До кризиса украинцы набрались кредитов, как собаки блох. И если с купленными в долг телевизорами, холодильниками кое-как еще можно разобраться, то те, кто взял в кредит квартиры и дома, «попали» конкретно. 15% всех выданных под покупку жилья кредитов банкиры считают безнадежными. Квартиры у таких заемщиков теоретически можно отбирать через суды и продавать на открытых торгах. Но банкиры не торопятся этого делать, чтобы не «обвалить» рынок жилья окончательно.
«Лояльные» заемщики: идут на компромисс с банком
– Свою трехкомнатную квартиру мы купили в феврале 2006 года за 40 тыс. долл. В кризис муж потерял работу, а я ушла в декретный отпуск и у нас возникла просрочка по кредитным платежам. Всего мы сейчас должны банку 25 тыс. долл. Узнав о наших финансовых трудностях, банк пригрозил забрать квартиру через суд. Для того, чтобы не лишиться крыши над головой и не оказаться с детьми на улице, мы упросили банк предоставить нам кредитные каникулы – сейчас мы не платим по телу кредита, а платим только проценты банку. Это не очень выгодно. Сумма нашего платежа на год снизилась всего на 50 долларов, а по окончанию этих каникул мы будем платить по кредиту на 50 долл. больше, чем до кризиса. Но нам не приходится выбирать – главное сохранить квартиру, – рассказывает Оксана Пархомова из города Нетишин в Хмельницкой области.
Таких заемщиков, как Оксана большинство – около 70%. Их принято называть «лояльными». В случае возникновения у них финансовых трудностей, они всеми силами пытаются договориться с банком «полюбовно». Практически все они живут в купленных в кредит квартирах, именно поэтому им особо важно сохранить крышу над головой.
«Агрессивные» заемщики: выбирают суды
– Кредит под покупку квартиры на сумму 50 тыс. долл. я брала в 2008 году, когда доллар был по курсу 5,05, – рассказывает Юлия Харченко из Запорожья. – Тогда моей зарплаты с головой хватало, чтобы выплачивать ежемесячно по кредиту 700 у.е. Сейчас мои ежемесячные доходы сократились до 3000 грн в месяц, а курс доллара вырос до 8,00 грн и платить по кредиту стало невмоготу. Чтобы рассчитаться с банком я выставила свою квартиру на продажу, но в лучшем случае смогу за нее выручить 40 тыс. долл. А где взять еще 10 тыс. долл.? Я решила обратиться за помощью к юристу. Изучив мой кредитный договор, он посоветовал мне добиваться через суд признание его недействительным. Я так и сделала. Судовой процесс длится уже полгода, и никто не гарантирует мне, что вынесенное судьей решение будет в мою пользу. А тем временем задолженность по кредиту у меня накапливается и уже превысила 5 тыс. дол.
Юля относится ко второй по численности группе заемщиков, которые банкиры условно называют «агрессивными». Их достаточно много – около 20-25% от общего числа. Представители этой группы нанимают адвокатов, судятся с банками, пытаются уйти от кредитных обязательств путем признания себя банкротом и прочее.
– Эта группа заемщиков постоянно уменьшается, – констатирует советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. – Многие из них понимают, что бесперспективно вступать с банком в такой конфликт. Кроме того, не нужно забывать, что кризис проходит, а репутация остается. В дальнейшем тоже надо будет работать с банками и брать у них кредиты.
Заемщики-«невидимки»: играют в прятки
– До кризиса я накупил в кредит пять квартир для дальнейшей их перепродажи. Сейчас не могу ни платить по этим кредитам, ни продать купленное за банковские деньги жилье. И я просто решил исчезнуть – сменил номер телефона и переехал жить из Киева в Одессу, – рассказывает Сергей П. (по понятным причинам свою фамилию он попросил не называть). Как будет дальше – пока не знаю. Надежда только на то, что цены на жилье опять начнут расти и, продав свои квартиры, я смогу вернуть деньги и полностью расплатиться с банками по займам.
«Заемщики – невидимки» – самая малочисленная группа, утверждают в Ассоциации украинских банков. Их всего около 5%.
