Киеву больше не нужны офисные центры

Что делать с офисными центрами, строительство которых началось в «жирные» годы до кризиса-2008? Конечно же, достраивать и выводить на рынок! Столичные девелоперы так и делают – только теперь большинство этих проектов обречено на низкую заполняемость: другие времена на дворе.

В 2012 году уже введено в эксплуатацию девять новых бизнес-центров общей арендной площадью более 85 тыс. кв. м. Две трети из них стартовали как раз до 2008 года. До нового года, по оценке компании CBRE, рынок пополнится еще порядка 120 000 «квадратов» для аренды и продажи. Будет открыт знаковый столичный небоскреб – ТОК «Гулливер» на Спортивной площади, строительство которого началось еще в 2003 году. Запланированы к вводу в эксплуатацию офисные здания на ул. Красноармейской, 98, Саксаганского, 40/85, Щорса, 36, и Фрунзе, 69 (первые два выставлены на продажу, для остальных продажа приоритетна, а условия аренды еще не определены). Больше офисов в Киеве вводили в строй только в 2007 году.

Бум продолжится и в 2013-м. Следующий год принесет рынку не менее 150 000 кв. м новых офисных площадей. А в компании DTZ считают, что площадь завершенных центров даже превысит суммарный показатель текущего года.

Нездоровая пустота

Рынок офисной недвижимости оказался в ситуации из сказки про ученика чародея, который смог заставить волшебный горшочек варить кашу, но не смог его остановить, так что каша затопила весь город.

На конец 2011 года, по данным консалтинговых компаний, невостребованными оставались 15-19% площадей, сегодня – уже 17-22%. Это, как минимум, вдвое выше «здоровой» нормы, говорят консультанты по недвижимости.

Правда, нельзя сказать, что потенциальные арендаторы совсем обходят вниманием новые офисные центры: девелоперы предложили более высокое качество строительства и сервиса. К тому же львиная доля офисных зданий 2012 года открывается в приближенных к центру районах.

В этом году самыми активными арендаторами и покупателями выступили IT-, высокотехнологичные и телекоммуникационные компании (62% сделок). Аренда компанией Samsung 15 700 кв. м. в БЦ «101 Tower» (ул. Л. Толстого) стала самой крупной за всю историю рынка офисной недвижимости.

Улучшать сервис или снижать ставки

Если в прошлом году наблюдалось небольшое повышение стоимости аренды в наивысшем классе, сейчас арендные ставки стоят на месте и даже могут снизиться. Джеф Харгрив, руководитель департамента офисной недвижимости компании DTZ, считает, что это может произойти в ближайшие полтора года, если экономическая ситуация не претерпит серьезных изменений.

Чтобы не снижать ставки, владельцы бизнес-центров должны предлагать клиентам большую гибкость в перепланировке и подгонке помещения под нужды арендатора. Клиенты также обращают особое внимание на количество парковочных мест.

Многие компании не прочь сменить офис на более новый.  В таком случае от собственника бизнес-центра требуется компенсация затрат на переезд и ремонт. «Если собственнику и арендатору удается найти компромисс в решении этого вопроса, то заключается сделка и новый объект является востребованным», – говорит Радомир Цуркан, управляющий партнер компании CBRE в Украине.

Компания «Форум Менеджмент Груп» (владелец БЦ Forum Victoria Park и БЦ Forum B7) вроде бы достигла договоренностей с несколькими потенциальными арендаторами, в том числе крупными международными компаниями. Но в «Форуме» не могут точно назвать уровень заполняемости Forum Victoria Park в октябре. По словам Ирины Шатман, специалиста отдела аренды компании, арендаторы не спешат принимать окончательное решение до окончания ремонтных работ, даже если здание уже введено в эксплуатацию.

При нынешнем обилии предложений клиенты как никогда придирчивы.

По информации компании DeVision, в августе завершена сделка по аренде компанией «Новая Почта» трех этажей общей площадью 2 500 кв. м. офисного центра «Европа» на Столичном шоссе, 103. Компания впервые выбирала площади в только что построенном бизнес-центре. «Мы обращали внимание на транспортную развязку, близость к нашим ключевым подразделениям, запас арендуемых помещений и возможность их расширения, а также лояльность к рабочему графику и, конечно, учитывали немаловажный фактор – это цена, – говорит директор по маркетингу Ирина Холод. – Подводные камни в новых офисных центрах, по нашему мнению, могут быть связаны с изменением планировки под потребности конкретного арендатора, прокладкой электросетей, системы кондиционирования и проч.».

При таких жестких и многочисленных требованиях со стороны арендаторов неудивительно, что только два новых бизнес-центра небольшой площади сегодня полностью заполнены – это Eleven и БЦ на ул. Димитрова, 5Б. По словам Юрия Бакатина, руководителя компании «Центр-Инвест» (владеет БЦ Eleven), кампания по привлечению арендаторов во вторую очередь офисного центра стартовала еще на этапе его строительства, и спрос превысил предложение. Сыграла роль и возможность оценить реальный уровень обслуживания на примере I очереди.

Бизнес-центры, заявленные к вводу в 2012-2013 г. (основные объекты)*

* по заявлениям девелоперов

Источник: CBRE

«Количество новых масштабных офисных объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в более долгосрочной перспективе, пока очень небольшое», – отмечает Джеф Харгрив. В то же время, по информации Радомира Цуркана, некоторые крупные компании продолжают строить, даже если это и не вызвано рыночными предпосылками. «Это их основной вид деятельности, и они уверены в своих силах», – отмечает эксперт.

Некоторые перспективные объекты, развиваемые крупными девелоперами:

K.A.N Development – IQ Business Center, «Сенатор», Cascade, Victory Towers.

KDD – Sky Towers, WTC, Metro City.

St. Sophia – Homes Crystal Tower.

http://forbes.ua