Кредитна квартира дешевша за нову

В умовах кризи придбати житло або оформити іпотеку проблематично. Банки, які кредитують покупку квартири або будинку, стали висувати більш жорсткі вимоги до позичальників. Популярним варіантом вирішення проблеми стає переуступка по кредиту. Аналітики говорять, купити позикове житло вигідніше, ніж оформити кредит з початковим внеском.

Експерти ринку виділяють кілька найпоширеніших схем купівлі-продажу заставного житла. Перший - це дострокове погашення кредиту. У цьому випадку покупець платить продавцю всю суму вартості квартири, після чого позичальник розраховується за кредитними зобов'язаннями з банком. Далі житло виводять з-під іпотеки, і тільки тоді покупець може стати його власником. Цей варіант підходить, коли на руках є вся сума вартості житла і питання в тому, щоб купити його дешевше.

Ще один варіант - це купівля кредитних зобов'язань. Тобто коли житло переходить покупцеві разом з іпотечним обтяженням за кредитним договором. Після погашення кредиту новим позичальником банк видає документ, на підставі якого відбувається зняття з квартири обтяжень по кредиту, тобто житло виводиться із застави. Але дана схема можлива тільки у разі схвалення банком покупця. Головна вимога - платоспроможність нового кредитора.

Отже, вирішуємо квартирне питання, набуваючи кредитні зобов'язання. Знайти інформацію про позикове майно можна в декілька способів. Перший - на сайті банку, де розміщені пропозиції квартир, які реалізують за згодою кредитора. Також - в Інтернеті, де власники квартир самі виставляють оголошення, намагаючись позбутися від кредитних зобов'язань. Ще можна звернутися в агентства нерухомості, які допомагають таким позичальникам в пошуку нового власника об'єкта.

Переуступка по кредиту майже не відрізняється від позики з початковим внеском. Тільки продавець житла отримує не всю суму, а лише частину за формулою: ринкова вартість, мінус непогашене тіло позики. А покупець переоформляє на себе залишок чужого кредиту. Для нього така схема вигідна.

Переваги переуступки

До того ж, кредитне житло значно дешевше ринкової вартості. Зазвичай його власники, щоб позбутися боргового тягаря як можна швидше, роблять знижку - 15 - 20%. Проте покупці не завжди стають у чергу, тому не виключено, що знижка може досягти і 40%, кажуть гравці ринку. При переоформленні кредитного договору, новий господар підписує угоду з банком "з нуля". Однак основними при переговорах залишаються умови первинного договору. Також можна домовитися з банком про більш прийнятні відсотки. Все залежить від того, наскільки ви забезпечені коштами. Наприклад, процентну ставку можуть знизити, якщо ви погоджуєтесь погасити кредит раніше, ніж це передбачав договір з колишнім позичальником.

Олександр Новіков, голова правління комерційного банку: "Надалі новий набувач може спробувати і домовитися з банком про якісь для себе більш вигідні, але не те, щоб вигідні, а відповідні сьогоднішній економічній ситуації і банківській кон’юнктурі умови.

Економія на відсотках

Переуступка по кредиту дозволить заощадити на процентній ставці. Наприклад, квартира була придбана до кризи за 100 тисяч умовних одиниць під 12-15% річних у доларах. Зараз позика виплачена наполовину. Отже, ви візьмете в банку всього 50 тисяч доларів. Але зараз банки вже пропонують кредити в гривнях. Під 19-21% річних. З одного боку, це більше, ніж у валюті, проте так ви зможете застрахувати себе від значних курсових коливань.

Ігор Шевченко, директор департаменту комерційного банку: "Навіть бачачи, що курс долара досить стабільний, все ж 80, можливо, 90 відсотків, тих позичальників, які звертаються до нас з проханням отримати у власність квартиру, яка сьогодні є забезпеченням по іншому банківському кредиту, вони всі вибирають гривню".

Для банку вигідніше оформити переуступку за кредитом і продовжувати отримувати відсотки по ньому, ніж судитися, щоб забрати квартиру і продати її на аукціоні. Адже найчастіше фінустанова не компенсує таким чином своїх витрат. З молотка заставне житло йде дешевше, а брати на баланс банкам теж не вигідно. Так майно значно дорожчає і вимагає витрат за змістом. Павло Матіяш, виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації: "Банку все одно вигідно, коли позичальник все одно платить відсотки протягом року, потім знову відбувається якась реструктуризація. Для банку додаткові витрати, які він несе при відборі застави в судах".

Проте є і мінус. Ви, як і попередній господар, набути право власності на житло зможете тільки після погашення позики. До цього майно буде перебувати в заставі у банку. Всього юристи радять уважно прочитати умови кредитного договору, щоб уникнути будь-яких додаткових платежів при переоформленні документів.

Олена Сидоренко, Український Бізнес Ресурс