Государство начнет
покупать квартиры у застройщиков и сдавать их в аренду всем, кому нужно
улучшить жилищные условия. Плату чиновники обещают установить вполне
адекватную: от 1 до 2,6 тысяч гривен в месяц, в зависимости от региона. По
расчетам правительства, этой суммы хватит, чтобы арендатор за 15 лет смог
выплатить всю стоимость жилья,
плюс 3% за каждый год «проката». По истечении этого срока квартира перейдет в
собственность съемщика. В Госипотечном учреждении уверяют, проект полностью
готов к реализации, нужно только добро от правительства. Для программы уже
готово около 15 тысяч квартир.
Кредитного три года ждут
Оптимизм чиновников
и населения по поводу дешевой трехпроцентной ипотеки от государства начинает
угасать. Кредиты берут медленно: по состоянию на конец сентября по всей стране
было выдано около 450 займов на общую сумму 100 млн. грн. Всего же под эту
программу в бюджете-2012 зарезервирован миллиард гривен. Таким образом, 900 млн.
грн бюджетного финансирования пока остались невостребованными. Причины
озвучивают разные. Одних отпугивают финансовые риски, ведь если через год-два в
бюджете не окажется денег, заемщики останутся один на один с неподъемным
ипотечным кредитом.
Банкиры тоже пока
присматриваются к программе на примере своих коллег. В нее пока активно
включились лишь государственные банки. Кроме того, у самой программы есть один
важный изъян. Она практически недоступна для тех, кто переехал жить и работать
из одного города в другой. То есть она доступна лишь для оседлых украинцев,
которые не уехали из своих провинциальных поселков в столицу.
Несмотря на то, что
в правилах выдачи льготной ипотеки привязка к месту регистрации заемщика
отменена, «понаехавшим» взять кредит на квартиру, к примеру, в Киеве будет
очень сложно. Жилье, которое попадет под действие программы (3% платит заемщик,
остальные 13% - бюджет), сейчас только строится. Сдача в эксплуатацию самых
надежных домов запланирована на весну следующего года, однако кредит погашать
нужно уже сейчас. И при этом параллельно оплачивать аренду жилья частнику. «Мы
с женой живем и работаем в столице восьмой год, - говорит приехавший в столицу
из Волынской области Андрей Лисогор. - Скопили сумму на первый взнос и
надеялись взять кредит у государства. Но въехать в дома, которые нам предложили
в Ипотечном центре Киева и области, можно только через год-полтора. Все это
время нам придется каждый месяц платить 1,9 тыс. грн по кредиту и еще около 3,5
тыс. грн за аренду жилья». Лисогор с сожалением подсчитывает: тех денег,
которые его семья заплатила за восемь лет аренды квартир в Киеве, вполне
хватило бы на покупку своей.
Эксперты
подтверждают: это головная боль абсолютно всех иногородних граждан, работающих
в мегаполисах. «Для решения этой проблемы во многих странах мира действует
программа лизинга квартир или аренды жилья с правом последующего выкупа, -
говорит директор компании «Идеал Плюс» Ярослав Цуканов. - Она существует в
Польше, Австрии, Дании, Германии, даже на Филиппинах. И надо отметить, что ее
эффективность достаточно высока. Появление аналогичной программы в Украине
однозначно заинтересует многих людей. Тем более, что нашим чиновникам не нужно изобретать
велосипед».
Недвижимость в лизинг
Судя по всему, в
Государственном ипотечном учреждении также решили Америку не открывать. Новая
программа доступного жилья под названием «Аренда с правом выкупа», которую
анонсировал глава правления ГИУ Валентин Рыбачук, по сути своей похожа на
зарубежные аналоги, а по правилам и условиям - на трехпроцентную ипотеку. «У
нас есть возможность выкупать готовое жилье у застройщиков. Есть также
возможность выкупа недостроенных объектов. ГИУ будет сдавать эти квартиры в
аренду с правом выкупа под 3% годовых. Это своего рода лизинг: вы берете квартиру
и платите аренду с незначительной наценкой. А когда вы выкупили жилье, то
становитесь собственником, хотя право собственности будет оформляться сразу», -
сообщил Рыбачук.
