До кризи квартири в Києві продавалися, як гарячі пиріжки.
У день могло бути кілька сотень операцій. Зараз же за місяць укладається
700-800. Так, у вересні щасливими володарями столичних метрів стали, за даними
компанії SV Development, 773 людини. Тому удвічі цікавіше дізнатися, хто ж ті
деякі щасливці, які зараз купують квартири. У їх пошуках я вирушила на
Трьохсвятительську, де знаходиться столичне БТІ. У докризові часи охочі
зареєструвати свої договори простоювали тут у багатогодинних чергах. У п'ятницю
ж я побачила всього 6 чоловік. Одна з них - вже киянка Тамара Зайцева -
погодилася розповісти про те, як їй вдалося купити двокімнатну квартиру.
ЗВІДКИ ГРОШІ
Буквально напередодні кризи я збиралася брати кредит. Але
Бог відвів. Зірвалася продаж 3-кімнатної бабусиної квартири у Вінниці, за яку
тоді нам давали $50 тис. І буквально через тиждень після цього почалася криза,
виникли проблеми з банками. Якби операція відбулася, я б точно вляпалася в
доларовий кредит. А так у мене на депозиті 2 роки тому було лише $10 тис., тому
ні про який кредит, а тим більше про покупку мова не йшла.
Підбадьорена прогнозами про те, що столична нерухомість
буде дешевшати, я, по-перше, підбила чоловіка на переїзд до батьків, щоб
заощадити на оренді квартири, а це - 2200 грн. По-друге, ми урізали й інші
витрати: перестали їздити за кордон, почали качати фільми з інтернету, речі
якщо і купували, то тільки на розпродажах. У результаті тотальної економії ми
відкладали по 4000 грн на місяць, і до вересня 2010 року, за пару років,
назбирали $12 тис. Гроші клали на депозит. Так що ще й відсотки накапали. Плюс
до того, цього літа вдалося продати вінницьку квартиру. Правда, вже не за $ 50
тис., а всього за 30 тис. (продавали ми її 2 роки, скидаючи кожні пару місяців
по $2-3 тис.). Разом набігло $42 тис.
З цими грошима ми на початку осені цього року вирішили
спробувати щастя з іпотекою. Благо банки почали видавати кредити, та й ставки
зменшилися (ще навесні вони були по 22-25% річних, а зараз можна знайти за
19-20%). Подали заявки відразу в 4 банки, де видавали кредит на 20 років. У
двох з них нам сказали принести на початку документи на обрану квартиру, у двох
погодилися дати попереднє «добро». У першому варіанті був ризик втратити заставу:
вибираєш квартиру, даєш $1,5-2 тис. застави, банк тягне гуму кілька тижнів, а
потім каже тобі «ні». Тому ми подали заявки тільки в 2 останніх банки. Про всяк
випадок підстрахувалися: вирішували питання не з менеджером, а з начальником
відділу кредитування. За 5% від суми кредиту він погодився лобіювати наші
інтереси на кредитному комітеті. У підсумку, наприкінці вересня нам дали кредит
на $15 тис. Так ми нашкребли $67 тис.: наші заощадження $22 тис. + продаж
квартири у Вінниці $30 тис. + кредит на $15 тис. (у гривні, під 20% річних, під
заставу купованої квартири).
ПЕРЕВІРЯЙТЕ ЦІНУ «ЕКСКЛЮЗИВНОЇ» ПРОПОЗИЦІЇ
За таку суму цієї осені ми могли купити в новому будинку
в Києві тільки 1-кімнатну квартиру. Ми поїхали дивитися квартиру на вулиці Олени
Пчілки, на 22-поверховому будинку. І ледь не стали жертвами «розводу» на гроші.
Діло було так. Дзвонить ріелтор великого агентства нерухомості і каже, що
знайшов для мене відмінний варіант: 1-кімнатну квартиру - кімната 18 кв. м,
кухня - 10 кв. м, повне будівельне оздоблення у новому, введеному в
експлуатацію будинку з усіма документами і «всього» за $65 тис. Щоправда, на
останньому, 22-м, поверсі (звідси і така ціна), і агентству потрібно заплатити
5%. Разом квартира нам обійшлася б в $69 тис. ($3250 агентству плюс $650 - 1%
до Пенсійного фонду). Довелося б позичати ще $2 тис. Але ми все одно поїхали на
перегляд.
