Київську область
почали активніше забудовувати. За 9 місяців 2013 року обсяги нерухомості, що
зводиться, зросли в півтора рази (порівняно з аналогічним періодом 2012 р.). За
цей рік в експлуатацію було здано 735,9 тис. кв. м житла, пишуть «Вести».
Висотки в
передмісті столиці почали активно зростати ще півтора роки тому. Земля тут
дешевше, а всі дозвільні і погоджувальні питання з чиновниками вирішуються
легше і швидше.
Як наслідок,
квадрат в передмісті помітно дешевше міського: у середньому він коштує 710-850
у.о., в порівнянні з 1300-1900 у.о. в столиці. Досить простору двокімнатну
квартиру можна знайти за 40-50 тис. у.о., в Києві стільки ж коштує гостинка до
30 метрів. Крім адекватної ціни плюсом заміських комплексів можна назвати
відносну екологічність: поки що свіжого повітря там більше, ніж у столиці.
Експерти
переконані, що в передмістя потенційних покупців житла «видавлюють» самі
девелопери. При побудові цінової політики на економ-житло девелопери
орієнтуються на бізнес-клас і пропонують покупцям ту вартість за квадратний
метр, яку хочуть отримати, а не ту, яка відповідає реальному співвідношенню
«ціна/якість». Потенційний клієнт бачить прірву між якістю бізнес- і економ-
класу, однак ця прірва не знаходить свого відображення в ціні. І покупець шукає
далі.
20 хвилин до метро
Але забудовники
розуміють, що тільки відносно дешевими квадратами столичного жителя заманити не
вийде, тому акцентують увагу на інших перевагах заміського життя.
«Грошей купити
квартиру в місті у нас не було. Почали розглядати варіанти в ближньому
передмісті. Вирішальним став час від роботи до дому. Квартиру ми знімали на
Оболоні, офіс був в центрі. Зараз з Бучі, де ми купили квартиру, до роботи я
добираюся за ті ж 40 хвилин. Прямо за будинком ліс. Можу залишитися і працювати
онлайн, спокійно відпускаю семирічну доньку грати у дворі, адже сусіди завжди
доглянуть», - розповідає Інга.
Грамотне
розташування житлових комплексів в передмісті дозволяє покупцям вкластися у
звичні часові рамки до роботи. «Якщо пропозиція в передмісті подобається, і
вона відповідає критерію «ціна/якість», то покупці, найчастіше, готові
витрачати більше часу на дорогу, натомість отримуючи бонуси у вигляді екології,
додаткових квадратних метрів і збережених фінансів», - переконаний Артюхов. Так
що деякі житлові комплекси стали робити особливий акцент на близькості від
міста і заявляти «Ми їдемо до метро швидше киян».
Будують в усі боки
Зараз активно
розвиваються практично всі напрямки навколо Києва: Житомирське, Варшавське,
Вишгородське, Бориспільське, Броварське, Одеське. Будівництво йде, часом, прямо
уздовж транспортних магістралей.
Активно
розвивається Варшавський напрямок, особливо з боку нової траси (Ірпінь - Буча -
Ворзель). Також спостерігається будівельний рух і в напрямку Бортничів,
Борисполя. «Динамічно розвивається район Феофанії, туди йде гілка метро, там же
запланований ТРЦ «Республіка», тому девелопери бачать хорошу перспективу для
будівництва і продажів. Я б навіть позначив цілий географічний ланцюжок цього
напрямку: Феофанія - Хотів - Гатне - Чабани - Крюківщина», - розповів «Вестям»
один з приміських забудовників.
Розростається і
прилеглий до Феофанії район по Одеській трасі (Інститут Кібернетики і Віта-Поштова).
Не поступається за темпами забудови і Житомирська траса, протягом 10-15 км якої кидаються в очі
нові п'ятиповерхові будиночки. Популярний в останні роки Вишгородський напрямок
(Нові Петрівці).
Аналогічну
тенденцію можна спостерігати і на Правому березі. Наприклад, район c.Погреби
біля р.Десенка. Це рекреаційна зона, зараз там хороша транспортна розв'язка і
поруч - розвинена інфраструктура Троєщини.
Що ж до введеного
в експлуатацію житла, то, за даними Держкомстату, в 2012 р. більше половини
його довелося на Києво-Святошинський (37,6%), Бориспільський райони (7,8%) і
м.Ірпінь (12,%). І майже 40% з цього обсягу - у міських поселеннях. У 2013 р.
також лідирує Києво-Святошинський район, від нього не відстає Вишгородський,
м.Буча та м.Обухів, на які припадає 46% введеного житла в поточному році.