По его словам,
программа согласована во всех профильных министерствах. Теперь ее должно
утвердить Министерство финансов. И, возможно, проект будет передан на
утверждение в Кабинет Министров. Как только правительство даст программе
зеленый свет, ГИУ сразу же предложит украинцам почти 15 тысяч квартир. «По этой
программе предполагается выдавать только готовые квартиры, - заверил Рыбачук. -
По подсчетам, в среднем ежемесячный платеж по программе аренды с правом выкупа
в Киеве составит до 2,6 тыс. грн, а в малых городах - около 1 тыс. грн.
Собираясь стать участником этой программы, человек должен в первую очередь
стать на квартирный учет по месту своей регистрации. Кроме того, возможности
повторного участия в программе не будет, а участник при «выписке» из квартиры
потеряет право ее выкупа».
Практически все
условия в этой программе заимствованы из «трехпроцентной ипотеки». В частности,
установлены ограничения площади: 40 кв. м - семьям из одного-двух человек, 58 кв. м - семьям с одним
ребенком и 76 кв. м
- с двумя и более детьми. Есть и ценовые рамки. В Киеве цена квартиры будет
исчисляться из расчета 7,5 тыс. грн за «квадрат», в областных центрах - 5,5
тыс. грн, а в маленьких городах - 4,3 тыс. грн. Размер ежемесячной платы за
жилье можно подсчитать: метраж квартиры умножаем на стоимость, установленную за
каждый «квадрат», а полученную сумму делим на 15 лет - предельный срок аренды с
правом выкупа. Это то, что нужно будет уплатить за год. К примеру, столичная
квартира для молодой семьи без детей обойдется в 20 тыс. грн в год плюс 3%
годовых от всей стоимости квартиры (9 тыс. грн). Делим всю эту сумму на 12
месяцев и получаем 2,5 тыс. грн.
Оцифрованная реальность
Расчеты на бумаге
говорят о том, что все возможно. Однако эксперты по недвижимости смотрят на
новый проект со сдержанным оптимизмом. Первое, что вызывает сомнения
большинства представителей рынка жилья, это источники финансирования программы,
о которых Рыбачук не сказал ни слова. «Допустим, 15 тысяч квартир у ГИУ сейчас
есть, но для миллиона граждан, которые стоят на квартирном учете, это капля в
море, - подсчитал директор агентства недвижимости «Идеал Плюс» Ярослав Цуканов.
- Откуда учреждение далее будет брать деньги на покупку следующих квартир,
непонятно. С учетом стоимости заемных ресурсов, которые могло бы привлечь ГИУ,
за лизинг нужно брать не 3% годовых, а минимум 6-8%. Это реальная ставка аренды
с выкупом. Конечно, ГИУ предполагает получать дополнительные деньги от продажи
своих облигаций. Но я очень сомневаюсь, что доходность в 3% годовых
заинтересует инвесторов».
Кроме того, ГИУ не
учитывает в своих расчетах несколько вполне реальных статей затрат. «Учреждение
хочет сдавать в аренду готовые квартиры, купленные у застройщиков. Но их не
достаточно просто купить и отдать арендаторам, - поясняет глава Союза
специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. - Застройщик всегда
сдает объект «под отделку» - с голыми бетонными стенами, без проводки,
сантехники и кухни. Самый минимальный ремонт обойдется в $150 за квадратный
метр, плюс санузел и хотя бы кухонная плита, не говоря о каком-то комфорте в
виде мебели. Или ГИУ предлагает людям заехать в коробки и спать на бетонном
полу? Поэтому цены очень смущают. Для Киева 2,5 тыс. грн в месяц звучат
фантастически. Сегодня за эти деньги не снять даже убитую хрущевку на окраине».
Идея чиновников
настолько хороша, что выглядит нереально - согласен с коллегами Владимир
Грищенко, глава совета Всеукраинской ассоциации «Укрмолоджилье». «На самом деле
об этом проекте говорят около пяти лет, и разные инстанции неоднократно
предлагали свои вариант аренды с выкупом. Нынешний стал одним из наименее затратных
для желающих арендовать жилье таким образом. Но в этом есть свои риски.
Чиновники не говорят, как будет меняться цена аренды, например, в зависимости
от инфляции. Можно озвучить цену на этот и даже следующий год, но не на десять
лет вперед. Непонятно, что будет, если человек проживет в квартире восемь лет,
а потом по какой-то причине не сможет ее оплачивать. Например, по стандартным
договорам лизинга деньги, уплаченные за этот период, не возвращаются. В чем-то
это логично, ведь человек платил за аренду. Но он потеряет проценты и право
поучаствовать в программе снова».
Алина Полищук, Известия в Украине