Квартира сподобалася, але ми вирішили подумати з
завдатком до вечора. І нам дуже пощастило, що це була п'ятниця і якраз вийшов
свіжий номер популярної газети з оголошеннями про купівлю-продаж квартир. У
ньому ми знайшли цю ж квартиру не за $65 тис., а за $62 тис. Я подзвонила по
вказаному телефону. Ріелтор сказала, що господарі віддадуть квартиру за $60
тис., а вона сама візьме 2,5%. Разом, покупка разом з виплатою до Пенсійного
фонду обійшлася б нам в $62 тис. Тобто ми могли б «попасти» на $ 7 тис.
Звідси порада: якщо вам надійшла пропозиція від ріелтора,
пошукайте цю ж квартиру в усіх можливих джерелах з оголошеннями про продаж
квартир. Адже багато ріелторів що роблять: знаходять первинне оголошення,
домовляються з ріелтором господаря, що віддадуть йому 2,5%, самі накручують
суму, яку покладуть собі в кишеню (в нашому випадку вона становила $5 тис.,
адже господар віддавав квартиру за $60 тис. ) і плюс беруть ще винагороду для
свого агентства.
У мене ще є спостереження щодо ріелторських комісійних:
співробітники великих агентств відразу називають 5%, ті, що працюють на себе чи
в агенції середньої руки, беруть 2,5-3%. Але при цьому, щоб отримати все-таки
5%, вони можуть йти на таку хитрість. Тебе приводить на квартиру один ріелтор,
на об'єкті тебе зустрічає другий, який представляє інтереси продавця. Покупцеві
вони кажуть, що з різних агентств, а насправді, виявляються з одного. У цьому
випадку доводиться платити подвійну таксу.
БЕЗ СУСІДІВ - НІКУДИ
Від 1-кімнатної квартири на Позняках за $60 тис. ми
все-таки відмовилися. Батьки були категорично проти того, щоб ми купували житло
на останньому поверсі, мотивуючи це майбутніми проблемами з дахом.
У підсумку, зваживши «за» і «проти», ми вирішили купувати
двокімнатну на вторинному ринку. І відразу натрапили на дуже привабливу
пропозицію: в одному зі спальних районів Києва продавали 2-кімнатну квартиру
всього за $65 тис. Я кажу «всього», тому що будинок був серії БПС - 16-поверхова
панелька. Тоді як за $65 тис. в основному можна було знайти двокімнатні в
хрущовках. Ріелтор пояснила таку ціну тим, що її господині терміново потрібні
гроші на операцію для матері. Плюс до того, квартира була на 1-му поверсі, а це
завжди знижує вартість. Незважаючи на 1-й поверх і суміжні кімнати, квартира
нам сподобалася. Але насторожило те, що ріелтор назвала як завдаток суму в $5
тис. (зазвичай при продажу квартири до $70 тис. беруть задаток у розмірі $2-3
тис.). І ще був один тривожний момент: квартиру дівчина купила всього рік тому.
Незважаючи на всі ці фактори, ми домовилися, що ввечері
того ж дня приїжджаємо в агентство і підписуємо попередній договір. Але перед
тим, як їхати в агентство, ми вирішили поговорити з сусідами. І вони відкрили
секрет, чому квартира так дешево продається. Виявляється, в будинках серії БПС
на 1-му поверсі знаходиться електрощитова, і квартира, яку ми збиралися
купувати, була не двокімнатною, а полуторною. Частину другої кімнати як раз і
«з'їла» електрощитова. Чим це загрожує? По-перше, ночами нам заважав би гул.
По-друге, сильне електромагнітне випромінювання однозначно не додало б
здоров'я. Ця квартира, до речі, на момент, коли ми її дивилися, вже продавалася
більше півроку.
Звідси моя порада - завжди перед тим як йти на перегляд, зайдіть
інтернет і дізнайтеся, протягом якого часу виставляється на продаж житло. Якщо
дуже довго і при цьому його ціна нижче середньоринкової, не варто витрачати на
її перегляд час. Тому що зараз все, що виставляють за низькою ціною, йде
протягом пари тижнів. До речі, ріелтор і господиня зрозуміли свою стратегічну
помилку (те, що людей може насторожити занадто низька ціна), і недавно я побачила
цю квартиру, виставлену за $72 тис.
