Но даже в этом случае перед принятием решения о покупке они несколько раз посещают строительную площадку», — говорит г-жа Романенко.
В этом году количество замороженных строек в столице существенно уменьшилось, а активность на стройплощадках выросла, в том числе и благодаря выделению компаниям кредитных средств. «По нашим оценкам, на начало апреля работы были возобновлены на 22% объектов. То есть сейчас заморожено не более 40% киевских строек», — отмечает генеральный директор группы компаний «Траектория» Сергей Клименко. По данным «Траектории», в нынешнем году возобновилось строительство жилого дома на улице Нагорной, комплекса «Адмирал» в Святошинском районе («Місто»), объектов на бульваре Дружбы Народов и улице Щорса (ЮЗТС). В течение последнего месяца активность наблюдается на строительных площадках на улицах Соломенской и Урицкого (Соломенский р-н), также Олевской (Святошинский р-н). В компаниях признают, что эти объекты пока не оказывают существенного влияния на рынок, поскольку покупатели не готовы вкладывать в них средства. «Клиенты с опаской относятся к стройплощадкам, работы на которых не велись на протяжении минувшего года», — считает Олеся Романенко.
Жадность взяла верх
Активизация продаж позволила застройщикам пересмотреть ценовую политику. Часть компаний попросту отказались от распространенной ранее практики предоставления скидок, размер которых достигал 10–15%, а также проведения всевозможных акций. Некоторые застройщики даже подняли расценки. К примеру, по словам Василия Можара, в новостройках «Киевгорстроя» стоимость квадратного метра выросла на 3% и сейчас составляет в среднем 9,5 тыс. грн. «До конца года жилье подорожает еще на 5-7%, что связано с увеличением цены на стройматериалы», — прогнозирует он.
Но на повышение расценок преимущественно пошли компании, объекты которых находятся на завершающей стадии строительства или недавно сданы в эксплуатацию. Например, в комплексе на улице Майорова компания «Риалити» подняла стоимость апартаментов на 5%. «Т.М.М.», как сообщил Алексей Говорун, увеличила цену квадратного метра в «Авиаторе» (сдается летом) на 15%, а в ЖК «Паркове місто», по информации руководителя отдела продаж комплекса Дениса Морозова, квартиры подорожали вообще на 20%, хотя при 100%-ной оплате тут готовы предоставлять скидки до 5%. Больше всех повысили цены застройщики, возводящие элитные комплексы, решив, по-видимому, что кризис уже позади. «В «Липской башне» стоимость квадрата выросла на 25%», — отмечает Олеся Романенко.
На паркинги денег нет
Еще плачевнее ситуация с продажей паркингов в новостройках. Причем это касается как замороженных объектов, так и вводимых в эксплуатацию комплексов. Как сказал г-н Можара, ежемесячно «Киевгорстрой» реализует всего пять машиномест (компания возводит 22 дома). Людмила Павлишина заявляет, что на сегодняшний день из 194 паркомест в их комплексе остаются свободными 120. «Ежемесячно мы заключаем не более двух договоров купли-продажи», — подчеркивает она. Заместитель директора компании «Жильеинвестстрой-УКБ» Юрий Тарасюк сообщает, что у них есть примеры, когда 100% квартир в введенных в эксплуатацию новостройках уже проданы, а паркоместа практически не пользуются спросом. «Такая ситуация наблюдается в домах на улице Милославской, 11, на проспекте Маяковского, 68–70, на улице Виктора Забилы, 5», — говорит он.
Главная причина отсутствия интереса покупателей к парковкам — их высокая стоимость, стартующая с $15 тыс. и достигающая $40 тыс. в зависимости от класса новостроя. Большинство клиентов попросту не имеют столь значительных средств (помимо денег на квартиру), а в кредиты влезать не хотят, даже если такая возможность существует. По словам Андрея Борща из Real Estate Solutions, в строительство паркинга необходимо инвестировать от $800 до $1 тыс. за кв. м. «Земляные работы и оборудование подземного этажа — очень дорогое удовольствие. Часть этих затрат можно было бы переложить на плечи покупателей квартир, что позволило бы уменьшить стоимость паркоместа. Но застройщики, наоборот, стараются снизить цену апартаментов», — объясняет он.
В строительных организациях утверждают, что рано или поздно все равно распродадут пустующие паркоместа. Ведь их значительно меньше, чем квартир в доме. Пока же компании намерены сдавать их в аренду. Например, «Т.М.М.» вообще оставляет часть паркомест в своей собственности, предлагая их внаем. «Ни одно место во введенных в эксплуатацию комплексах компании сейчас не пустует», — подчеркивает г-н Говорун. Рассматривают возможность сдачи в аренду паркомест и в «Риалити». «Аренда одного места в нашем комплексе будет стоить около $150 в месяц», — заявила г-жа Павлишина. Аналогичное решение принял и застройщик «Паркового міста», который, впрочем, еще не определился со стоимостью аренды.
Александра Некращук, Деловая столица