Банки «на все согласны»
В зависимости от того, насколько добросовестно заемщик платит ежемесячные платежи, его кредит понижается в классе. Всего таких классов четыре: «стандартные», «субстандартные», «под контролем» и «безнадежные». В ноябре прошлого года банкиры пересмотрели стандарты «безнадежности». До кризиса заемщику достаточно было всего раз пропустить ежемесячный платеж, и его кредит понижался в классе. Сегодня банкиры этого не сделают, даже если у вас есть 90-дневная просрочка по телу кредита. Главное – вовремя платить проценты по займу и подписать с банком договор о реструктуризации долга.
– Сейчас это нормальная ситуация, – говорит Алексей Кущ. – Более того, сейчас многие банки закрывают глаза на отсутствие у заемщиков полисов страхования квартир. Ну, нет у человека на это денег, что делать? Главное, чтобы заемщик своевременно погашал тело кредита и платил проценты по нему.
«Безнадежным» кредитом нынче принято считать тот, по которому заемщик в течение полугода не внес ни копейки. По нему, по большому счету, нужно начинать исполнительную процедуру и переходить к реализации залога на открытых торгах. Удерживает банки от этого шага сейчас только факт обвала цен на рынке недвижимости.
– Если сегодня все банки выйдут на рынок с этими залогами, то они еще сильнее обвалят цены на квартиры. Кроме того, банкиры понимают, что зачастую, продав квартиру, они не возвратят выданные деньги под ее покупку,– констатирует Алексей Кущ.
Риелторы, в свою очередь, говорят, что конфискованных у недобросовестных заемщиков квартир они так и не дождались.
– С началом кризиса все ожидали, что на рынок хлынет масса изъятых у обанкротившихся заемщиков квартир по бросовым ценам. Ждали и не дождались. Если и были сделки с таким жильем – их по пальцам пересчитать можно. Чаще всего люди, которые оказались в сложном финансовом положение, сами старались продать свои кредитные квартиры и расплатиться с банком как можно быстрее, – говорит Анатолий Топол, руководитель «Негосударственного экспертного бюро».
Квартиры отбирают у тех, кто меньше должен
И все же практика конфискации с целью дальнейшей продажи квартир по «безнадежным» кредитам существует. По данным Ассоциации украинских банков, таких в Украине уже несколько сотен. Забирают жилье, прежде всего, у тех, кто должен банку относительно немного – до 50 тыс. долл. Продав такой объект залога, банкиры легко покроют все свои затраты. Самыми «недоступными» для банков являются те заемщики, которые покупали квартиры в последний момент перед началом кризиса – в 2008 году.
– Например, в 2008 году банк выдал 250 тыс. долл. под покупку квартиры за 300 тыс. долл. Допустим, заемщик в прошлом году перестал платить по нему. Если банк сейчас выставит его квартиру на продажу, он может не выручить и 100 тыс. долл. Зачем тогда начинать процедуру продажи? Это не выгодно сейчас, – говорит Алексей Кущ.
С такими заемщиками банки буквально «носятся»: реструктуризируют просрочки по кредиту, продлевают срок действия договора, переводят с классической системы начисления процентов по кредиту на аннуитетную, предоставляют кредитные каникулы, закрывают глаза на отсутствие страховки объекта залога. Цель одна – уменьшить сумму ежемесячного платежа, чтобы заемщик продолжал своевременно платить по своему кредиту. И делают это финансисты не от доброты душевной, а потому что только так они, возможно, смогут вернуть свои деньги. Самым жестким способом борьбы со злостными должниками – конфискацией квартиры, эту группу заемщиков не напугаешь. Они и сами зачастую хотят «сплавить» своему кредитору купленную за запредельную сумму квартиру, чтобы избавиться от своего кредита.
Цифра
101 млрд. грн – такова сумма задолженности украинцев по ипотечным кредитам по состоянию на 1 апреля.
За первый квартал этого года было выплачено всего 3,6 млрд. грн. этого долга.
Источник: заявление президента Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игоря Юшко.
Ольга Полякова, Газета по-киевски