Двокімнатна в передмісті
У передмісті
Києва попитом користуються в основному квартири економ-класу (мінімальні площі,
одно- і двокімнатні квартири). Наприклад, у «Київміськбуду» в передмісті два
житлових комплекси (в Бучі та в селі Тарасівка Києво-Святошинського району), де
ціна квадратного метра на третину нижче цін на житло в спальних районах Києва
(від 6200 тис. грн.). Проте для реалізації 3-кімнатних квартир великих площ все
одно знадобилися програми лояльності (знижка 10% при 100% оплаті) і програма
оренди з викупом (по суті, розстрочка на 5 років).
Інтерес до двокімнатних
квартир підтвердили й інші забудовники. Цієї осені житло площею до 65 кв. м стали купувати
частіше (на 10%), ніж однокімнатні квартири, підрахували фахівці відділу
продажів будівельної компанії BGM (забудовник Ірпінського регіону). «Дуже добре
у нас купують невеликі квартири як перше житло, і не лише кияни (наш комплекс
знаходиться в 2 км
від Києва), а й росіяни, і білоруси», - розповіли в ЖК «Піонерський квартал» (Вишневе).
До речі, якщо квартири в новобудовах столиці в основному купують за повну
вартість або за допомогою розстрочки, то покупці за містом часто звертаються за
іпотекою в банки.
Ремонт зроблять свої
Наситивши «найекономніший
клас» (4-5 тис. грн за квадрат),
забудовники заманюють клієнтів багатший більш якісною пропозицією і додатковими
сервісами. Наприклад, будівельна компанія «BGM» (зводить ЖК в Ірпінському
регіоні) оголосила про рішення продавати квартири тільки після закінчення
будівництва та введення в експлуатацію. «Щоб починати продажі зі стадії 100%
готовності, потрібно мати достатній обсяг оборотних коштів. У нас такі
фінансові можливості є. При цьому ми розраховуємо на набагато більш швидке
повернення інвестицій, ніж при традиційних продажах в ході будівельного процесу»,
- пояснив керівник компанії»BGM»Ігор Вишняков.
За його словами,
квадратний метр житла в готовому будинку буде коштувати всього на $100-150
дорожче, ніж на етапі 50-60% готовності. Однак при цьому ризики потенційних
інвесторів будуть мінімальними. «До моменту фактичного підписання угоди всі
інженерні комунікації будуть в робочому стані, всі документи на право власності
- оформлені. Інвестор перед самою покупкою зможе оцінити і обсяг ремонтних
робіт, які належить здійснити», - пояснив Вишняков. Почнуть експеримент з
будинків № 3 в ЖК «Київський» та № 2 в ЖК «Янтарний». У планах забудовників ще
й створення в структурі компанії «ремонтного» підрозділу, яке могло б надавати
не тільки ремонтні послуги, а й послуги дизайну, підбору матеріалів і т. д.
Покупців
збираються заманювати не тільки низькими цінами, але і якісним оздобленням. «Ми
хочемо зруйнувати міф про те, що житло економ-класу низькоякісне і користується
попитом тільки у малозабезпечених сімей - каже Наталія Гайдайчук, керівник
проекту «Піонерський квартал» (Вишневе). - Наше житло позиціонується як економ-клас,
але значну частку будуть займати трикімнатні квартири». Зараз «Піонерський
квартал» забудований п'ятиповерхівками, але в планах на 8 га розміщувати 9-поверхівки,
школу раннього дитячого розвитку, фітнес-центр, паркінг, ресторани і кафе,
салон краси, відділення банків, стоматологічні кабінети, аптеки, туристичні
агентства і т.д. «Містечко має закриту територію, що охороняється. Дуже багато
уваги приділяється облаштуванню прибудинкових територій та організації простору
всього містечка. Є речі, які ми робимо по натхненню, не замислюючись, у скільки
нам це обійдеться. Тому багато сил іде на розробку цікавих дизайнерських рішень
для оформлення будинків і території, які впроваджуватимуться наступної весни»,
- сказала «Вістям» Гайдайчук.
Пробки заважають жити
Пробки на
Гостомельському напрямку, які стали вже звичними - ілюстрація того, чим може
обернутися безсистемна забудова передмістя. «Загальної концепції розташування
майбутніх житлових комплексів поки що немає. Планувальна схема області зараз в
роботі», - сказав розробник генпланів населених пунктів області Олександр
Чижевський.
«Не можна
забувати і про додаткові ризики. Навіть після закінчення будівництва житлові
комплекси довгий час не вводяться в експлуатацію, оскільки не підключаються до
газу, електропостачання та каналізації. А після заселення дуже ймовірні
проблеми, оскільки всі ці комунікації не розраховані на таке навантаження. Вже
зараз ці складності помітні в тому ж Вишневому», - попереджає президент спілки
фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.
Ще один момент:
демократична ціна, якою заманюють забудовники, в реалі може виявитися трохи
вище. Дуже часто продавець - НЕ юрособа, як у більшості комплексів у місті, а
фізична особа, реальний громадянин, тому в договір відразу вбивається умова, що
саме покупець оплачує податок на продаж нерухомості (5% від вартості).
Оксана Гришина, «Вести»