До кризиса
квартиры в Киеве улетали, как горячие пирожки. В день могло быть несколько
сотен сделок. Сейчас же за месяц заключается 700—800. Так, в сентябре
счастливыми обладателями столичных метров стали, по данным компании SV
Development, 773 человека. Поэтому вдвойне интереснее узнать, кто же те
немногие счастливцы, которые сейчас покупают квартиры. В их поисках я
отправилась на Трехсвятительскую, где находится столичное БТИ. В докризисные
времена желающие зарегистрировать свои договора простаивали здесь в
многочасовых очередях. В пятницу же я увидела всего 6 человек. Одна из них —
уже киевлянка Тамара Зайцева — согласилась рассказать о том, как ей удалось
купить двухкомнатную квартиру.
ОТКУДА ДЕНЬГИ
Буквально
накануне кризиса я собиралась брать кредит. Но Бог отвел. Сорвалась продажа
3-комнатной бабушкиной квартиры в Виннице, за которую тогда нам давали $50 тыс.
И буквально через неделю после этого начался кризис, возникли проблемы с
банками. Если бы сделка состоялась, я бы точно вляпалась в долларовый кредит. А
так у меня на депозите 2 года назад было всего $10 тыс., поэтому ни о каком
кредите, а тем более о покупке речь не шла.
Подбодренная
прогнозами о том, что столичная недвижимость будет дешеветь, я, во-первых,
подбила мужа на переезд к родителям, чтобы сэкономить на аренде квартиры, а это
— 2200 грн. Во-вторых, мы урезали и другие расходы: перестали ездить за
границу, начали качать фильмы из интернета, вещи если и покупали, то только на
распродажах. В результате тотальной экономии мы откладывали по 4000 грн в
месяц, и к сентябрю 2010 года, за пару лет, насобирали $12 тыс. Деньги клали на
депозит. Так что еще и проценты накапали. Плюс к тому, этим летом удалось продать
винницкую квартиру. Правда, уже не за $50 тыс., а всего за 30 тыс. (продавали
мы ее 2 года, скидывая каждые пару месяцев по $2—3 тыс.). Итого набежало $42
тыс.
С этими
деньгами мы в начале осени этого года решили попытать счастья с ипотекой. Благо
банки начали выдавать кредиты, да и ставки уменьшились (еще весной они были по
22—25% годовых, а сейчас можно найти по 19—20%). Подали заявки сразу в 4 банка,
где выдавали кредит на 20 лет. В двух из них нам сказали принести в начале
документы на выбранную квартиру, в двух согласились дать предварительное
«добро». В первом варианте был риск потерять залог: выбираешь квартиру, даешь
$1,5—2 тыс. залога, банк тянет резину несколько недель, а потом говорит тебе
«нет». Поэтому мы подали заявки только в 2 последних банка. На всякий случай
подстраховались: решали вопрос не с менеджером, а с начальником отдела
кредитования. За 5% от суммы кредита он согласился лоббировать наши интересы на
кредитном комитете. В итоге, в конце сентября нам дали кредит на $15 тыс. Так мы
наскребли $67 тыс.: наши сбережения $22 тыс. + продажа квартиры в Виннице $30
тыс. + кредит на $15 тыс. (в гривне, под 20% годовых, под залог покупаемой
квартиры).
ПРОВЕРЯЙТЕ
ЦЕНУ «ЭКСКЛЮЗИВНОГО» ПРЕДЛОЖЕНИЯ
За такую сумму
этой осенью мы могли купить в новом доме в Киеве только 1-комнатную квартиру.
Мы поехали смотреть квартиру на улице Олены Пчилки, в 22-этажном доме. И чуть
не стали жертвами «развода» на деньги. Дело было так. Звонит риелтор крупного
агентства недвижимости и говорит, что нашел для меня отличный вариант:
1-комнатную квартиру — комната 18 кв. м, кухня — 10 кв. м, полная строительная
отделка в новом, введенном в эксплуатацию доме со всеми документами и «всего»
за $65 тыс. Правда, на последнем, 22-м, этаже (отсюда и такая цена), и
агентству нужно заплатить 5%. Итого квартира нам обошлась бы в $69 тыс. ($3250
агентству плюс $650 — 1% в Пенсионный фонд). Пришлось бы одалживать еще $2 тыс.
