Купля-продажа
недвижимости не всегда проходит без проблем - каждая квартира на вторичном
рынке жилья имеет свою историю, в которой есть белые пятна не только для
покупателя, но и для самого продавца-владельца.
Вот и выходит, что
из намечаемых сделок по покупке жилья претворяются в жизнь не больше четверти.
Продавцы обычно требуют задаток, чтобы быть уверенными, что жилье купят.
Покупатели тоже считают задаток гарантией, что квартира никуда не уйдет. А как
на деле?
Безвозвратный платеж
Ирина живет в
Днепродзержинске, хотя всегда хотела переехать в Крым. Но когда оценила свою
квартиру в родном городе и узнала крымские расценки на жилье, энтузиазма у нее
поубавилось: от продажи своего жилья она могла претендовать только на домик в
селе. Нашла через интернет риелторское агентство, позвонила руководителю,
назовем ее Анна, и попросила что-нибудь подыскать. Риелтор отозвалась быстро -
мол, нашла неплохой домик в Бахчисарайском районе, аккурат на ту сумму, которую
предлагала Ирина.
Женщина приехала,
посмотрела будущее жилье, оно ей понравилось. Тогда Анна сказала, что ей нужны
деньги на оформление окончательных документов, для чего предложила дать задаток
в размере 500 долларов. Ирина дала, даже не думая оформлять какие-то договоры.
Анна периодически
(раз в месяц) звонила и рассказывала покупательнице, какие проблемы возникают
при оформлении дома, а потом, с ее слов, хозяйка захотела увеличить стоимость
жилища. Риелтор предлагала приехать и добавить денег на оформление. Затем
перестала звонить и на звонки не отвечала.
В итоге продавец, не
получив задатка (риелтор оставила его себе), продала домик другому покупателю.
Анна уже два года обещает вернуть деньги, благо Ирина не успела продать жилье в
Днепродзержинске и не осталась на улице. Судиться за 500 долларов, да еще в
другом городе, неудавшейся покупательнице смысла нет - больше потратит на
дорогу и адвоката. Проблема в том, что договор задатка не был оформлен, а надо
бы. Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным
звеном предстоящей сделки, вынуждающим обе стороны договора - продавца и
покупателя - соблюдать договоренности.
Как подстраховаться?
Задаток на квартиру
нужно оформлять в любом случае. Покупка жилья без задатка является нарушением
элементарной безопасности. В крайнем случае вы рискуете только задатком.
Агентства по продаже
недвижимости включили в такие договоры задатка обязательства сторон, например:
обязанность до определенного срока заключить договор купли-продажи, обязанность
продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном состоянии,
произвести снятие продавца с регистрации в квартире в определенный сторонами
срок с момента заключения договора купли-продажи, обязанность сторон по оплате
дополнительных расходов по сделке.
Обычно деньги,
полученные в качестве задатка, риелтор оставляет у себя на хранении до
выяснения некоторых вопросов. Итак, в итоге сделки можно усомниться, если: у
продавца нет оригинала правоустанавливающего документа на жилье, отсутствует
один из собственников при подписании договора (собственником квартиры,
купленной в браке, является и другой супруг, чьи данные обычно даже не
фигурируют в тексте договора). Проблемы возникнут и в случае неузаконенной
перепланировки, наличии прописанных несобственников (детей и других).
В таких случаях,
если в «истории» квартиры есть «белые пятна», от покупки лучше отказаться. Но
выяснять такие вопросы следует до того, как вы оформите задаток.
Что касается
возвращения задатка, если сделка сорвалась, то и здесь есть свои правила: если
нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток
(покупателя), задаток остается у продавца квартиры. Если же уговор нарушил сам
продавец (передумал, нашел другого покупателя), задаток должен быть возвращен в
двойном размере.
Нельзя сказать,
чтобы суды были завалены исками об истребовании назад задатка: сторонам удается
как-то договориться. Если же нет, рассчитывать на то, что задаток вернут покупателю
через суд - дело неблагодарное. Тем более,
если такой «договор о намерениях» подтвержден только распиской, да еще при
отсутствии свидетелей. Попробуй тогда докажи, что покупатель действительно
собирался заключить сделку. А сорвалась она исключительно по вине продавца.
Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных
процессах.
Сплошные обещания
А что же в случае с
Ириной? Как удалось выяснить, риелтор «кинула» на задаток и ее, и продавца,
поскольку женщины напрямую встречаться не могли, а только по приезде Ирины в
автономию и только в присутствии риелтора Анны.
А та периодически
уверяла покупательницу, что на сумму задатка она «утрясает погрешности» в
домостроении - мол, и пристройка не оформлена, и перепланировка была не
узаконена. Продавца, видимо, кормили другими обещаниями: подождать, когда
покупатель получит деньги за свою квартиру в Днепродзержинске, а приедет -
рассчитается.
В итоге в выигрыше
только риелтор - хотя сделка не состоялась, агент по недвижимости осталась при
деньгах. Заметим, при чужих. Впрочем, по нашей информации, женщина так работает
давненько и обидела не одного клиента. В Бахчисарайском районе и окрестностях
Севастополя обращаться в ее агентство почти перестали.
Ядвига Болтовская, «Крымский
ТелеграфЪ»