Кредитная квартира дешевле новой

В условиях кризиса приобрести жилье или оформить ипотеку проблематично. Банки, которые кредитуют покупку квартиры или дома, стали выдвигать более жесткие требования к заемщикам. Популярным вариантом решения проблемы становится переуступка по кредиту. Аналитики говорят, купить заемное жилье выгоднее, чем оформить кредит с первоначальным взносом.

Эксперты рынка выделяют несколько самых распространенных схем покупки-продажи залогового жилья. Первый - это досрочное погашение кредита. В этом случае покупатель платит продавцу всю сумму стоимости квартиры, после чего заемщик рассчитывается по кредитным обязательствам с банком. Далее жилье выводят из-под ипотеки, и только тогда покупатель может стать его собственником. Этот вариант подходит, когда на руках есть вся сумма стоимости жилья и вопрос в том, чтобы купить его дешевле.

Еще один вариант - это покупка кредитных обязательств. То есть когда жилье переходит покупателю вместе с ипотечным обременением по кредитному договору. После погашения кредита новым заемщиком банк выдает документ, на основании которого происходит снятие с квартиры обременений по кредиту, то есть жилье выводится из залога. Но данная схема возможна только в случае одобрения банком покупателя. Главное требование – платежеспособность нового кредитора.

Итак, решаем квартирный вопрос, приобретая кредитные обязательства. Найти информацию о заемном имуществе можно в несколько способов. Первый - на сайте банка, где размещены предложения квартир, которые реализуют с согласия кредитора. Также - в Интернете, где владельцы квартир сами выставляют объявления, пытаясь избавиться от кредитных обязательств. Еще можно обратиться в агентства недвижимости, которые помогают таким заемщикам в поиске нового владельца объекта.

Переуступка по кредиту почти не отличается от займа с первоначальным взносом. Только продавец жилья получает не всю сумму, а лишь часть по формуле: рыночная стоимость, минус непогашенное тело займа. А покупатель переоформляет на себя остаток чужого кредита. Для него такая схема выгодна.

Преимущества переуступки 

К тому же, кредитное жилье значительно дешевле рыночной стоимости. Обычно его владельцы, чтобы избавиться долгового бремени как можно скорее, делают скидку - 15 - 20 %. Однако покупатели не всегда становятся в очередь, поэтому не исключено, что скидка может достигнуть и 40%, говорят игроки рынка. При переоформлении кредитного договора, новый хозяин подписывает соглашение с банком "с нуля". Однако основными при переговорах остаются условия первоначального договора. Также можно договориться с банком о более приемлемых процентах. Все зависит от того, насколько вы располагаете средствами. Например, процентную ставку могут снизить, если вы обязуетесь погасить кредит раньше, чем это предусматривал договор с прежним заемщиком.

Александр Новиков, председатель правления коммерческого банка: "В дальнейшем новый приобретатель может попытаться и договориться с банком о каких-то для себя более выгодных, но не то, чтобы выгодных, а соответствующих сегодняшней экономической ситуации и банковской коньюктуре условиях".

Экономия на процентах

Переуступка по кредиту позволит сэкономить на процентной ставке. Например, квартира была приобретена до кризиса за 100 тысяч условных единиц под 12-15 % годовых в долларах. Сейчас заем выплачен наполовину. Итак, вы возьмете в банке всего 50 тысяч долларов. Но сейчас банки уже предлагают кредиты в гривнах. Под 19-21% годовых. С одной стороны, это больше, чем в валюте, однако так вы сможете застраховать себя от значительных курсовых колебаний.

Игорь Шевченко, директор департамента коммерческого банка: "Даже видя, что курс доллара достаточно стабилен, все же 80, возможно, 90 процентов, тех заемщиков, которые обращаются к нам с просьбой получить в собственность квартиру, которая сегодня является обеспечением по другому банковскому кредиту, они все выбирают гривну".

Для банка выгоднее оформить переуступку по кредиту и продолжать получать проценты по нему, чем судиться, чтобы забрать квартиру и продать ее на аукционе. Ведь зачастую финучреждение не компенсирует таким образом своих расходов. С молотка заставное жилье идет дешевле, а брать на баланс банкам тоже не выгодно. Так имущество значительно дорожает и требует расходов по содержанию. Павел Матияш, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации: "Банку все равно выгодно, когда заемщик все равно платит проценты на протяжении года, потом опять происходит какая-то реструктуризация. Для банка дополнительные затраты, которые он несет при отборе залога в судах".

Однако есть и минус. Вы, как и предыдущий хозяин, приобрести право собственности на жилье сможете только после погашения займа. До этого имущество будет находиться в залоге у банка. Всего юристы советуют внимательно прочитать условия кредитного договора, чтобы избежать каких-либо дополнительных платежей при переоформлении документов.

Елена Сидоренко, Украинский Бизнес Ресурс