Залоговое имущество, которое банки
рискнули изъять у проблемных заемщиков, сейчас продается со скрипом. В
аутсайдерах – недострои, коммерческая недвижимость и земля. Ряд объектов
банкиры сбывают уже два года, и предполагают, что понадобится еще столько же
времени, чтобы их продать.
Будущее
за недвижимостью
Залоговое имущество через сайты и
другими путями сегодня продают практически все коммерческие банки. «На продажу
выставлены все возможные объекты залога - начиная от легкового автотранспорта,
квартир, домов, и заканчивая производственными конвейерными линиями и целыми заводами»,
- описывает ситуацию и.о. начальника управления сбора задолженности физических
лиц ПУМБ Павел Мельниченко. При этом, по его словам, к недорогим машинам и
квартирам сейчас ощущается «легкий» сезонный рост интереса.
Председатель правления АО «Эрсте Банк»
Павел Цетковский говорит, что более-менее стабильная ситуация наблюдается
только на рынке залоговых авто, в то время как недвижимость является
практически неликвидной. По словам эксперта, в этом сегменте наблюдаются лишь
единичные сделки, причем в наихудшей ситуации оказываются земельные участки.
«На автомобиль возрастом 2-3 года найти
покупателя не сложно. А при условии длительного срока экспозиции вяло продаются
и недорогие квартиры с земельными участками. Зато практически не пользуется
спросом коммерческая недвижимость – ее реализация возможна только по заниженным
ценам», - уточняет начальник управления по работе с залоговым имуществом СЕБ
Банка Татьяна Саух.
По мнению большинства экспертов, объем
предложенного к продаже залогового имущества будет увеличиваться. «Сейчас, по
мере завершения судебных тяжб с должниками, на рынок поступают залоги, процесс
принудительного взыскания которых начался в 2008-2009 гг. По нашим подсчетам,
они будут продаваться еще ближайшие три года», - говорит замдиректора департамента
рисков, начальник управления кредитной политики Platinum
Bank Наталья Мациевская.
Как считает П. Цетковский, объем рынка
залогов увеличится за счет недвижимости, которую до сих пор почти не выставляли
на продажу. «На рынке обещает появиться значительное количество земельных
участков. Сейчас именно такие залоги «сбрасываются» наиболее массово, ведь все
понимают, что в ближайшие годы на земле заработать не удастся. Аналогичные
процессы будут происходить и с коммерческой недвижимостью, но залоговых квартир,
предложенных к продаже, больше уже не станет», - считает руководитель
управления мониторинга и сбора кредитов «ОТП Банка» Виктор Воробей.
Заложники
обстоятельств
Хаотичным и вялотекущим рынок залогов
делают, как объясняют эксперты, неработающие нормативные акты и система
принудительного взыскания, а также вопрос о защите прав кредитора.
«Недобросовестным заемщикам по-прежнему доступен ряд инструментов для
затягивания процесса конфискации залога и уклонения от выплаты кредита.
Конфискации предшествует длительный судебный процесс, а после вынесения
судебного решения банк попадает в зависимость от исполнительной службы, которая
сегодня является монопольным органом», - говорит В. Березовик.
В сложившейся ситуации Н. Мациевская
считает целесообразным развитие института исполнителя в частном секторе, иначе
проблемы кредитора лягут на плечи нового собственника залога, и тот может
надолго погрязнуть в судебных разбирательствах с бывшими владельцами имущества.
«Наши законы не помогают покупателям залогового имущества. Если бы он
чувствовал поддержку со стороны законодательства, опасений при покупке
залогового жилья было бы значительно меньше», - подчеркивает В. Воробей. В свою
очередь, П. Цетковский считает, что для активизации продаж залогового имущества
цены необходимо кредитование или падение цен на залоговое имущество еще на 20%,
к чему участники рынка еще не готовы.
Коллекция неликвидов
Нередко, не имея возможности продать
неликвидные залоги по адекватной цене, банки берут их на баланс и дожидаются
лучших времен. «Мы исходим из принципа чистой приведенной стоимости. Если есть
уверенность в том, что она повысится через 1-2 года, мы решаем не реализовывать
объект залога сегодня. При этом в ближайшие пару лет мы ожидаем постепенный
рост деловой активности, что положительным образом отразится на стоимости
залогового имущества», - говорит член правления по рискам ПАО «БАНК ФОРУМ» Commerzbank Group
Вадим Березовик.
В текущих условиях сложнее всего
реализовать коммерческую недвижимость, целостные имущественные комплексы и
недострои. «Если происходит взыскание такого залога, банки, как правило,
оставляют объект в собственном управлении. На рынок такие активы выставляются,
но покупателя, в большинстве своем, не находят. Виной тому коммерческая
непривлекательность объектов или продажа по залоговой стоимости, которая
превышает рыночные цены», - объясняет директор девелоперской компании Dragon Development
Олег Куринной.
По мнению начальника управления
департамента урегулирования долговых конфликтов АБ «Укргазбанк» Ивана Кривича,
основная масса залоговых земельных участков и квартир также не будет распродана
в ближайшей перспективе. «Возможно, такое имущество целесообразно брать на
баланс, а затем реализовывать. Таким образом, можно дождаться улучшения
ситуации на рынке, роста ликвидности залоговых объектов и нивелировать основной
их недостаток - проблемное прошлое», - считает он.
При отсутствии спроса банкам нередко
приходится выкупать имущество своих должников на аукционных торгах. «Если на
аукционе нет желающих приобрести залог, банк выступает покупателем либо
переводит право собственности на залоговый объект на себя. Как следствие, у
банков в управлении появляется имущество. Его стоимость определяет сумма
задолженности, которая нередко превышает возможную рыночную цену. Поэтому банки
управляют таким имуществом, осуществляя его техническое обслуживание и ремонт,
до тех пор, пока продажа не станет рентабельной», - рассказывает Н. Мациевская.
Кроме того, нередко управляющие банки сдают свое имущество в аренду. Причем
арендатором может выступить бывший собственник, который не справился с
кредитной нагрузкой.
В
поисках стимулов
Тем не менее, перевод имущества
должников на баланс финучреждения является крайней мерой, которая оборачивается
для банка дополнительными издержками. «Денежные средства оказываются
замороженными в имуществе, которое не приносит доходов и требует затрат. Кроме
этого, у банка возникает дополнительное налогообложение», - объясняет И.
Кривич.
Поэтому кредитные учреждения пытаются
стимулировать продажу имущества плохих должников, бросая на это направление
кадровые и финансовые ресурсы, создают специальные подразделения оценке и
реализации залогового имущества, а также по поиску инвесторов для сложных и
крупных объектов. Для активизации продаж банк налаживает работу с автодилерами
и брокерами.
Если шансы продать объект по залоговой
стоимости в ближайшей перспективе отсутствуют, банкиры решаются на ощутимые
скидки. Как объясняет В. Воробей, такие предложения становятся выгодными, и
поэтому находят покупателей.
Еще одним стимулом для сбыта залогового
имущества становится кредитование. «Банки предлагают приобрести объекты залога
в кредит на условиях действующего договора старого заемщика, что позволяет
купить имущество в кредит с действующей до кризиса процентной ставкой», -
объясняет Т. Саух.
Мария
Бабенко, UGMK.INFO