Навіть у непрості часи Київ, Одеса і Ялта викочують на ринок велику
кількість міських апартаментів від $ 1,5 млн. і вище, пише «Корреспондент». Лише в Києві
більшість покупців - українці. В Одесі квартири преміум-класу йдуть в основному
громадянам Євросоюзу, а в Ялті - покупцям з паспортами Росії і Білорусі, - пише
Максим Бутченко в № 44 журналу Корреспондент від 9 листопада 2012 р.
Одесит Роман Ройтман, голова однойменного агентства нерухомості, за великі
гроші продає втілення мрії. Його спеціалізація - ринок елітних квартир. Небідні
українці, а ще частіше, небідні росіяни, німці, британці готові викласти за
апартаменти в Одесі, Києві та Ялті кілька мільйонів доларів. Найдорожча
пропозиція чекає нового господаря в історичному центрі столиці. В обмін на $
1,5 млн. будь-який бажаючий може стати володарем восьмикімнатного дворівневого
пентхауса. Якщо простому громадянинові зі середньоукраїнською зарплатою в $475
почати збирати на таку квартиру вже зараз, то купити він її зможе приблизно до
кінця 4412 року. Втім, до того часу цей пентхаус, швидше за все, вже продадуть.
Такі квартири не залежуються.
Ройтман говорить, що захмарні цінники не лякають потенційних покупців
елітного житла. Цей сегмент ринку не піддається істотним фінансових потрясінь.
Попит на такі квартири впродовж останніх п'яти років не падає і тримається на
рівні 5% від загального числа проданих квартир у містах-мільйонниках.
Наприклад, у Києві за рік продають близько 1,2 тис. апартаментів вищого класу.
Хоча він визнає, що така статистика - верхівка айсберга. Всю основну діяльність
на ринку супердорогого житла не видно, тому що продажі особливо дорогих метрів
відбуваються в замкнутому колі багатих і знаменитих.
Захар Федорак, головний редактор інформаційно-аналітичного порталу Столична
нерухомість, змальовує коло зацікавлених осіб, бажаючих благоустроїти свій
побут за допомогою цифри з шістьма нулями. По-перше, це іноземці, які
скуповують квартири в історичному центрі міста. Друга категорія - нувориші, які
заробили гроші завдяки якимсь махінаціям, в тому числі і в політичній сфері. Ну,
і остання група - бізнесмени, що інвестують в житло.
У Slando, порталі безкоштовних оголошень, який належить англійській
компанії Slando Ltd, розповіли Корреспонденту, що найдорожчі квартири -
пентхауси в новобудовах. Наприклад, в Україні пропонують до продажу 2,5 тис.
квартир вартістю понад $ 500 тис., і близько 700 апартаментів за ціною в $ 1
млн. і вище. Не обійшлося і без рекордів. Юрій Мухін, директор з маркетингу
Slando, говорить, що рекордно дорога для ресурсу квартира була виставлена на Slando в
минулому році - десятикімнатна трирівнева квартира в Києві на вулиці Паторжинського
загальною площею 750 кв. м.
За неї продавець просив $ 16 млн.
Царські палати
Одна з найдорожчих квартир в Києві розташована по вулиці Льва Толстого в
центрі столиці. В апартаментах з дев'яти кімнат розкинувся зимовий сад, тут є
камін і вихід на терасу. Інтер'єр витриманий в стилі арнуво, який був
популярний в Європі в кінці XIX - початку XX століття, тепер він знову в моді.
При обробці поручнів на сходах використовувалися цінні породи червоного дерева,
в цілому по квартирі - художнє лиття, італійський мармур. У середині оселі -
скляна підлога над безоднею протяжністю у вісім поверхів. Ціна апартаментів - $
7 млн.
Київський рекордсмен - восьмикімнатні пентхаус площею 580 кв. м по вулиці
Десятинній, той, що виставлений на торги за ціною $ 11,5 млн, продається і
зовсім без ремонту. Чи не задорого - $ 20 тис. за кожен метр квартири з голими
стінами? Продавці цього цінового рекордсмена так не вважають. Вони кажуть, що
головне достоїнство квартири - її місцерозташування. Духовність нині в ціні -
вид на Андріївську церкву та Михайлівський Золотоверхий собор того варті.
Вікторія Барабаш, директор столичної філії агентства нерухомості Park Lane,
розповідає, що потенційний покупець завжди підійде до вікна, щоб помилуватися
або, навпаки, засмутитися виглядом, що відкрився. Цей принцип діє завжди,
вважає вона. "Яскравий приклад - елітна новобудова на Оболоні. З усіх
вікон відкривається вид на Дніпро", - говорить Барабаш.
У курортній Ялті все-таки воліють платити і за вид з вікна, і за ексклюзивний
інтер'єр. Чотирикімнатний пентхаус площею 378 кв. м. і вартістю $
2,8 млн. розташований в 10 хвилинах ходьби до набережної. Планування і дизайн
апартаментів виконані за індивідуальним проектом: м'які меблі ручної роботи,
паркет з натурального дерева, джакузі на видових лоджіях пентхауса.
