Проблема будівництва житла, судячи зі «скелетів» недобудів, назріла і перезріла. Схоже, уряд вирішив знову повернутися до цього питання. На забудовників, як з рогу достатку, посипалися пропозиції про безкоштовні майданчики для будівництва доступного житла, звільнення від ПДВ, надання ділянок з комунікаціями, кредитування будівництва ... Чи будуть ці проекти розходитися серед будівельників, як гарячі пиріжки, а головне - чи всім дістануться?
Благі наміри влади
Згідно з даними Міністерства регіонального розвитку та будівництва, на 1 січня ц.р. в країні налічувалося 4,3 тис. недобудованих житлових будинків. Для завершення будівництва 459 об'єктів (50 тис. квартир) зі ступенем готовності від 70% потрібно 5,4 млрд. грн.
На добудову ще 683 об'єктів (72 тис. квартир) зі ступенем готовності від 50% потрібно ще 9 млрд. грн.
У числі обговорюваних - кілька варіантів фінансування будівництва житла з високим ступенем готовності: викуп за держкошти квартир для пільговиків, реалізація програми будівництва доступного житла, пільгове іпотечне кредитування.
Як відомо, Верховна Рада передбачила у бюджеті-2010 1,04 млрд. грн зі стабілізаційного фонду для забезпечення житлом пільгових категорій і підтримки програми будівництва доступного житла. Уряд затвердив порядок використання в нинішньому році коштів фонду для забезпечення житлом потребуючих, з них на фінансування будівництва доступного житла буде спрямовано понад 900 млн. грн.
Обнадіяти забудовників покликане і просування Мінрегіонбудом ідеї скасування ПДВ на будівельні роботи. За ідеєю, це буде сприяти здешевленню житла.
Втім, зменшити його вартість за рахунок скасування ПДВ відразу навряд чи вийде: через складну ситуацію з бюджетом ухвалення відповідного закону можливе лише в 2011 році.
Проте уряд обіцяє незабаром вирішити питання про безкоштовне надання будівельним компаніям в регіонах майданчиків для будівництва доступного житла. Про це заявив прем'єр-міністр М. Азаров.
Та й перший заступник міністра регіонального розвитку та будівництва А. Беркута повідомив, що міністерство - за безкоштовну видачу забудовникам земельних ділянок для будівництва доступного житла. Правда, із застереженням: «Ми генеруємо безкоштовну передачу землі, якщо велика компанія-забудовник протягом останніх трьох років будувала не менш 100 тис. кв. метрів житла в комплексі з об'єктами соцзначення та інженерією».
Хто пролобіював цю ідею, здогадатися неважко. Дрібним компаніям явно нічого не світить. Власне, якщо уряд не в курсі - землю і зараз роздають в основному «безкоштовно»: витрати будівельників йдуть у графі «неформальні витрати».
А. Беркута також сказав, що ще одним заходом для розвитку будівництва доступного житла може бути прокладка інженерних мереж до об'єктів не за рахунок забудовника, а за державні або муніципальні кошти. Із застереженням: «Переглянути обов'язковий викуп побудованих державою мереж приватними організаціями».
Поки, наприклад, у столиці забудовники платять за будівництво мереж по техумовам комунальних підприємств і вважають нонсенсом, що узгодження і видача техумов доручені структурам-монополістам, які одноособово мають право диктувати будівельникам, як потрібно підключати кабелю і труби. У результаті забудовники несуть витрати, які осідають в кишенях приватних акціонерів. Втім, де осідає їх маржа, девелопери теж скромно мовчать.
Ну а поки вже з липня уряд має намір почати фінансування добудови перших 34 житлових недобудов. У переліку на фінансування добудови об'єктів - шість об'єктів у Києві та шість в Київській області.
Перспективні ніші регіонів
На будівельному ринку Київщини відмічено близько 30 забудовників. У їх числі - «Київміськбуд», «Київщина-житло», «Екобуд». Одні забудовники обмежуються зведенням всього декількох будинків, інші мають далекосяжні плани.
Плани на будівництво в Київській області є і при владі.
«У Києві вартість квадратного метра набагато вище, ніж у регіонах. Я налаштований на те, щоб допомагати регіонам. Там важче знайти кредит», - сказав міністр регіонального розвитку та будівництва В. Яцуба. Він повідомив, що керівництво столичної області висловило готовність виділити землю для реалізації проектів будівництва дешевого житла. Запропоновано ділянки під Борисполем, в районі села Хотянівка.
