Держава почне купувати квартири у забудовників і здавати їх в оренду всім,
кому потрібно поліпшити житлові умови. Плату чиновники обіцяють встановити
цілком адекватну: від 1 до 2,6 тисяч гривень на місяць, в залежності від
регіону. За розрахунками уряду, цієї суми вистачить, щоб орендар за 15 років
зміг виплатити всю вартість житла, плюс 3% за кожен рік «прокату». Після
закінчення цього терміну квартира перейде у власність наймача. У Держіпотечній
установі запевняють, проект повністю готовий до реалізації, потрібно тільки
добро від уряду. Для програми вже готові близько 15 тисяч квартир.
Кредитного три роки
чекають
Оптимізм чиновників і населення з приводу дешевої тривідсоткової іпотеки
від держави починає згасати. Кредити беруть повільно: станом на кінець вересня
по всій країні було видано близько 450 позик на загальну суму 100 млн. грн.
Всього ж під цю програму в бюджеті-2012 зарезервований мільярд гривень. Таким
чином, 900 млн. грн бюджетного фінансування поки залишилися незатребуваними.
Причини озвучують різні. Одних відлякують фінансові ризики, адже якщо через
рік-два в бюджеті не виявиться грошей, позичальники залишаться один на один з
непідйомним іпотечним кредитом.
Банкіри теж поки придивляються до програми на прикладі своїх колег. В неї
поки що активно включилися лише державні банки. Крім того, у самої програми є
один важливий недолік. Вона практично недоступна для тих, хто переїхав жити і
працювати з одного міста в інше. Тобто вона доступна лише для осілих українців,
які не виїхали зі своїх провінційних селищ в столицю.
Незважаючи на те, що в правилах видачі пільгової іпотеки прив'язка до місця
реєстрації позичальника скасована, тим, хто «понаїхали» взяти кредит на
квартиру, приміром, у Києві, буде дуже складно. Житло, яке потрапить під дію
програми (3% платить позичальник, решта 13% - бюджет), зараз тільки будується.
Здача в експлуатацію найнадійніших будинків запланована на весну наступного
року, проте кредит погашати треба вже зараз. І при цьому паралельно оплачувати
оренду житла приватнику. «Ми з дружиною живемо і працюємо в столиці восьмий
рік, - говорить Андрій Лісогор, який
приїхав у столицю з Волинської області. - Зібрали суму на перший внесок
і сподівалися взяти кредит у держави. Але в'їхати в будинки, які нам
запропонували в Іпотечному центрі Києва і області, можна тільки через
рік-півтора. Весь цей час нам доведеться щомісяця платити 1,9 тис. грн за
кредитом і ще близько 3,5 тис. грн за оренду житла». Лісогор з жалем підраховує:
тих грошей, які його родина заплатила за вісім років оренди квартир у Києві,
цілком вистачило б на покупку своєї.
Експерти підтверджують: це головний біль абсолютно всіх іногородніх
громадян, які працюють в мегаполісах. «Для вирішення цієї проблеми в багатьох
країнах світу діє програма лізингу квартир або оренди житла з правом подальшого
викупу, - говорить директор компанії «Ідеал Плюс» Ярослав Цуканов. - Вона існує
в Польщі, Австрії, Данії, Німеччині, навіть на Філіппінах. І треба відзначити,
що її ефективність досить висока. Поява аналогічної програми в Україні
однозначно зацікавить багатьох людей. Тим більше, що нашим чиновникам не
потрібно винаходити велосипед».
Нерухомість у лізинг
Судячи з усього, в Державній іпотечній установі також вирішили Америку не
відкривати. Нова програма доступного житла під назвою «Оренда з правом викупу»,
яку анонсував голова правління ДІУ Валентин Рибачук, по суті своїй схожа на
закордонні аналоги, а за правилами і умовами - на трипроцентну іпотеку. «У нас
є можливість викуповувати готове житло у забудовників. Є також можливість
викупу недобудованих об'єктів. ДІУ буде здавати ці квартири в оренду з правом
викупу під 3% річних. Це свого роду лізинг: ви берете квартиру і платите оренду
з незначною націнкою. А коли ви викупили житло, то стаєте власником, хоча право
власності буде оформлятися відразу», - повідомив Рибачук.
