Києву більше не потрібні офісні центри

Що робити з офісними центрами, будівництво яких почалося в «жирні» роки до кризи-2008? Звичайно ж, добудовувати і виводити на ринок! Столичні девелопери так і роблять - тільки тепер більшість цих проектів приречена на низьку заповнюваність: інші часи на дворі.

У 2012 році вже введено в експлуатацію дев'ять нових бізнес-центрів загальною орендною площею більше 85 тис. кв. м. Дві третини з них стартували якраз до 2008 року. До нового року, за оцінкою компанії CBRE, ринок поповниться ще близько 120 000 «квадратів» для оренди і продажу. Буде відкритий знаковий столичний хмарочос - ТОК «Гуллівер» на Спортивній площі, будівництво якого розпочалося ще у 2003 році. Заплановані до введення в експлуатацію офісні будівлі на вул. Червоноармійській, 98, Саксаганського, 40/85, Щорса, 36, та Фрунзе, 69 (перші два виставлені на продаж, для решти продаж пріоритетний, а умови оренди ще не визначені). Більше офісів у Києві вводили в дію тільки в 2007 році.

Бум продовжиться і в 2013-му. Наступний рік принесе ринку не менш 150 000 кв. м нових офісних площ. А в компанії DTZ вважають, що площа завершених центрів навіть перевищить сумарний показник поточного року.

Нездорова порожнеча

Ринок офісної нерухомості опинився в ситуації з казки про учня мага, який зміг змусити чарівний горщик варити кашу, але не зміг його зупинити, так що каша затопила все місто.

На кінець 2011 року, за даними консалтингових компаній, незатребуваними залишалися 15-19% площ, сьогодні - вже 17-22%. Це, як мінімум, удвічі вище «здорової» норми, кажуть консультанти з нерухомості.

Правда, не можна сказати, що потенційні орендарі зовсім обходять увагою нові офісні центри: девелопери запропонували більш високу якість будівництва і сервісу. До того ж левова частка офісних будівель 2012 р. відкривається в наближених до центру районах.

У цьому році найактивнішими орендарями та покупцями виступили IT-, високотехнологічні і телекомунікаційні компанії (62% угод). Оренда компанією Samsung 15700 кв. м. у БЦ «101 Tower» (вул. Л. Толстого) стала найбільшою за всю історію ринку офісної нерухомості.

Поліпшувати сервіс або знижувати ставки

Якщо в минулому році спостерігалося невелике підвищення вартості оренди в найвищому класі, зараз орендні ставки стоять на місці і навіть можуть знизитися. Джеф Харгрів, керівник департаменту офісної нерухомості компанії DTZ, вважає, що це може відбутися в найближчі півтора року, якщо економічна ситуація не зазнає серйозних змін.

Щоб не знижувати ставки, власники бізнес-центрів повинні пропонувати клієнтам велику гнучкість в переплануванні і підгонці приміщення під потреби орендаря. Клієнти також звертають особливу увагу на кількість місць для паркування.

Багато компаній не проти змінити офіс на більш новий. У такому разі від власника бізнес-центру вимагається компенсація витрат на переїзд і ремонт. «Якщо власнику та орендареві вдається знайти компроміс у вирішенні цього питання, то укладається угода і новий об'єкт є затребуваним», - говорить Радомир Цуркан, керуючий партнер компанії CBRE в Україні.

Компанія «Форум Менеджмент Груп» (власник БЦ Forum Victoria Park і БЦ Forum B7) начебто досягла домовленостей з кількома потенційними орендарями, в тому числі великими міжнародними компаніями. Але у «Форумі» не можуть точно назвати рівень заповнюваності Forum Victoria Park у жовтні. За словами Ірини Шатман, спеціаліста відділу оренди компанії, орендарі не поспішають приймати остаточне рішення до закінчення ремонтних робіт, навіть якщо будівлю вже введено в експлуатацію. При нинішньому достатку пропозицій клієнти як ніколи прискіпливі.

За інформацією компанії DeVision, в серпні завершена угода з оренди компанією «Нова Пошта» трьох поверхів загальною площею 2 500 кв. м. офісного центру «Європа» на Столичному шосе, 103. Компанія вперше вибирала площі в тільки що побудованому бізнес-центрі. «Ми звертали увагу на транспортну розв'язку, близькість до наших ключових підрозділів, запас орендованих приміщень і можливість їх розширення, а також лояльність до робочого графіка і, звичайно, враховували важливий чинник - це ціна, - говорить директор з маркетингу Ірина Холод. - Підводні камені в нових офісних центрах, на нашу думку, можуть бути пов'язані зі зміною планування під потреби конкретного орендаря, прокладкою електромереж, системи кондиціонування та ін.».

При таких жорстких і численних вимогах з боку орендарів не дивно, що тільки два нових бізнес-центри невеликій площі сьогодні повністю заповнені - це Eleven і БЦ на вул. Димитрова, 5Б. За словами Юрія Бакатіна, керівника компанії «Центр-Інвест» (володіє БЦ Eleven), кампанія із залучення орендарів в другу чергу офісного центру стартувала ще на етапі його будівництва, і попит перевищив пропозицію. Зіграла роль і можливість оцінити реальний рівень обслуговування на прикладі I черги.

Бізнес-центри, заявлені до введення в 2012-2013 р. (основні об'єкти) *

Бизнес-центры, заявленные к вводу в 2012-2013 г. (основные объекты)*

* За заявами девелоперів

Джерело: CBRE

«Кількість нових масштабних офісних об'єктів, запланованих до введення в експлуатацію в більш довгостроковій перспективі, поки дуже невелика», - зазначає Джеф Харгрів. У той же час, за інформацією Радомира Цуркана, деякі великі компанії продовжують будувати, навіть якщо це і не викликано ринковими передумовами. «Це їх основний вид діяльності, і вони впевнені у своїх силах», - відзначає експерт.

Деякі перспективні об'єкти, що розвиваються великими девелоперами:

KAN Development - IQ Business Center, «Сенатор», Cascade, Victory Towers

KDD - Sky Towers, WTC, Metro City

St. Sophia - Homes Crystal Tower.

http://forbes.ua