Но мы все равно поехали на просмотр.
Квартира
понравилась, но мы решили подумать с задатком до вечера. И нам очень повезло,
что это была пятница и как раз вышел свежий номер популярной газеты с
объявлениями о купле-продаже квартир. В нем мы нашли эту же квартиру не за $65
тыс., а за $62 тыс. Я позвонила по указанному телефону. Риелтор сказала, что
хозяева отдадут квартиру за $60 тыс., а она сама возьмет 2,5%. Итого, покупка
вместе с выплатой в Пенсионный фонд обошлась бы нам в $62 тыс. То есть мы могли
бы «попасть» на $7 тыс.
Отсюда совет:
если вам поступило предложение от риелтора, поищите эту же квартиру во всех
возможных источниках с объявлениями о продаже квартир. Ведь многие риелторы что
делают: находят первичное объявление, договариваются с риелтором хозяина, что
отдадут ему 2,5%, сами накручивают сумму, которую положат себе в карман (в
нашем случае она составляла $5 тыс., ведь хозяин отдавал квартиру за $60 тыс.)
и плюс берут еще мзду для своего агентства.
У меня еще
есть наблюдение насчет риелторских комиссионных: сотрудники крупных агентств
сразу называют 5%, те, что работают на себя или в агентстве средней руки, берут 2,5—3%. Но при этом, чтобы
получить все-таки 5%, они могут идти на такую хитрость. Тебя приводит на
квартиру один риелтор, на объекте тебя встречает второй, который представляет
интересы продавца. Покупателю они говорят, что из разных агентств, а на самом
деле,
оказываются, из одного. В этом случае
приходится платить двойную таксу.
БЕЗ СОСЕДЕЙ —
НИКУДА
От 1-комнатной
квартиры на Позняках за $60 тыс. мы все-таки отказались. Родители были
категорически против того, чтобы мы покупали жилье на последнем этаже,
мотивируя это будущими проблемами с крышей.
В итоге,
взвесив «за» и «против», мы решили покупать «двушку» на вторичном рынке. И
сразу натолкнулись на очень заманчивое предложение: в одном из спальных районов
Киева продавали 2-комнатную квартиру всего за $65 тыс. Я говорю «всего», потому
что дом был серии БПС — 16-этажная панелька. Тогда как за $65 тыс. в основном
можно было найти «двушки» в хрущевках. Риелтор объяснила такую цену тем, что
хозяйке срочно нужны деньги на операцию для матери. Плюс к тому, квартира была
на 1-м этаже, а это всегда снижает стоимость. Несмотря на 1-й этаж и смежные
комнаты, квартира нам понравилась. Но насторожило то, что риелтор назвала в
качестве задатка сумму в $5 тыс. (обычно при продаже квартиры до $70 тыс. берут
задаток в размере $2—3 тыс.). И еще был один настораживающий момент: квартиру
девушка купила всего год назад.
Несмотря на
все эти факторы, мы договорились, что вечером того же дня приезжаем в агентство
и подписываем предварительный договор. Но перед тем, как ехать в агентство, мы решили
поговорить с соседями. И они открыли секрет, почему квартира так дешево
продается. Оказывается, в домах серии БПС на 1-м этаже находится
электрощитовая, и квартира, которую мы собирались покупать, была не
двухкомнатной, а полуторной. Часть второй комнаты как раз и «съела»
электрощитовая. Чем это чревато? Во-первых, по ночам нам мешал бы гул.
Во-вторых, сильное электромагнитное излучение однозначно не прибавило бы
здоровья. Эта квартира, кстати, на момент, когда мы ее смотрели, уже
продавалась больше полугода.
Отсюда мой
совет — всегда перед тем как идти на просмотр, прошерстите интернет и узнайте,
в течение какого времени выставляется на продажу жилье. Если очень долго и при
этом его цена ниже среднерыночной, не стоит тратить на ее просмотр время.
Потому что сейчас все, что выставляют по более низкой цене, уходит в течение пары
недель. Кстати, риелтор и хозяйка поняли свою стратегическую ошибку (то, что
людей может насторожить слишком низкая цена), и недавно я увидела эту
квартиру, выставленную за $72 тыс.
