Купівля-продаж нерухомості не завжди проходить без проблем - кожна квартира
на вторинному ринку житла має свою історію, в якій є білі плями не тільки для
покупця, а й для самого продавця-власника.
Ось і виходить, що з намічуваних угод з купівлі житла втілюються в життя не
більше чверті. Продавці зазвичай вимагають завдаток, щоб бути впевненими, що
житло куплять. Покупці теж вважають завдаток гарантією, що квартира нікуди не
піде. А як на ділі?
Безповоротний платіж
Ірина живе в Дніпродзержинську, хоча завжди хотіла переїхати до Криму. Але
коли оцінила свою квартиру в рідному місті і дізналася кримські розцінки на
житло, ентузіазму у неї поменшало: від продажу свого житла вона могла
претендувати тільки на будиночок в селі. Знайшла через інтернет ріелторське
агентство, зателефонувала керівнику, назвемо її Анна, і попросила щось підшукати.
Ріелтор відгукнулася швидко - мовляв, знайшла непоганий будиночок в
Бахчисарайському районі, якраз на ту суму, яку пропонувала Ірина.
Жінка приїхала, подивилася майбутнє житло, воно їй сподобалося. Тоді Ганна
сказала, що їй потрібні гроші на оформлення остаточних документів, для чого
запропонувала дати завдаток у розмірі 500 доларів. Ірина дала, навіть не
думаючи оформляти якісь договори. Анна періодично (раз на місяць) дзвонила і
розповідала покупниці, які проблеми виникають при оформленні будинку, а потім,
з її слів, господиня захотіла збільшити вартість житла. Ріелтор пропонувала
приїхати і додати грошей на оформлення. Потім перестала дзвонити і на дзвінки
не відповідала.
У результаті продавець, не отримавши завдатку (ріелтор залишила його собі),
продала будиночок іншому покупцеві. Анна вже два роки обіцяє повернути гроші,
благо Ірина не встигла продати житло в Дніпродзержинську і не залишилася на
вулиці. Судитися за 500 доларів, та ще в іншому місті, невдалій покупниці сенсу
немає - більше витратить на дорогу і адвоката. Проблема в тому, що договір
завдатку не був оформлений, а треба б. Завдаток, оформлений відповідно до вимог
закону, є важливою ланкою майбутньої угоди, що вимушує обидві сторони договору
- продавця і покупця - дотримуватися домовленості.
Як підстрахуватися?
Завдаток на квартиру потрібно оформляти в будь-якому випадку. Покупка житла
без завдатку є порушенням елементарної безпеки. В крайньому випадку ви
ризикуєте тільки завдатком.
Агентства з продажу нерухомості включили в такі договори завдатку
зобов'язання сторін, наприклад: обов'язок до певного терміну укласти договір
купівлі-продажу, обов'язок продавця передати квартиру у власність покупця в
певному стані, провести зняття продавця з реєстрації в квартирі у визначений
сторонами термін з моменту укладення договору купівлі-продажу, обов'язок сторін
по оплаті додаткових витрат по угоді.
Зазвичай гроші, отримані в якості завдатку, ріелтор залишає у себе на
зберіганні до з'ясування деяких питань. Отже, в підсумку угоди можна
засумніватися, якщо: у продавця немає оригіналу правовстановлюючого документа
на житло, відсутній один із власників при підписанні договору (власником
квартири, купленої в шлюбі, є й інший чоловік, чиї дані зазвичай навіть не
фігурують в тексті договору). Проблеми виникнуть і в разі неузаконеного
перепланування, наявності прописаних невласників (дітей та інших).
В таких випадках, якщо в «історії» квартири є «білі плями», від покупки
краще відмовитися. Але з'ясовувати такі питання слід до того, як ви оформите
завдаток.
Що стосується повернення завдатку, якщо угода зірвалася, то і тут є свої
правила: якщо порушення зобов'язань сталося з вини сторони, яка передала
завдаток (покупця), завдаток залишається у продавця квартири. Якщо ж
домовленість порушив сам продавець (передумав, знайшов іншого покупця),
завдаток повинен бути повернений в подвійному розмірі.
Не можна сказати, щоб суди були завалені позовами про витребування назад
завдатку: сторонам вдається якось домовитися. Якщо ж ні, розраховувати на те,
що завдаток повернуть покупцеві через суд - справа невдячна. Тим більше, якщо
такий «договір про наміри» підтверджено лише розпискою, та ще за відсутності
свідків. Спробуй тоді доведи, що покупець дійсно збирався укласти угоду. А
зірвалася вона виключно з вини продавця. Наслідки таких дій сторонам доводиться
розсьорбувати в затяжних судових процесах.
Суцільні обіцянки
А що ж у випадку з Іриною? Як вдалося з'ясувати, ріелтор «кинула» на
завдаток і її, і продавця, оскільки жінки безпосередньо зустрічатися не могли,
а тільки по приїзді Ірини в автономію і тільки в присутності ріелтора Анни.
А та періодично запевняла покупницю, що на суму завдатку вона «утрясає
похибки» в житловому будівництві - мовляв, і прибудова не оформлена, і перепланування
було не узаконене. Продавця, мабуть, годували іншими обіцянками: почекати, коли
покупець отримає гроші за свою квартиру в Дніпродзержинську, а приїде -
розрахується.
У результаті у виграші тільки ріелтор - хоча угода не відбулася, агент з
нерухомості залишилася при грошах. Зауважимо, при чужих. Втім, за нашою
інформацією, жінка так працює давненько і образила не одного клієнта. У
Бахчисарайському районі і околицях Севастополя звертатися в її агентство майже
перестали.
Ядвіга Болтовська, «Крымский
ТелеграфЪ»