Проблема строительства жилья, судя по «скелетам» недостроев, назрела и перезрела. Похоже, правительство решило вновь вернуться к этому вопросу. На застройщиков, как из рога изобилия, посыпались предложения о бесплатных площадках для строительства доступного жилья, освобождении от НДС, предоставлении участков с коммуникациями, кредитовании строительства… Будут ли эти проекты расходиться среди строителей, как горячие пирожки, а главное — всем ли достанутся?
Благие намерения власти
Согласно данным Министерства регионального развития и строительства, на 1 января с.г. в стране насчитывалось 4,3 тыс. недостроенных жилых домов. Для завершения строительства 459 объектов (50 тыс. квартир) со степенью готовности от 70% требуется 5,4 млрд. грн.
На достройку еще 683 объектов (72 тыс. квартир) со степенью готовности от 50% нужно еще 9 млрд. грн.
В числе обсуждаемых — несколько вариантов финансирования строительства жилья с высокой степенью готовности: выкуп за госсредства квартир для льготников, реализация программы строительства доступного жилья, льготное ипотечное кредитование.
Как известно, ВР предусмотрела в бюджете-2010 1,04 млрд. грн из стабилизационного фонда для обеспечения жильем льготных категорий и поддержки программы строительства доступного жилья. Правительство утвердило порядок использования в нынешнем году средств фонда для обеспечения жильем нуждающихся, из них на финансирование строительства доступного жилья будет направлено более 900 млн. грн.
Обнадежить застройщиков призвано и продвижение Минрегионстроем идеи отмены НДС на строительные работы. По идее, это будет способствовать удешевлению жилья.
Впрочем, уменьшить его стоимость за счет отмены НДС сразу вряд ли получится: из-за сложной ситуации с бюджетом принятие соответствующего закона возможно лишь в 2011 году.
Зато правительство обещает вскоре решить вопрос о бесплатном предоставлении строительным компаниям в регионах площадок для строительства доступного жилья. Об этом заявил премьер-министр Н.Азаров.
Да и первый замминистра регионального развития и строительства А.Беркута сообщил, что министерство — за бесплатную выдачу застройщикам земельных участков для строительства доступного жилья. Правда, с оговоркой: «Мы генерируем бесплатную передачу земли, если крупная компания-застройщик в течение последних трех лет строила не менее 100 тыс. кв. метров жилья в комплексе с объектами соцзначения и инженерией».
Кто пролоббировал эту идею, угадать нетрудно. Мелким компаниям явно ничего не светит. Собственно, если правительство не в курсе — землю и сейчас раздают в основном «бесплатно»: затраты строителей идут в графе «неформальные расходы».
А.Беркута также сказал, что еще одной мерой для развития строительства доступного жилья может быть прокладка инженерных сетей к объектам не за счет застройщика, а за государственные или муниципальные средства. С оговоркой: «Пересмотреть обязательный выкуп построенных государством сетей частными организациями».
Пока, например, в столице застройщики платят за строительство сетей по техусловиям коммунальных предприятий и считают нонсенсом, что согласование и выдача техусловий поручены структурам-монополистам, которые единолично имеют право диктовать строителям, как нужно подключать кабеля и трубы. В результате застройщики несут затраты, оседающие в карманах частных акционеров. Впрочем, где оседает их маржа, девелоперы тоже скромно умалчивают.
Ну а пока уже с июля правительство намерено начать финансирование достройки первых 34 жилых недостроев. В перечне на финансирование достройки объектов — шесть объектов в Киеве и шесть в Киевской области.
Перспективные ниши регионов
На строительном рынке Киевщины замечено около 30 застройщиков. В их числе — «Киевгорстрой», «Киевщина-житло», «Экобуд». Одни застройщики ограничиваются возведением всего нескольких домов, другие имеют далеко идущие планы.
Планы на строительство в Киевской области есть и у власти.
«В Киеве стоимость квадратного метра намного выше, чем в регионах. Я настроен на то, чтобы помогать регионам. Там тяжелее найти кредит», — сказал министр регионального развития и строительства В.Яцуба. Он сообщил, что руководство столичной области выразило готовность выделить землю для реализации проектов строительства дешевого жилья. Предложены участки под Борисполем, в районе села Хотяновка.
