Как известно, одна из
основных потребностей современного человека – необходимость иметь крышу над
головой.
При этом далеко не каждый
человек может себе позволить приобрести энное количество квадратных метров по
причине их бешеной дороговизны. Ввиду того, что зачастую квадрат жилплощади
тянет на две, а то и три месячных зарплаты, «Обозреватель» решил выяснить, как
рассчитывается цена заветных метров на первичном рынке жилья в Украине.
Государственные стройаксиомы
Перво-наперво следует
отметить, что цена жилья отнюдь не берется с потолка, как думают большинство
обывателей. И высокая стоимость квадратов напрямую связана с количеством
вложенных в стройку и ее обслуживание средств. При этом государство регулярно
пересматривает тарифную политику и устанавливает рекоменованные цены на
первичное жилье от застройщика.
10 февраля текущего года
Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального
хозяйства утвердило показатель
опосредованной стоимости строительства 1 кв. м жилья в Украине с 1 января на уровне 4862 грн/кв. м, что на 6,3% выше
аналогичного показателя на 1 июля 2011 года, который составил 4574 грн/кв.м.
Согласно новому приказу, для
Киева максимальное значение опосредованной стоимости строительства жилья с 1
января текущего года установлено на уровне 5649 грн/кв. м. Во втором полугодии
2011 года этот показатель в столице составлял
5108 грн/кв.м.
Кроме того, среди регионов
самые высокие показатели опосредованной стоимости строительства установлены в
Севастополе - 5112 грн/кв. м (1 июля 2011 года - 4891 грн/кв.м) и АРК - 5175 грн/кв.
м (1 июля 2011 года - 4791 грн/кв. м).
Как разъясняет пресс-служба
Минрегионстроя, данный показатель опосредованной стоимости строительства
применяется при определении объемов государственных инвестиций, направляемых на
строительство жилья, а также размера льготных кредитов, предоставляемых
отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством.
Для лучшего понимания того,
что же входит в эту сумму, мы обратились к практикующим специалистам
строительной сферы.
В чем разница?
Если говорить о разнице в
цене на квадрат жилья в разрезе регионов , то следует отметить, что это
обусловлено несколькими экономическими факторами. «Прежде всего, зарплата в
регионах на порядок ниже, чем в столице, да и аренда земли обходится дешевле.
Главным образом, класс комфортности возводимого в регионах жилья гораздо ниже,
чем киевских квартир – площадь меньше, более простая внутренняя отделка, и, как
правило, более дешевые архитектурные решения», - рассказала в комментарии
«Обозревателю» начальник производственно-технического отдела крупной
строительной корпорации Лариса Шевченко. При этом разница в цене строительных
материалов не является определяющей, поскольку отличается несущественно.
Что заложено в цене
Как рассказала «Обозревателю»
начальник сметного отдела одной из столичных строительных компаний Инна
Демченко, в сумму, определенную Минрегионстроем, заложены расходы застройщика,
а также его плановая прибыль.
При этом примечательно, что
доля в стоимости строительства жилья, финансируемого государством, на порядок
выше коммерческой. Несложно заметить, что с прибылью ситуация обратная. Это
объясняется тем, что для госстроек существует нормативная прибыль, а в
коммерческих структурах ее размер не регламентируется. «То есть частный застройщик
может, как говорят, от балды придумать надбавку к стоимости, получив таким
образом прибыль гораздо большую, нежели государство», - пояснила специалист.
Кроме того, по ее словам, бюджетное строительство должно вестись по
госрасценкам, куда включены стоимость работ, согласно нормативным документам - с размером оплаты труда не выше установленного
Минрегионстроем уровня.
Необходимо отметить, что
социальное жилье, возводимое за счет бюджетных средств, то есть квартиры
эконом-класса, вводятся в эксплуатацию с полной отделкой , то есть под ключ.
При этом их стоимость гораздо ниже коммерческого жилья, которое, как правило,
сдается без внутренней отделки.
Социальное жилье отличается
от коммерческого более экономными проектными решениями: как правило, квартиры
имеют меньшую площадь, заложено более дешевое оборудование. Помимо этого, в
госпостройках отсутсвуют коммунальные изыски. К примеру, ни в одном социальном
жилье вы не найдете кондиционеров, а количество лифтов строго соответствует
нормативу, тогда как в коммерческих проектах застройщик может позволить
установку лифтов даже в трех-, четырехэтажных зданиях.
Сколько зарабатывают
строймагнаты
На примере столичного рынка
первичного жилья «Обозреватель» исследовал, какова разница в рекомендованных
властями ценах с реальной рыночной стоимостью квадратного метра квартир в
новостроях.
Так, согласно приказу
Минрегионстроя, средняя цена 1 квадрата от застройщика должна быть 5 649 грн.
Во второй половине февраля средняя стоимость первичного квадрата в столице 13
788,5 грн за 1 кв. м. При этом, естественно, сравнивать
рекомендованные цены на соцжилье и на коммерческую недвижимость не совсем
корректно. Но, как отмечают специалисты, выделить из массы коммерческих
новостроек жилье эконом-класса довольно сложно – его на столичном рынке совсем
немного. Тем не менее, становится ясно, что частные застройщики зарабатывают на
жилье приличные суммы.
Из всего вышеизложенного
можно сделать следующий вывод: не имея богатых родственников или внезапно
свалившегося наследства приобрести жилье среднестатистическому украинцу
довольно сложно. Нет, есть, конечно, вариант кредита, госипотеки, но кабала на
20-30 лет является совсем непривлекательной. Поэтому жилищная проблема сегодня
остается одной из основных для жителей страны, решение которой в ближайшем
будущем нам не светит.
«Обозреватель»