КАК ОТСЕЯТЬ
КВАРТИРЫ ДО ПРОСМОТРА
Кроме срока, в
течение которого квартира выставлена на продажу, и цены, установите себе еще
один «фильтр» до просмотра — месторасположение. Понятно, что практически все мы
отдаем предпочтение тем или иным районам столицы. Но в каждом районе улица
улице рознь: одна может находиться рядом с парком, а другая — рядом с
мусоросжигательным заводиком.
Посмотреть вид
из окна, который будет открываться из квартиры, можно при помощи интернет-карты
http://maps.yandex.ru. В поле «Найти» вводите адрес, затем нажимаете кнопку
«Панорамы», и, если интересующая вас улица будет отмечена синим цветом, то вы сможете
увидеть ее панорамное изображение. Кстати, с помощью этой же карты вы можете
просчитать маршрут, как вы будете добираться из дома до работы. Я, к примеру,
отсеяла благодаря этой опции несколько выгодных вариантов, потому что не
захотела добираться до работы с тремя пересадками.
Еще один сайт,
который поможет отфильтровать ненужные квартиры до непосредственного просмотра,
— сайт Киевской горадминистрации www.municipal.kiev.ua. Нажав на кнопку
«Будинок», введя название улицы на украинском языке в поле «Вулиця» и выбрав
номер интересующего дома, вы сможете увидеть его фото в разных ракурсах, узнать
дату капремонта, состояние коммуникаций, крыш и т. д. Кстати, техсостояние
некоторых хрущевок, вопреки моим ожиданиям, оказалось лучше, чем домов 30-летнего
возраста.
ДОГОВОРНЫЕ
ТОНКОСТИ
На поиски
квартиры у меня ушел почти месяц. За это время я успела просмотреть более
десятка вариантов. Эта цифра была бы гораздо больше, если бы я для себя четко
не решила: хочу жить только в этом районе — и точка. Кроме того, еще до того,
как у меня была нужная сумма, я просматривала квартиры, постоянно «паслась» на
сайтах, поэтому прекрасно ориентировалась в типах планировок квартир и в ценах
(в течение этого года они не изменились). Так что, когда я увидела «двушку» с
раздельными комнатами на 7-м этаже 9-этажного дома в районе моей мечты за $68
тыс., решение о ее покупке было принято мгновенно, несмотря на убитое
состояние. Как пошутила хозяйка, «у нас квартира после строителей».
На этом этапе
хотела бы рассказать по поводу предварительного договора. В среднем по Киеву
его нотариальное оформление будет стоить 1000 грн. (хотя, когда я мониторила
цены, мне попадались нотариусы, которые хотели за эту услугу содрать 3000
грн.). Подписав этот договор, я допустила такую оплошность. Она касалась
штрафных санкций в случае, если сделка купли-продажи не свершится. В договоре
было прописано, что если сделка сорвется по вине хозяев квартиры, они отдают
нам сумму задатка и еще $3 тыс. Если виноваты были бы мы, то оставили бы
задаток плюс заплатили бы еще $3 тыс. штрафа. У нас с мужем головы были
настолько затуманены, что мы не обратили внимание, что условия несправедливы.
Ведь хозяева бы теряли только $3 тыс., а мы — $6 тыс. Но, слава богу, сделка
свершилась, и сейчас я свой договор купли-продажи регистрирую в БТИ.
Кстати,
подскажу еще один интересный момент по поводу оформления договора
купли-продажи. Перед его подписанием, по договоренности, покупатели платят 1%
от суммы сделки в Пенсионный фонд, а продавцы — 1% госпошлины. Так вот 1%
госпошлины — это и есть плата частному нотариусу. Об этом многие из них
умалчивают. И берут сверху 1000—1500 грн. Обращайте на этот момент внимание при
выборе нотариуса. Еще совет: если при покупке квартиры у вас, к примеру, с
мужем равные денежные вливания, можно оформить брачный договор, согласно
которому жилье вы будете приобретать на правах долевой собственности. Это даст
каждому возможность распоряжаться своей частью самостоятельно.
Елена Токарчук, газета «СЕГОДНЯ»