Киевскую область начали активнее застраивать. За 9 месяцев 2013 г. объемы возводимой
недвижимости выросли в полтора раза (по сравнению с аналогичным периодом 2012 г.). За этот год в
эксплуатацию было сдано 735,9 тыс. кв. м жилья, пишут «Вести».
Высотки в пригороде столицы начали активно расти еще полтора
года назад. Земля здесь дешевле, а все разрешительные и согласовательные
вопросы с чиновниками решаются легче и быстрее.
Как следствие, квадрат в пригороде заметно дешевле
городского: в среднем он стоит 710-850 у.е., по сравнению с 1300-1900 у.е. в столице. Достаточно просторную
двухкомнатную квартиру можно найти за 40-50 тыс. у.е., в Киеве столько же стоит
гостинка до 30 метров
. Кроме адекватной цены плюсом загородных комплексов можно назвать
относительную экологичность: пока что свежего воздуха там больше, чем в
столице.
Эксперты убеждены, что в пригород потенциальных покупателей
жилья «выдавливают» сами девелоперы. При построении ценовой политики на
эконом-жилье девелоперы ориентируются на бизнес-класс и предлагают покупателям
ту стоимость за квадратный метр, которую хотят получить, а не ту, которая
соответствует реальному соотношению «цена/качество». Потенциальный клиент видит пропасть
между качеством бизнес- и эконом-класса, однако эта пропасть не находит своего
отражения в цене. И покупатель ищет дальше.
20 минут до метро
Но застройщики понимают, что только относительно дешевыми
квадратами столичного жителя заманить не получится, поэтому акцентируют
внимание на других преимуществах загородной жизни.
«Денег купить квартиру в городе у нас не было. Начали
рассматривать варианты в ближнем пригороде. Решающим стало время от работы до
дома. Квартиру мы снимали на Оболони, офис был в центре. Сейчас из Бучи, где мы
купили квартиру, до работы я добираюсь за те же 40 минут. Прямо за домом лес.
Могу остаться и работать онлайн, спокойно отпускаю семилетнюю дочку играть во
дворе, ведь соседи всегда присмотрят», — рассказывает Инга.
Грамотное расположение жилых комплексов в пригороде
позволяет покупателям вложиться в привычные временные рамки до работы. «Если
предложение в пригороде нравится, и оно соответствует критерию «цена/качество», то покупатели,
зачастую, готовы тратить больше времени на дорогу, взамен получая бонусы в виде
экологии, дополнительных квадратных метров и сохраненных финансов», — убежден
Артюхов. Так что некоторые жилые комплексы стали делать особый акцент на
близости от города и заявлять «Мы едем до метро быстрее киевлян».
Строят во все стороны
Сейчас активно развиваются практически все направления
вокруг Киева: Житомирское, Варшавское, Вышгородское, Бориспольское, Броварское,
Одесское. Стройки идут, порой, прямо вдоль транспортных магистралей.
Активно развивается Варшавское направление, особенно со
стороны новой трассы (Ирпень-Буча-Ворзель). Также наблюдается строительное
движение и в направлении Бортничей, Борисполя. «Динамично развивается район
Феофании, туда идет ветка метро, там же запланирован ТРЦ «Республика», поэтому
девелоперы видят хорошую перспективу для строительства и продаж. Я бы даже
обозначил целую географическую цепочку этого направления: Феофания — Хотов —
Гатное — Чабаны — Крюковщина», — рассказал «Вестям» один из пригородных
застройщиков.
Разрастается и прилегающий к Феофании район по Одесской трассе
(Институт Кибернетики и Вита-Почтовая).
Не уступает по темпам застройки и Житомирская трасса, на протяжении 10-15 км которой бросаются в
глаза новые пятиэтажные домики. Популярное в последние годы Вышгородское
направление (Новые Петривци).
Аналогичную тенденцию можно наблюдать и на Правом берегу. К
примеру, район c.Погребы
возле р.Десенка. Это рекреационная зона, сейчас там хорошая транспортная
развязка и рядом — развитая инфраструктура Троещины.
Что же касается введенного в эксплуатацию жилья, то, по
данным Госкомстата, в 2012 г.
более половины его пришлось на Киево-Святошинский (37,6%), Бориспольский районы
(7,8%) и г.Ирпень (12,%). И почти 40% из этого объема — в городских поселениях.
В 2013 г.
также лидирует Киево-Святошинский
район, от него не отстает Вышгородский, г.Буча и г.Обухов, на которые
приходится 46% введенного жилья в текущем году.
Двухкомнатная в
пригороде
В пригороде Киева спросом пользуются в основном квартиры
эконом-класса (минимальные площади, одно- и двухкомнатные квартиры). Например,
у «Киевгорстроя» в пригороде два жилкомплекса (в Буче и в
селе Тарасовка Киево-Святошинского района), где цена квадратного метра на треть
ниже цен на жилье в спальных районах Киева (от 6200 тыс. грн). Тем не менее,
для реализации 3-комнатных квартир больших площадей все равно понадобились
программы лояльности (скидка 10% при 100% оплате) и программа аренды с выкупом
(по сути, рассрочка на 5 лет).