ЯК ВІДСІЯТИ КВАРТИРИ ДО ПЕРЕГЛЯДУ
Крім терміну, протягом якого квартира виставлена на
продаж, і ціни, встановіть собі ще один «фільтр» до перегляду - місце
розташування. Зрозуміло, що практично всі ми віддаємо перевагу тим чи іншим
районам столиці. Але в кожному районі вулиці відрізняються: одна може
знаходитися поряд з парком, а інша - поруч зі сміттєспалювальним заводиком.
Переглянути вигляд з вікна, який буде відкриватися з
квартири, можна за допомогою інтернет-картки http://maps.yandex.ru. У полі
"Знайти" вводите адресу, потім натискаєте кнопку «Панорами», і, якщо вулиця,
яка вас цікавить, буде відзначена синім кольором, то ви зможете побачити її
панорамне зображення. До речі, за допомогою цієї ж карти ви можете прорахувати
маршрут, як ви будете добиратися з дому до роботи. Я, наприклад, відсіяла
завдяки цій опції кілька вигідних варіантів, тому що не захотіла добиратися до
роботи з трьома пересадками.
Ще один сайт, який допоможе відфільтрувати непотрібні
квартири до безпосереднього перегляду, - сайт Київської міськадміністрації
www.municipal.kiev.ua. Натиснувши на кнопку «Будинок», ввівши назву вулиці
українською мовою в полі «Вулиця» і вибравши номер цікавить будинку, ви зможете
побачити його фото в різних ракурсах, дізнатися дату капремонту, стан
комунікацій, дахів і т. д. До речі, техстан деяких хрущовок, всупереч моїм
очікуванням, виявилося краще, ніж будинків 30-річного віку.
ДОГОВІРНІ ТОНКОЩІ
На пошуки квартири у мене пішов майже місяць. За цей час
я встигла переглянути більше десятка варіантів. Ця цифра була б набагато
більше, якби я для себе чітко не вирішила: хочу жити тільки в цьому районі - і
крапка. Крім того, ще до того, як у мене була потрібна сума, я переглядала
квартири, постійно «паслася» на сайтах, тому чудово орієнтувалася в типах
планувань квартир і в цінах (протягом цього року вони не змінилися). Так що,
коли я побачила двокімнатну з окремими кімнатами на 7-му поверсі 9-поверхового будинку
в районі моєї мрії за $68 тис., рішення про її купівлю було прийнято миттєво,
незважаючи на вбитий стан. Як пожартувала господиня, «у нас квартира після
будівельників».
На цьому етапі хотіла б розповісти з приводу попереднього
договору. У середньому по Києву його нотаріальне оформлення буде коштувати 1000
грн. (Хоча, коли я моніторила ціни, мені траплялися нотаріуси, які хотіли за цю
послугу здерти 3000 грн.). Підписавши цей договір, я припустилася такої помилки.
Вона стосувалася штрафних санкцій у випадку, якщо угода купівлі-продажу не
відбудеться. У договорі було прописано, що якщо угода зірветься з вини
господарів квартири, вони віддають нам суму завдатку і ще $3 тис. Якщо винні
були б ми, то залишили б завдаток плюс заплатили б ще $3 тис. штрафу. У нас з
чоловіком голови були настільки затуманені, що ми не звернули увагу, що умови
несправедливі. Адже господарі б втрачали тільки $3 тис., а ми - $6 тис. Але,
слава богу, угода відбулася, і зараз я свій договір купівлі-продажу реєструю в
БТІ.
До речі, підкажу ще один цікавий момент з приводу
оформлення договору купівлі-продажу. Перед її підписанням, за домовленістю,
покупці платять 1% від суми угоди до Пенсійного фонду, а продавці - 1%
держмита. Так ось 1% держмита - це і є плата приватному нотаріусу. Про це
багато хто з них замовчують. І беруть зверху 1000-1500 грн. Звертайте на цей
момент увагу при виборі нотаріуса. Ще порада: якщо при купівлі квартири у вас,
наприклад, з чоловіком рівні грошові вливання, можна оформити шлюбний договір,
згідно з яким житло ви будете купувати на правах пайової власності. Це дасть
кожному можливість розпоряджатися своєю частиною самостійно.
Олена Токарчук, газета «СЕГОДНЯ»