До кризи українці набралися кредитів, як собаки бліх. І якщо з купленими в борг телевізорами, холодильниками сяк-так ще можна розібратися, то ті, хто взяв у кредит квартири та будинки, «попали» конкретно. 15% всіх виданих під купівлю житла кредитів банкіри вважають безнадійними. Квартири у таких позичальників теоретично можна відбирати через суди і продавати на відкритих торгах. Але банкіри не поспішають цього робити, щоб не «обвалити» ринок житла остаточно.
«Лояльні» позичальники: йдуть на компроміс з банком
- Свою трикімнатну квартиру ми купили в лютому 2006 року за 40 тис. дол У кризу чоловік втратив роботу, а я пішла в декретну відпустку і у нас виникло прострочення по кредитних платежах. Усього ми зараз повинні банку 25 тис. дол. Дізнавшись про наші фінансові труднощі, банк пригрозив забрати квартиру через суд. Для того, щоб не позбутися даху над головою і не виявитися з дітьми на вулиці, ми упросили банк надати нам кредитні канікули - зараз ми не платимо по тілу кредиту, а платимо тільки відсотки банку. Це не дуже вигідно. Сума нашого платежу на рік знизилася всього на 50 доларів, а по закінченню цих канікул ми будемо платити по кредиту на 50 дол. більше, ніж до кризи. Але нам не доводиться вибирати - головне зберегти квартиру, - розповідає Оксана Пархомова із міста Нетішин у Хмельницькій області.
Таких позичальників, як Оксана більшість - близько 70%. Їх прийнято називати «лояльними». У випадку виникнення у них фінансових труднощів, вони всіма силами намагаються домовитися з банком «полюбовно». Практично всі вони живуть у куплених в кредит квартирах, саме тому їм особливо важливо зберегти дах над головою.
«Агресивні» позичальники: обирають суди
- Кредит під купівлю квартири на суму 50 тис. дол. я брала в 2008 році, коли долар був по курсу 5,05, - розповідає Юлія Харченко із Запоріжжя. - Тоді моєї зарплати з головою вистачало, щоб виплачувати щомісяця за кредитом 700 у.о. Зараз мої щомісячні доходи скоротилися до 3000 грн на місяць, а курс долара виріс до 8,00 грн і платити за кредитом стало не під силу. Щоб розрахуватися з банком я виставила свою квартиру на продаж, але в кращому випадку зможу за неї отримати 40 тис. дол. А де взяти ще 10 тис. дол.? Я вирішила звернутися за допомогою до юриста. Вивчивши мій кредитний договір, він порадив мені добиватися через суд визнання його недійсним. Я так і зробила. Судовий процес триває вже півроку, і ніхто не гарантує мені, що винесена суддею рішення буде на мою користь. А тим часом заборгованість по кредиту у мене накопичується і вже перевищила 5 тис. дол.
Юля відноситься до другої за чисельністю групі позичальників, які банкіри умовно називають «агресивними». Їх досить багато - близько 20-25% від загального числа. Представники цієї групи наймають адвокатів, судяться з банками, намагаються піти від кредитних зобов'язань шляхом визнання себе банкрутом та інше.
- Ця група позичальників постійно зменшується, - констатує радник президента Асоціації українських банків Олексій Кущ. - Багато хто з них розуміють, що безперспективно вступати з банком в такий конфлікт. Крім того, не потрібно забувати, що криза минає, а репутація залишається. Надалі теж треба буде працювати з банками і брати у них кредити.
Позичальники-«невидимки»: грають в хованки
- До кризи я накупив в кредит п'ять квартир для подальшого їх перепродажу. Зараз не можу ні платити за цими кредитами, ні продати куплене за банківські гроші житло. І я просто вирішив зникнути - змінив номер телефону і переїхав жити з Києва до Одеси, - розповідає Сергій П. (зі зрозумілих причин своє прізвище він попросив не називати). Як буде далі - поки не знаю. Надія лише на те, що ціни на житло знову почнуть рости і, продавши свої квартири, я зможу повернути гроші і повністю розплатитися з банками по позиках.
«Позичальники - невидимки» - найнечисленіша група, стверджують в Асоціації українських банків. Їх усього близько 5%.