Министерство и само к осени нынешнего года намерено представить пилотный проект доступного жилья на Киевщине. Потенциальным покупателям будут представлены одно- и двухэтажные коттеджи, возведенные по новым технологиям, в частности, с применением гипсокартона. Если верить заверениям чиновников, цена одного квадратного метра в этих домах составит 3—4 тыс. грн. Сколько такое чудо инженерной мысли, построенное со «средним уровнем халтурности», потом простоит, чиновники скромно умалчивают...
Как рассказал В.Яцуба, к осени на пристоличной земле будет построена новая улица, где будут продемонстрированы около 30 технологий, позволяющих удешевить строительство домов. Уже 17 строительных компаний выразили свое желание построить такое жилье в Киевской области. По словам министра, применение новых технологий позволит сделать доступным строительство дешевого жилья — на сумму в пределах 50 тыс. долл.
Неоспоримым преимуществом строительства в области является наличие свободных участков, на которых можно заниматься не «точечной» застройкой, а возводить кварталы, микрорайоны — хоть города-спутники. Да и разрешительную документацию оформить здесь пока и проще, и дешевле.
Впрочем, не все так гладко. Среди препятствий для строительства в Киевской области эксперты называют непрозрачность рынка загородной земли и мораторий на продажу земельных участков.
Сомнительно также, что застройщики смогут удержаться и от искушения выжать максимум прибыли из доставшейся бесплатно земли. Альтруистов среди них совсем мало.
Потенциальные покупатели жилья в пригороде столицы не должны забывать и о его «минусах». В их числе — неудовлетворительная работа коммунальных служб. После сдачи дома его, скорее всего, будет обслуживать местный жэк, и можно ожидать соответствующего, местечкового сервиса. У коммунальщиков не будет хватать средств на вывоз мусора, строительство детских площадок, не говоря уж о ремонтах. Квартплата тоже будет однозначно выше, чем в столице.
«Золотая акция» банков
По оценкам специалистов по недвижимости, каждая вторая покупка новостройки в пригороде в докризисные времена осуществлялась при помощи кредитных средств. Но грянул кризис. Условия кредитования усложнились. Сейчас банки предпочитают иметь дело только с «белыми» зарплатами, в то время как часть населения по-прежнему получает «конверты».
Не говоря уж о том, что раньше банки давали заемщику «добро» на кредит, и тот спокойно искал жилье. Теперь большинство финучреждений сразу требуют полный пакет документов. Не исключено, что покупатель выберет квартиру, внесет задаток, а банк затянет с одобрением заявки и выдачей кредита, а в итоге вообще откажется его выдавать. И тогда — прощайте, денежки.
Понять банки можно — они не хотят рисковать…
Накануне летнего сезона кредиты на покупку жилья в Украине предоставляли 16 банков. Условия, правда, не ахти: средняя процентная ставка — 22—25% годовых в гривне, срок кредитования — 20—30 лет. Жилье выходит «золотым».
К строительным компаниям банки тоже относятся откровенно настороженно. С приходом кризиса последние стабильно фигурируют у банкиров в числе наиболее подверженных рискам заемщиков.
И вот, пожалуйста, власть намерена «нагрузить» банкиров помощью застройщикам. «Я встретился с руководством Ощадбанка и поручил этому финансовому учреждению активно кредитовать строительство», — заявил во всеуслышание премьер-министр Н.Азаров.
Не случайно, говоря о необходимости наращивания объемов доступного жилья, премьер-министр вспомнил и об ответственности банков. Ведь доступность жилья во многом зависит от общих усилий строительных компаний и банков, от возобновления действенного, а не декларируемого (на уровне добрых пожеланий или неподъемного для пользователей) ипотечного кредитования.
Какие именно банки протянут руку помощи застройщикам — государственные или коммерческие — не столь важно. Важен результат.
Интересно, что если в общегосударственном масштабе Министерство регионального развития и строительства, взявшись будировать тему дешевого жилья, обещало договориться с банками о неповышении ставок, то уже в скором времени тема зазвучала более откровенно — речь шла о списке нуждающихся в льготном кредитовании.
И попасть в такой список будет по силам далеко не всем. Желающих «подоить» бюджет традиционно больше, чем денег.
В качестве позитива можно отметить, что какое-то количество жилья все-таки построят. Но насколько дешево — посмотрим.
Надежда Гоцуенко, «Зеркало недели»