Заставне майно, яке банки ризикнули вилучити у проблемних
позичальників, зараз продається зі скрипом. В аутсайдерах - недобудови,
комерційна нерухомість та земля. Ряд об'єктів банкіри збувають вже два роки, і
припускають, що знадобиться ще стільки ж часу, щоб їх продати.
Майбутнє за нерухомістю
Заставне майно через сайти та іншими шляхами сьогодні
продають практично всі комерційні банки. «На продаж виставлені всі можливі
об'єкти застави - починаючи від легкового автотранспорту, квартир, будинків, і
закінчуючи виробничими конвеєрними лініями і цілими заводами», - описує
ситуацію в.о. начальника управління збору заборгованості фізичних осіб ПУМБ
Павло Мельниченко. При цьому, за його словами, до недорогих машин і квартир
зараз відчувається «легке» сезонне зростання інтересу.
Голова правління АТ «Ерсте Банк» Павло Цетковський
говорить, що більш-менш стабільна ситуація спостерігається тільки на ринку
заставних авто, в той час як нерухомість є практично неліквідною. За словами експерта,
у цьому сегменті спостерігаються лише поодинокі угоди, причому в найгіршій
ситуації опиняються земельні ділянки.
«На автомобіль віком 2-3 роки знайти покупця не складно.
А за умови тривалого терміну експозиції мляво продаються і недорогі квартири із
земельними ділянками. Зате практично не користується попитом комерційна
нерухомість - її реалізація можлива тільки за заниженими цінами », - уточнює
начальник управління по роботі із заставним майном СЕБ Банку Тетяна Саух.
На думку більшості експертів, обсяг запропонованого до
продажу заставного майна буде збільшуватися. «Зараз, у міру завершення судових
позовів з боржниками, на ринок надходять застави, процес примусового стягнення
яких почався в 2008-2009 рр. За нашими підрахунками, вони будуть продаватися ще
найближчі три роки», - говорить заступник директора департаменту ризиків,
начальник управління кредитної політики Platinum Bank Наталя Мацієвська.
Як вважає П. Цетковський, обсяг ринку застав збільшиться
за рахунок нерухомості, яку до цих пір майже не виставляли на продаж. «На ринку
обіцяє з'явитися значна кількість земельних ділянок. Зараз саме такі застави
«скидаються» найбільш масово, адже всі розуміють, що в найближчі роки на землі
заробити не вдасться. Аналогічні процеси будуть відбуватися і з комерційною
нерухомістю, але заставних квартир, запропонованих до продажу, більше вже не
стане », - вважає керівник управління моніторингу і збору кредитів« ОТП Банку
»Віктор Горобець.
Заручники обставин
Хаотичним і уповільненим ринок застав роблять, як
пояснюють експерти, непрацюючі нормативні акти і система примусового стягнення,
а також питання про захист прав кредитора. «Несумлінним позичальникам, як і
раніше, доступний ряд інструментів для затягування процесу конфіскації застави
та ухилення від виплати кредиту. Конфіскації передує тривалий судовий процес, а
після винесення судового рішення банк потрапляє в залежність від виконавчої
служби, яка сьогодні є монопольним органом », - каже В. Березовик.
У ситуації, що склалася, Н. Мацієвська вважає доцільним
розвиток інституту виконавця в приватному секторі, інакше проблеми кредитора
ляжуть на плечі нового власника застави, і той може надовго загрузнути в
судових розглядах з колишніми власниками майна. «Наші закони не допомагають
покупцям заставного майна. Якби він відчував підтримку з боку законодавства,
побоювань при купівлі заставного житла було б значно менше», - підкреслює В.
Воробей. У свою чергу, П. Цетковський вважає, що для активізації продажів
заставного майна ціни необхідно кредитування або падіння цін на заставне майно
ще на 20%, до чого учасники ринку ще не готові.
Колекція неліквідів
Нерідко, не маючи можливості продати неліквідні застави
за адекватною ціною, банки беруть їх на баланс і чекають кращих часів. «Ми
виходимо з принципу чистої наведеної вартості. Якщо є впевненість в тому, що
вона підвищиться через 1-2 роки, ми вирішуємо не реалізовувати об'єкт застави
сьогодні. При цьому в найближчі пару років ми очікуємо поступове зростання
ділової активності, що позитивним чином відіб'ється на вартості заставного
майна», - говорить член правління за ризиками ПАТ "БАНК ФОРУМ» Commerzbank
Group Вадим Березовик.
У поточних умовах найскладніше реалізувати комерційну
нерухомість, цілісні майнові комплекси і недобудови. «Якщо відбувається
стягнення такої застави, банки, як правило, залишають об'єкт у власному
управлінні. На ринок такі активи виставляються, але покупця, в більшості своїй,
не знаходять. Виною тому комерційна непривабливість об'єктів або продаж за
заставною вартістю, яка перевищує ринкові ціни», - пояснює директор
девелоперської компанії Dragon Development Олег Курінний.
На думку начальника управління департаменту врегулювання
боргових конфліктів АБ «Укргазбанк» Івана Кривича, основна маса заставних
земельних ділянок і квартир також не буде розпродана в найближчій перспективі.
«Можливо, таке майно доцільно брати на баланс, а потім реалізовувати. Таким
чином, можна дочекатися поліпшення ситуації на ринку, зростання ліквідності
заставних об'єктів і нівелювати основний їх недолік - проблемне минуле», -
вважає він.
При відсутності попиту банкам нерідко доводиться
викуповувати майно своїх боржників на аукціонних торгах. «Якщо на аукціоні
немає бажаючих придбати заставу, банк виступає покупцем або переводить право
власності на заставний об'єкт на себе. Як наслідок, у банків в управлінні
з'являється майно. Його вартість визначає сума заборгованості, яка нерідко
перевищує можливу ринкову ціну. Тому банки управляють таким майном, здійснюючи
його технічне обслуговування та ремонт, до тих пір, поки продаж не стане
рентабельним», - розповідає Н. Мацієвська. Крім того, нерідко керуючі банки
здають своє майно в оренду. Причому орендарем може виступити колишній власник,
який не впорався з кредитним навантаженням.
У пошуках стимулів
Тим не менше, переведення майна боржників на баланс
фінустанови є крайнім заходом, яка обертається для банку додатковими витратами.
«Грошові кошти виявляються замороженими в майні, яке не приносить доходів і
вимагає витрат. Крім цього, у банку виникає додаткове оподаткування», - пояснює
І. Кривич.
Тому кредитні установи намагаються стимулювати продаж
майна поганих боржників, кидаючи на цей напрямок кадрові та фінансові ресурси,
створюють спеціальні підрозділи оцінки та реалізації заставного майна, а також
з пошуку інвесторів для складних і великих об'єктів. Для активізації продажів
банк налагоджує роботу з автодилерами та брокерами.
Якщо шанси продати об'єкт за заставною вартістю в
найближчій перспективі відсутні, банкіри вирішуються на відчутні знижки. Як
пояснює В. Воробей, такі пропозиції стають вигідними, і тому знаходять
покупців.
Ще одним стимулом для збуту заставного майна стає
кредитування. «Банки пропонують придбати об'єкти застави в кредит на умовах
діючого договору старого позичальника, що дозволяє купити майно в кредит з
діючою до кризи процентною ставкою», - пояснює Т. Саух.
Марія Бабенко, UGMK.INFO