Як відомо, одна з основних потреб сучасної людини - необхідність мати дах
над головою.
При цьому далеко не кожна людина може собі дозволити придбати енну
кількість квадратних метрів з причини їх скаженої дорожнечі. З огляду на те, що
часто квадрат житлоплощі тягне на дві, а то і три місячних зарплати,
«Обозреватель» вирішив з'ясувати, як розраховується ціна заповітних метрів на первинному
ринку житла в Україні.
Державні будаксіоми
Насамперед слід відзначити, що ціна житла аж ніяк не береться зі стелі, як
думають більшість обивателів. І висока вартість квадратів безпосередньо
пов'язана з кількістю вкладених в будівництво й обслуговування коштів. При
цьому держава регулярно переглядає тарифну політику і встановлює рекомендовані
ціни на первинне житло від забудовника.
10 лютого поточного року Міністерство регіонального розвитку, будівництва
та житлово-комунального господарства затвердило показник опосередкованої
вартості будівництва 1 кв. м
житла в Україні з 1 січня на рівні 4862 грн / кв. м, що на 6,3% вище
аналогічного показника на 1 липня 2011 року, який склав 4574 грн / кв.м.
Згідно з новим наказом, для Києва максимальне значення опосередкованої
вартості будівництва житла з 1 січня поточного року встановлено на рівні 5649
грн / кв. м. У другому півріччі 2011 року цей показник у столиці становив 5108
грн / кв.м.
Крім того, серед регіонів найвищі показники опосередкованої вартості будівництва
встановлені в Севастополі - 5112 грн / кв. м (1 липня 2011 року - 4891 грн /
кв.м) і АРК - 5175 грн / кв. м (1 липня 2011 року - 4791 грн / кв. м).
Як роз'яснює прес-служба Мінрегіонбуду, даний показник опосередкованої
вартості будівництва застосовується при визначенні обсягів державних
інвестицій, що спрямовуються на будівництво житла, а також розміру пільгових
кредитів, наданих окремим категоріям громадян відповідно до законодавства.
Для кращого розуміння того, що ж входить в цю суму, ми звернулися до
практикуючих фахівців будівельної сфери.
У чому різниця?
Якщо говорити про різницю в ціні на квадрат житла в розрізі регіонів, то
слід зазначити, що це обумовлено декількома економічними факторами. «Перш за
все, зарплата в регіонах на порядок нижче, ніж у столиці, та й оренда землі
обходиться дешевше. Головним чином, клас комфортності споруджуваного в регіонах
житла набагато нижче, ніж київських квартир - площа менше, більш проста
внутрішня обробка, і, як правило, дешевші архітектурні рішення», - розповіла в
коментарі «Обозревателю» начальник виробничо-технічного відділу великої
будівельної корпорації Лариса Шевченко. При цьому різниця в ціні будівельних
матеріалів не є визначальною, оскільки відрізняється неістотно.
Що закладено в ціні
Як розповіла «Обозревателю» начальник кошторисного
відділу однієї зі столичних будівельних компаній Інна Демченко, в суму,
визначену Мінрегіонбудом, закладені витрати забудовника, а також його плановий
прибуток.
При цьому примітно, що частка у вартості будівництва житла, що фінансується
державою, на порядок вище комерційної. Нескладно помітити, що з прибутком
ситуація зворотна. Це пояснюється тим, що для держбудов існує нормативний
прибуток, а в комерційних структурах його розмір не регламентується. «Тобто
приватний забудовник може, як кажуть, від балди придумати надбавку до вартості,
отримавши таким чином прибуток набагато більший, ніж держава», - пояснила
фахівець. Крім того, за її словами, бюджетне будівництво має вестися за
держрозцінками, куди включені вартість робіт, згідно з нормативними документами
- з розміром оплати праці не вище встановленого Мінрегіонбудом рівня.
Необхідно зазначити, що соціальне житло, що зводиться за рахунок бюджетних
коштів, тобто квартири економ-класу, вводяться в експлуатацію з повним оздобленням,
тобто під ключ. При цьому їх вартість набагато нижче комерційного житла, яке,
як правило, здається без внутрішнього оздоблення.
Соціальне житло відрізняється від комерційного більш економними проектними
рішеннями: як правило, квартири мають меншу площу, закладено більш дешеве
обладнання. Крім цього, в держбудовах відсутні комунальні вишукування.
Наприклад, в жодному соціальному житлі ви не знайдете кондиціонерів, а
кількість ліфтів строго відповідає нормативу, тоді як в комерційних проектах
забудовник може дозволити установку ліфтів навіть в три-, чотириповерхових
будинках.
Скільки заробляють будмагнати
На прикладі столичного ринку первинного житла «Обозреватель» досліджував,
яка різниця в рекомендованих владою цінах з реальною ринковою вартістю квадратного
метра квартир в новобудовах.
Так, згідно з наказом Мінрегіонбуду, середня ціна 1 квадрата від
забудовника має бути 5649 грн. У другій половині лютого середня вартість
первинного квадрата в столиці 13 788,5 грн за 1 кв. м. При цьому,
природно, порівнювати рекомендовані ціни на соцжитло і на комерційну
нерухомість не зовсім коректно. Але, як відзначають фахівці, виділити з маси
комерційних новобудов житло економ-класу досить складно - його на столичному
ринку зовсім небагато. Тим не менше, стає ясно, що приватні забудовники
заробляють на житло пристойні суми.
З усього вищевикладеного можна зробити наступний висновок: не маючи багатих
родичів або спадщини, яка раптово звалилася, придбати житло
середньостатистичному українцеві досить складно. Ні, є, звичайно, варіант
кредиту, Держіпотека, але кабала на 20-30 років є зовсім непривабливою. Тому
житлова проблема сьогодні залишається однією з основних для жителів країни,
вирішення якої в найближчому майбутньому нам не світить.
«Обозреватель»