Україна
невблаганно рухається до приватизації та приватного управління в економіці. Не
минули ці тенденції і житлово-комунальне господарство, систему функціонування
якого через збитковість і відсутність реформування фахівці вже давно називають
рудиментом.
Державні
чиновники твердять: треба переходити на ОСББ - об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку. Однак до цієї ініціативи влади українці ставляться з
острахом і недовірою. Воно і зрозуміло - як можна довіряти реформам держави,
корупція і недосконалість законодавства якого досі лякає світ? Найбільше страхи
мешканців пов'язані з питаннями фінансування ОСББ та правових норм. А влада в
процесі популяризації проекту під назвою "ОСББ", і не поспішає з
роз'ясненнями. Чиновники, як завжди, озвучують лише плюси. А як бути з
мінусами? Спробуємо розібратися.
Як
повідомлялося раніше УБР від 29.11.11 р.: "Прем'єр-міністр України Микола
Азаров доручив створити постійно діючу раду при Кабінеті міністрів для
вирішення проблем ОСББ. Про це він заявив у вівторок під час зустрічі з
керівниками об'єднань співвласників багатоквартирних будинків міст Україна в
одному з ОСББ міста Києва, повідомляє прес-служба КМУ".
Управлінець - не власник
У
радянські часи люди об'єднувалися в житлові кооперативи, щоб управляти своїм
житлом на власний розсуд. У нинішні часи аналогом радянських кооперативів стали
ОСББ. Чиновники в один голос твердять: процес створення подібних об'єднань
мешканців треба стимулювати. З цією метою держава виділяє разову матеріальну
допомогу на капітальний ремонт будинків. Однак крім грошей і нових прав жителі
багатоповерхівок отримають і нові обов'язки. Тепер вони будуть у відповіді не
тільки за свої квартири (як колись), але і за всі інші квадратні метри будинку
(горища, сходові площадки), які теж потребують опалення, ремонту та прибирання.
У той же час ОСББ як юридична особа не є власником будинку, і не може
повноправно розпоряджатися нерухомим майном, яке входить в об'єднання.
ОСББ
- це неприбуткова юридична особа, створена власниками житлових і нежитлових
приміщень для спільного розпорядження, утримання та управління своїм будинком
та прибудинковою територією. Тобто ОСББ створюється на основі права спільної
власності і представляє лише співвласників нерухомості, які вирішують, хто буде
обслуговувати будинок, яка буде квартплата, кому здавати в оренду нежитлові
приміщення тощо.
При
цьому важливо розуміти, що об'єднання співвласників несе лише управлінські
повноваження, а не стає власником будинку в цілому. Цю норму українські мешканці
не завжди розуміють. Так, наприклад, якщо в будинку є неприватизовані квартири
(у яких немає господарів), то засновники ОСББ часто вважають, що можуть ставати
власниками цих квадратних метрів. Однак це не так. "У Києві в кожному
будинку є або було своє відомче житло, яке не є приватизованим. Воно належить
міській громаді. В одному з будинків люди об'єдналися в ОСББ і згадали, що у
них в будинку є дві неприватизовані квартири. І вони вирішили забрати їх собі .
Тобто в своє ОСББ під так зване службове житло", - розповідає президент
Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.
Однак,
як зазначає експерт, за законом неприватизоване житло в будинку належить
державі або міській громаді, а ОСББ увазі лише утримання та управління будинком
та прибудинковою територією. Тому, на думку Рубанова, потрібно скоріше
розібратися з неприватизованими квартирами, адже ті, хто буде утворювати ОСББ
надалі, буде помилково вважати, що таке житло можна забирати собі.
Що потрібно знати для створення
ОСББ?
Ситуація
з неприватизованими квартирами ще раз підтверджує те, що для створення ОСББ
потрібні не тільки ініціативні люди, але і хоч частково підковані в правових і
фінансових питаннях. А таких - дуже небагато. За даними президента Київського
центру сприяння розвитку ОСББ Дмитра Корчака, на сьогодні в Києві створено
близько 800 ОСББ, з 11 500 багатоквартирних будинків, зареєстрованих у столиці.