Банки «на все згодні»
В залежності від того, наскільки сумлінно позичальник платить щомісячні платежі, його кредит знижується в класі. Усього таких класів чотири: «стандартні», «субстандартні», «під контролем» і «безнадійні». У листопаді минулого року банкіри переглянули стандарти «безнадійності». До кризи позичальникові досить було лише раз пропустити щомісячний платіж, і його кредит знижувався в класі. Сьогодні банкіри цього не зроблять, навіть якщо у вас є 90-денне прострочення по тілу кредиту. Головне - вчасно платити відсотки по позиці та підписати з банком договір про реструктуризацію боргу.
- Зараз це нормальна ситуація, - каже Олексій Кущ. - Більше того, зараз багато банків закривають очі на відсутність у позичальників полісів страхування квартир. Ну, немає у людини на це грошей, що робити? Головне, щоб позичальник своєчасно погашав тіло кредиту і платив відсотки по ньому.
"Безнадійним" кредитом нині прийнято вважати той, за якими позичальник протягом півроку не вніс жодної копійки. По ньому, за великим рахунком, треба починати виконавчу процедуру і переходити до реалізації застави на відкритих торгах. Утримує банки від цього кроку зараз тільки факт обвалу цін на ринку нерухомості.
- Якщо сьогодні всі банки вийдуть на ринок з цими заставами, то вони ще сильніше обвалять ціни на квартири. Крім того, банкіри розуміють, що найчастіше, продавши квартиру, вони не повернуть видані гроші під її купівлю, - констатує Олексій Кущ.
Ріелтори, в свою чергу, кажуть, що конфіскованих у недобросовісних позичальників квартир вони так і не дочекалися.
- З початком кризи всі чекали, що на ринок хлине маса вилучених у збанкрутілих позичальників квартир за викидними цінами. Чекали і не дочекалися. Якщо і були операції з таким житлом - їх по пальцях перерахувати можна. Найчастіше люди, які опинилися в складному фінансовому становищі, самі намагалися продати свої кредитні квартири і розплатитися з банком як можна швидше, - каже Анатолій Тополь, керівник «Недержавного експертного бюро».
Квартири відбирають у тих, хто менше винен
І все-таки практика конфіскації з метою подальшого продажу квартир по «безнадійним» кредитами існує. За даними Асоціації українських банків, таких в Україні вже кілька сотень. Забирають житло, перш за все, у тих, хто винен банку відносно небагато - до 50 тис. дол. Продавши такий об'єкт застави, банкіри легко покриють всі свої витрати. Найбільш «недоступними» для банків є ті позичальники, які купували квартири в останній момент перед початком кризи - в 2008 році.
- Наприклад, в 2008 році банк видав 250 тис. дол. під купівлю квартири за 300 тис. дол. Припустимо, позичальник у минулому році перестав платити за нього. Якщо банк зараз виставить його квартиру на продаж, він може не виручити і 100 тис. дол. Навіщо тоді починати процедуру продажу? Це не вигідно зараз, - говорить Олексій Кущ.
З такими позичальниками банки буквально «носяться»: реструктуризують прострочення за кредитом, продовжують термін дії договору, перекладають з класичної системи нарахування відсотків по кредиту на аннуїтетну, надають кредитні канікули, закривають очі на відсутність страховки об'єкта застави. Мета одна - зменшити суму щомісячного платежу, щоб позичальник продовжував своєчасно платити за своїм кредитом. І роблять це фінансисти не від доброти душевної, а тому що тільки так вони, можливо, зможуть повернути свої гроші. Найжорсткішим способом боротьби зі злісними боржниками - конфіскацією квартири, цю групу позичальників не налякаєш. Вони й самі найчастіше хочуть «сплавити» своєму кредитору куплену за позамежну суму квартиру, щоб позбутися від свого кредиту.
Цифра
101 млрд. грн - така сума заборгованості українців за іпотечними кредитами за станом на 1 квітня.
За перший квартал цього року було виплачено всього 3,6 млрд. грн цього боргу.
Джерело: заява президента Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Ігоря Юшка.
Ольга Полякова, Газета по-киевски