За його словами, програма узгоджена в усіх профільних міністерствах. Тепер
її має затвердити Міністерство фінансів. І, можливо, проект буде передано на
затвердження в Кабінет Міністрів. Як тільки уряд дасть програмі зелене світло,
ДІУ відразу ж запропонує українцям майже 15 тисяч квартир. «За цією програмою
передбачається видавати тільки готові квартири, - запевнив Рибачук. - За
підрахунками, в середньому щомісячний платіж за програмою оренди з правом
викупу в Києві складе до 2,6 тис. грн, а в малих містах - близько 1 тис. грн.
Збираючись стати учасником цієї програми, людина повинна в першу чергу стати на
квартирний облік за місцем своєї реєстрації. Крім того, можливості повторної
участі в програмі не буде, а учасник при «виписці» з квартири втратить право її
викупу».
Практично всі умови в цій програмі запозичені з «тривідсоткової іпотеки».
Зокрема, встановлено обмеження площі: 40 кв. м - сім'ям з одного-двох чоловік, 58 кв. м - сім'ям з однією
дитиною і 76 кв. м
- з двома і більше дітьми. Є й цінові рамки. У Києві ціна квартири буде
обчислюватися з розрахунку 7,5 тис. грн за «квадрат», в обласних центрах - 5,5
тис. грн, а в маленьких містах - 4,3 тис. грн. Розмір щомісячної плати за житло
можна підрахувати: метраж квартири множимо на вартість, встановлену за кожен
«квадрат», а отриману суму ділимо на 15 років - граничний термін оренди з
правом викупу. Це те, що потрібно буде сплатити за рік. Приміром, столична
квартира для молодої сім'ї без дітей обійдеться в 20 тис. грн на рік плюс 3%
річних від всієї вартості квартири (9 тис. грн). Ділимо всю цю суму на 12
місяців і отримуємо 2,5 тис. грн.
Оцифрована реальність
Розрахунки на папері говорять про те, що все можливо. Однак експерти з
нерухомості дивляться на новий проект зі стриманим оптимізмом. Перше, що
викликає сумніви більшості представників ринку житла, це джерела фінансування
програми, про які Рибачук не сказав ані слова. «Припустимо, 15 тисяч квартир у
ДІУ зараз є, але для мільйона громадян, які стоять на квартирному обліку, це
крапля в морі, - підрахував директор агентства нерухомості «Ідеал Плюс» Ярослав
Цуканов. - Звідки установа далі буде брати гроші на покупку наступних квартир,
незрозуміло. З урахуванням вартості позикових ресурсів, які могло б залучити
ДІУ, за лізинг потрібно брати не 3% річних, а мінімум 6-8%. Це реальна ставка
оренди з викупом. Звичайно, ДІУ припускає отримувати додаткові гроші від
продажу своїх облігацій. Але я дуже сумніваюся, що прибутковість у 3% річних
зацікавить інвесторів».
Крім того, ДІУ не враховує в своїх розрахунках кілька цілком реальних
статей витрат. «Установа хоче здавати в оренду готові квартири, куплені у
забудовників. Але їх не достатньо просто купити і віддати орендарям, - пояснює
голова Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. - Забудовник
завжди здає об'єкт «під оздоблення» - з голими бетонними стінами, без проводки,
сантехніки та кухні. Самий мінімальний ремонт обійдеться в $150 за квадратний
метр, плюс санвузол і хоча б кухонна плита, не кажучи про якийсь комфорт у
вигляді меблів. Або ДІУ пропонує людям заїхати в коробки і спати на бетонній
підлозі? Тому ціни дуже бентежать. Для Києва 2,5 тис. грн на місяць звучать
фантастично. Сьогодні за ці гроші не зняти навіть вбиту хрущовку на околиці».
Ідея чиновників настільки гарна, що виглядає нереально - згоден з колегами
Володимир Грищенко, голова ради Всеукраїнської асоціації «Укрмолодьжитло».
«Насправді про цей проект говорять близько п'яти років, і різні інстанції
неодноразово пропонували свої варіант оренди з викупом. Нинішній став одним з
найменш витратних для охочих орендувати житло таким чином. Але в цьому є свої
ризики. Чиновники не говорять, як змінюватиметься ціна оренди, наприклад, в залежності
від інфляції. Можна озвучити ціну на цей і навіть наступний рік, але не на
десять років вперед. Незрозуміло, що буде, якщо людина проживе в квартирі вісім
років, а потім з якоїсь причини не зможе її оплачувати. Наприклад, за
стандартними договорами лізингу гроші, сплачені за цей період, не повертаються.
У чомусь це логічно, адже людина платила за оренду. Але вона втратить відсотки
і право взяти участь у програмі знову».
Аліна Поліщук, Известия в Украине