Интерес к двухкомнатным квартирам подтвердили и другие
застройщики. Этой осенью жилье площадью до 65 кв. м стали покупать
чаще (на 10%), чем однокомнатные квартиры, подсчитали специалисты отдела продаж
строительной компании BGM
(застройщик Ирпенского региона). «Очень хорошо у нас покупают небольшие
квартиры как первое жилье, и не только киевляне (наш комплекс находится в 2 км от Киева), но и россияне,
и белорусы», — рассказали в ЖК «Пионерский
квартал» (Вишневое). Кстати,
если квартиры в новостроях столицы в основном покупают за полную стоимость или
с помощью рассрочки, то покупатели за городом часто обращаются за ипотекой в
банки.
Ремонт сделают свои
Насытив «самый-самый эконом класс» (4-5 тыс. грн за
квадрат), застройщики завлекают клиентов побогаче более качественным
предложением и дополнительными сервисами. К примеру, строительная компания «BGM» (возводит ЖК в Ирпенском
регионе) объявила о решении продавать квартиры только после окончания строительства
и ввода в эксплуатацию. «Чтобы начинать продажи со стадии 100% готовности,
нужно иметь достаточный объем оборотных средств. У нас такие финансовые
возможности есть. При этом мы рассчитываем на гораздо более быстрый возврат
инвестиций, чем при традиционных продажах в ходе строительного процесса », —
пояснил руководитель компании «BGM»
Игорь Вишняков.
По его словам, квадратный метр жилья в готовом здании будет
стоить всего на $100-150 дороже, чем на этапе 50-60% готовности. Однако при
этом риски потенциальных инвесторов будут минимальными. «К моменту фактического
подписания сделки все инженерные коммуникации будут в рабочем состоянии, все
документы на право собственности — оформлены. Инвестор перед самой покупкой
сможет оценить и объем ремонтных работ, которые предстоит осуществить», —
пояснил Вишняков. Начнут эксперимент с домов №3 в ЖК «Киевский» и №2 в ЖК
«Янтарный». В планах застройщиков еще и создание в структуре компании
«ремонтного» подразделения, которое могло бы предоставлять не только ремонтные
услуги, но и услуги дизайна, подбора материалов и т. д.
Покупателей собираются заманивать не только низкими ценами,
но и качественной отделкой. «Мы хотим разрушить миф о том, что жилье
эконом-класса низкокачественное и пользуется спросом только у малообеспеченных
семей — говорит Наталия Гайдайчук, руководитель проекта «Пионерский квартал»
(Вишневое). — Наше жилье позиционируется как эконом-класс, но значительную долю
будут занимать трехкомнатные квартиры». Сейчас «Пионерский квартал»
застроен пятиэтажками, но в планах на 8 га размещать 9-этажки, школу раннего детского
развития, фитнес-центр, паркинг, рестораны и кафе, салон красоты, отделения
банков, стоматологические кабинеты, аптеки, туристические агентства и т.д.
«Городок имеет закрытую охраняемую территорию. Очень много внимания уделяется
обустройству придомовых территорий и организации пространства всего городка.
Есть вещи, которые мы делаем по вдохновению, не задумываясь, во сколько нам это
обойдется. Поэтому много сил уходит на разработку интересных дизайнерских
решений для оформления домов и территории, которые будут внедряться следующей
весной», — сказала «Вестям» Гайдайчук.
Пробки мешают жить
Ставшие уже привычными пробки на Гостомельском направлении —
иллюстрация того, чем может обернуться бессистемная застройка пригорода. «Общей
концепции расположения будущих жилых комплексов пока нет. Планировочная схема
области сейчас в работе», — сказал разработчик генпланов населенных пунктов
области Александр Чижевский.
«Нельзя забывать и о дополнительных рисках. Даже после
окончания строительства жилые комплексы долгое время не вводятся в
эксплуатацию, поскольку не подключаются к газу, электроснабжению и канализации.
А после заселения весьма вероятны проблемы, поскольку все эти коммуникации не
рассчитаны на такую нагрузку. Уже сейчас эти сложности заметны в том же
Вишневом», — предупреждает президент союза специалистов по недвижимости Украины
Александр Рубанов.
Еще один момент: демократичная цена, которой заманивают
застройщики, в реале может оказаться несколько выше. Очень часто продавец — не
юрлицо, как в большинстве комплексов в городе, а физическое лицо, реальный
гражданин, поэтому в договор сразу вбивается условие, что именно покупатель
оплачивает налог на продажу недвижимости (5% от стоимости).
Оксана Гришина, «Вести»