Але з тих, що вже створено, лише частина функціонує, а решта - існують лише на
папері. В цілому в Україні створено 14, 5 тисяч ОСББ. У той час як планувалося
- не менше 45 тисяч.
"Статистика
створення ОСББ за останні 10 років показує: сподіватися в цій справі на
ініціативні групи не варто. Тільки в одиницях новобудов за останні 10-15 років
створено ОСББ, і далеко не завжди це робиться на законних і добровільних
засадах. Найчастіше їх створення відбувається шляхом узурпації влади приватними
ЖЕКами. По суті, виходить, що ЖЕК стає керуючою компанією, та ще й нав'язує
жителям свої послуги, просто висмоктуючи амортизаційні відрахування", -
говорить екс-міністр ЖКГ України Олексій Кучеренко.
При
цьому він нагадує, що в запропонованій Президентом Україна економічній
програмі, а конкретно - в тій її частині, де йдеться про створення організацій
співвласників багатоквартирних будинків, прописано, що наступного року
необхідно розробити закон про обов'язковість створення ОСББ. "Не знаю, хто
порадив саме так викласти це в офіційному документі, але фахівцям зрозуміло, що
таке формулювання звучить нерозумно. Оскільки ОСББ за своєю суттю - громадянська
добровільна організація, і ніхто заради ОСББ не дозволить змінювати положення в
законодавстві про громадянські організації", - коментує Кучеренко. Тому
експерти акцентують увагу на тому, що в справі створення ОСББ рішення про
об'єднання повинна виходити від всіх мешканців будинку.
Ринкові ціни чекають українців
Разом
з тим, незважаючи на критику багатьох аспектів створення ОСББ, експерти галузі
вважають, що без створення подібних кондомініумів в Україні не буде вирішена
проблема модернізації житлового фонду, адже, по суті, у нього зараз немає
конкретного господаря. "Головна мета створення ОСББ полягає в тому, щоб
жителі будинків контролювали фінансові потоки і могли отримувати якісну послугу
за ті гроші, які вони платять", - говорить Дмитро Корчак і приводить у
приклад Європу, де люди платять гроші тільки за якісні послуги. "А у нас в
країні висвітлюють, як правило, тільки негативний досвід за освітою ОСББ, -
упевнений він. - Усі шукають недоліки. Люди, що жили при радянській владі, не
звикли жити за ринкових умов. І це велика проблема. Але потрібно розуміти, що
пора звикати до ринкових цін, і потрібно, щоб в Україні був ефективний
домовласник. Усі заяви про непотрібність таких реформ - це популізм".
Ну
а для того, щоб людям було легше розібратися з усіма нововведеннями, які
стосуються створення ОСББ, в столиці вже створено десять координаційних
центрів, на базі яких киянам надають допомогу юридичного та економічного
характеру. "У Києві люди платять за послуги вчасно, - каже Корчак. - Але
вони не розуміють, що за ті гроші, які вони платять, ця послуга може бути
набагато якісніше. Тому створення ОСББ - це вихід із ситуації, що
склалася".
А що думають користувачі?
Поки
чиновники і мешканці намагаються розібратися, чого більше в ОСББ - плюсів чи
мінусів, українці продовжують ставитися до них з побоюванням. Про це свідчать і
результати опитування, проведеного на сайті UBR.UA. Так, 59,65% респондентів
(1341 осіб) вважають, що освіта ОСББ - це насильницька політика влади з
перекладання проблем ЖКГ на мешканців. Ще 17,08% читачів (384 респондента)
заявляють, що освіта ОСББ є нічим іншим, як черговим способом викачування
грошей з мешканців будинків. У той же час 19,71% опитаних (443 читача)
відзначають, що ОСББ є єдиним реальним інструментом для грамотного управління
багатоквартирними будинками. І лише 3, 56% опитаних (80 осіб) упевнені, що
освіта ОСББ дає можливість заощаджувати кошти на комунальні послуги. Усього в
голосуванні на сайті взяли участь 2248 чоловік.
Олена Берестенко, УБР