Михайло Пешкін, менеджер компанії РЕК Альфа, яка спеціалізується на
управлінні нерухомістю у великих містах України, розповідає Корреспонденту, що
висока вартість квартири пояснюється стійким попитом з боку іноземців. Причому
60% покупців елітного житла в Ялті - росіяни. Для них придбати апартаменти в
курортній зоні Криму престижно. 20% покупців - українці. 5% - європейці. І
найбільша несподіванка: 15% - білоруси.
Ріелтор говорить, що в Південній Пальмірі 70% покупців елітного житла -
громадяни єврозони, 20% - росіяни і 10% - українці.
Ройтман з Одеси приводить свою, локальну арифметику. Ріелтор говорить, що в
Південній Пальмірі 70% покупців елітного житла - громадяни єврозони, 20% -
росіяни і 10% - українці.
У Донецьку найдорожча квартира, виставлена на продаж, за
київськими, одеськими і ялтинськими мірками оцінюється досить скромно. За
чотирикімнатні апартаменти її господар просить $ 950 тис. Місцевий ріелтор
Андрій Постовий вважає родзинкою квартири художні предмети інтер'єру. "У
таких квартирах покупець цінує саме унікальність, а потім вже
розташування", - відзначає він.
Харківську квартиру площею 215 кв. м на вулиці Трінклера для бувалих
любителів дорожнечі продають зовсім за смішною ціною - $750 тис. Ця сума цілком
покриває витрати на впровадження сучасних технологій системи очищення води і
повітря, підігріву під вітражними вікнами та імпортної сантехніки. Один лише
унітаз коштує $15 тис. - трохи більше, ніж, наприклад, автомобіль Renault
Symbol.
І ось чому
Сергій Костецький, аналітик SV Development, розповідає, що головне для
потенційного елітного мешканця - місцерозташування. На другому місці за
значимістю - якість обробки і вживані матеріали. Почесне третє місце займає
ексклюзивні, дорогі меблі. "Золоті умивальники, унітази - це не міф, їх
часто ставлять у квартирах", - говорить Костецький. Окремо експерт виділив
новомодну тенденцію «розумний будинок» - систему, що дозволяє за допомогою
високотехнологічних пристроїв управляти роботою побутової техніки, світла і
всіма іншими електроприладами та комунікаціями.
Генеральний директор компанії Hi-Tech House Володимир Федощук стверджує, що
застосування "розумних" технологій підвищує вартість всієї квартири
деколи на $250 тис. Кінцева ціна залежить тільки від амбіцій власника.
Наприклад, можна вибрати пластикові вимикачі по $10 за штуку. Але цінителі шику
поставлять шкіряні вимикачі за $130, а найбільш вимогливі - сенсорні за $760.
"Виходить, що тільки на одні вимикачі можна витратити $50 тис.", -
розписує бухгалтерію Федощук.
Іноземець готовий викласти кругленьку суму за апартаменти з яскравим
історичним слідом, додає причину високої ціни елітного житла Ройтман. Для
закордонного покупця вкладення в історичну нерухомість - активна інвестиція.
Згодом покупці цих квартир здають їх в оренду тим же іноземцям. Ройтман
наводить приклад: в Одесі на вулиці Гоголя, в центрі міста, продається
квартира, повністю стилізована під період, коли був побудований будинок, в
якому вона перебуває, - 1878 рік. У кожному метрі інтер'єру переданий дух XIX
століття, він гармонійно адаптований під сучасність, описує одеський ріелтор
апартаменти вартістю близько $1 млн.
Не тільки захоплююча історія, пов'язана з архітектурою, на думку Ройтмана,
стане вирішальним аргументом на користь дорогої покупки. Один з головних
чинників для новосела - сусіди. Одесит пояснює, що багата людина не може жити
серед простих людей. "Зараз у продажу є квартира, ціна якої - $ 210 тис. І
хоча стан у неї дуже поганий, але сусід, що проживає поряд з нею - знаменитий
[шоумен] Борис Бурда", - відзначає Ройтман.
Висока вартість житла диктує свої правила ведення бізнесу. Дохід
посередника може значно коливатися. Якщо в економ-сегменті ріелтор претендує на
5% від суми угоди, то в елітному варіанті все вирішують усні домовленості.
Костецький наводить у приклад просте рівняння. До прикладу, якщо посередник
продасть квартиру за $ 5 млн., то отримає в якості оплати за послуги $100 тис.
"Часто платить не покупець, а саме продавець елітного житла", -
уточнює експерт.
Федорак додає, що купівля-продаж супердорогих квартир в Україні - сірий
закритий ринок. Люди з великими грошима не звикли платити високі податки, додає
він. "Очевидно, у таких покупців є гроші, але вони приховують свій високий
дохід. Наприклад, зірки шоу-бізнесу намагаються не поширюватися про надбання
навіть для свого піару", - резюмує журналіст спеціалізованого видання.
Корреспондент