Міністерство і саме до осені нинішнього року має намір представити пілотний проект доступного житла на Київщині. Потенційним покупцям будуть представлені одно-та двоповерхові котеджі, зведені за новими технологіями, зокрема, із застосуванням гіпсокартону. Якщо вірити запевненням чиновників, ціна одного квадратного метра в цих будинках складе 3-4 тис. грн. Скільки таке диво інженерної думки, побудоване з «середнім рівнем халтурно», потім простоїть, чиновники скромно мовчать ...
Як розповів В. Яцуба, до осені на пристоличній землі буде побудована нова вулиця, де буде продемонстровано близько 30 технологій, що дозволяють здешевити будівництво будинків. Вже 17 будівельних компаній висловили своє бажання побудувати таке житло в Київській області. За словами міністра, застосування нових технологій дозволить зробити доступним будівництво дешевого житла - на суму в межах 50 тис. дол.
Незаперечною перевагою будівництва в області є наявність вільних ділянок, на яких можна займатися не «точкової» забудовою, а зводити квартали, мікрорайони - хоч міста-супутники. Та й дозвільну документацію оформити тут поки що й простіше, і дешевше.
Втім, не все так гладко. Серед перешкод для будівництва в Київській області експерти називають непрозорість ринку заміської землі і мораторій на продаж земельних ділянок.
Сумнівно також, що забудовники зможуть втриматися від спокуси і вичавити максимум прибутку з дісталася безкоштовно землі. Альтруїстів серед них зовсім мало.
Потенційні покупці житла в передмісті столиці не повинні забувати і про його «мінуси». У їх числі - незадовільна робота комунальних служб. Після здачі будинку його, швидше за все, буде обслуговувати місцевий ЖЕК, і можна чекати відповідного, містечкового сервісу. У комунальників не вистачатиме коштів на вивезення сміття, будівництво дитячих майданчиків, не кажучи вже про ремонти. Квартплата теж буде однозначно вище, ніж у столиці.
«Золота акція» банків
За оцінками фахівців з нерухомості, кожна друга покупка новобудови в пригороді у докризові часи здійснювалася за допомогою кредитних коштів. Але сталася криза. Умови кредитування ускладнилися. Тепер банки воліють мати справу тільки з «білими» зарплатами, в той час як частина населення, як і раніше, одержує «конверти».
Не кажучи вже про те, що раніше банки давали позичальникові «добро» на кредит, і той спокійно шукав житло. Тепер більшість фінустанов відразу вимагають повний пакет документів. Не виключено, що покупець вибере квартиру, внесе завдаток, а банк затягне зі схваленням заявки і видачею кредиту, а в підсумку взагалі відмовиться його видавати. І тоді - прощавайте, грошики.
Зрозуміти банки можна - вони не хочуть ризикувати ...
Напередодні літнього сезону кредити на купівлю житла в Україні надавали 16 банків. Умови, правда, не дуже надійна: середня процентна ставка - 22-25% річних у гривні, строк кредитування - 20-30 років. Житло виходить «золотим».
До будівельних компаній банки теж відносяться відверто насторожено. З приходом кризи останні стабільно фігурують в банкірів у числі найближчих до ризиків позичальників.
І ось, будь ласка, влада має намір «навантажити» банкірів допомогою забудовникам. «Я зустрівся з керівництвом Ощадбанку і доручив цій фінансовій установі активно кредитувати будівництво», - заявив привселюдно прем'єр-міністр М. Азаров.
Не випадково, говорячи про необхідність нарощування обсягів доступного житла, прем'єр-міністр згадав і про відповідальність банків. Адже доступність житла багато в чому залежить від спільних зусиль будівельних компаній і банків, від поновлення дієвого, а не декларованого (на рівні добрих побажань чи непідйомною для користувачів) іпотечного кредитування.
Які саме банки протягнуть руку допомоги забудовникам - державні або комерційні - не настільки важливо. Важливий результат.
Цікаво, що якщо в загальнодержавному масштабі Міністерство регіонального розвитку та будівництва, взявшись порушувати тему дешевого житла, обіцяло домовитися з банками про непідвищення ставок, то вже незабаром тема зазвучала більш відверто - мова йшла про список тих, хто потребує пільгового кредитування.
І потрапити в такий список буде під силу далеко не всім. Охочих «подоїти» бюджет традиційно більше, ніж грошей.
В якості позитиву можна відзначити, що якусь кількість житла все-таки побудують. Але наскільки дешево - подивимося.
Надія Гоцуєнко, «Зеркало недели»