Ситуація на вітчизняному, і, перш за все, київському ринку нерухомості дещо
змінилася останнім часом, особливо в сегменті оренди житла. Намітився і ряд
нових загальних тенденцій.
На жаль, оптимістичні прогнози про розвиток ситуації на ринку нерухомості у
зв'язку з виборами Президента і підписанням договору про асоціацію з Євросоюзом
не виправдовуються. Затяжна економічна криза та військові дії на території
держави кардинально поміняли пріоритети і стратегію подальшого розвитку країни.
Все це не могло не відбитися на ринку нерухомості України.
Тенденції ринку
нерухомості сьогодні
Перш за все, почастішали запити з пошуку та підбору житла за кордоном.
Таким чином співвітчизники намагаються вирішити відразу два завдання. По-перше,
вони намагаються додатково захистити власні заощадження від ризиків. Адже під
час військових дій передбачити подальший розвиток ситуації неможливо, як
неможливо визначити і безпечну локацію для капіталовкладень в нерухомість
всередині країни. Тим більше, що частішають і випадки вилучення приватних
вкладів з банків - в умовах економічної нестабільності і крайнього бюджетного дефіциту
банкам знову перестають довіряти. По-друге, покупка нерухомості за кордоном
вирішує питання літнього відпочинку на довгі роки вперед. Тому найбільш
актуальними країнами для вкладення коштів у нерухомість сьогодні фахівці
називають Туреччину, Болгарію, Іспанію і Грецію.
Другою тенденцією, що намітилася, називають поступово зростаючий попит на
житло в невеликих містах Заходу і Центру країни. Пов'язано це з великою
кількістю біженців з Криму і Східної України. Перша-друга хвиля, які припали на
самий початок конфлікту з РФ, тобто на початок весни цього року, змушені
переходити від оренди житла до його покупки, оскільки вже почали розуміти, що
ситуація затягується і її тимчасові рамки абсолютно непередбачувані.
З попереднім пунктом пов'язана і третя тенденція - масовий попит на оренду
квартир у Дніпропетровську, Харкові та інших великих промислових містах.
Причини - ті ж, однак багато з прибулих сюди пару місяців тому вже думають про
те, чи варто знімати квартири далі, чи знайти недороге житло для покупки, але
вже в обласних і районних центрах, подалі від східних областей. Найбільший
попит тут знаходиться в ціновому діапазоні 60-100 тис. доларів.
Інтерес до покупки нерухомості, що намітився, деякі ріелтори пояснюють тим,
що ціни все ж знизилися в доларовому еквіваленті на, в середньому, 15%. Ті, хто
планував покупку до початку революції і кризи, поступово приходять до висновку,
що чекати їх закінчення особливого сенсу не має, а робити великі внески
сьогодні - досить розумно. Однак фахівці ринку підкреслюють, що останнє, цілком
ймовірно, може виявитися тимчасовим ажіотажем і не перетвориться на стійку
ринкову тенденцію.
Оренда житлової
нерухомості в Києві суперечлива
Популярність оренди квартири в Києві зростає. Сезонний спад активності,
пов'язаний з літнім періодом відпусток і канікул, закінчується, і вже починають
надходити перші запити від студентів. Їх ще небагато, але до кінця серпня
агентства розраховують на звичайний ажіотаж.
Однак однією з основних причин називають потік мігрантів зі східних
областей України. Саме ця ситуація дозволила ринку не просісти остаточно
наприкінці весни-початку літа, коли ринок оренди змушений був сильно скоротитися
у зв'язку з економічною кризою, що почалася, скороченням штату багатьох
компаній і, відповідно, від'їздом іногородніх фахівців. Тим не менш, сьогодні
ситуація починає дещо змінюватися.
В деяких випадках орендодавці вже не схильні до співпраці з орендарями зі
Сходу. На жаль, серед останніх зустрічаються не надто коректні та чесні люди. А
кількість афер, пов'язаних з нерухомістю, і, в першу чергу, у великих містах, і
без того ростуть. Цьому сприяє поглиблення економічної кризи при тривалих
військових діях, а також девальвація національної валюти, що вже призвело до
стрімкого зниження рівня доходів населення та їх купівельної спроможності.
Сьогодні, приміром, почастішали випадки, коли, за документами, квартиру
орендує одна людина або сім'я, тоді як фактично проживають кілька. Або
вноситься завдаток за перший та останній місяць, орендну плату вносять ще
один-два рази, а потім відмовляються платити взагалі. І господар має величезний
«головний біль» з офіційним виселенням подібних сімей. Адже в разі втручання
держорганів, перш за все, порушується питання з оподаткуванням, оскільки умови
заробітку, пов'язаного з орендою, дещо посилилися останнім часом.
Ну і, звичайно, всього через кілька місяців з настанням зимового періоду,
навіть примусового виселення, за законом, стане неможливим - жоден офіційний
державний орган не має права в холодну пору року виселити «на вулицю» людини,
навіть якщо вона відмовляється платити.
Крім того, як правило, орендарі не мають необхідності дбайливо ставитися до
майна орендодавця і уважно стежити за його станом, адже перебування в даній
квартирі для них тимчасове. Псування майна та погіршення відносин з сусідами -
досить часте явище при недостатньо скрупульозному виборі орендаря.
Але навіть якщо абстрагуватися від морально-етичних питань і звичайних
переживань людини, що здає квартиру, бути обманутим, є і ряд об'єктивних
моментів, пов'язаних зі східними мігрантами. Приміром, вихідці зі східних
регіонів, безумовно, сподіваються на якнайшвидше вирішення конфлікту і
повернення додому. Тому вони морально не готові до довгострокової, мінімум,
піврічної оренди з можливістю пролонгування. Тоді як серед столичних
орендодавців здача квартири на 2-3 місяці вкрай непопулярна.
Все це призводить до ситуації, коли запити на оренду житла від людей зі
східних регіонів ігноруються столичними орендодавцями.
Справедливості заради варто відзначити, що все вищесказане більше
відноситься до оренди житла економ-класу, головним чином, через його масовість.
Ціноутворення і попит
Після просідання ринку в кінці весни ціни на оренду злегка піднялися. У
гривні - порядку 20-25%. Однак, еквівалент в доларах після падіння гривні
говорить про деяке здешевлення. Наприклад, взимку здавалася квартира в центрі
за 8 тис. грн (або 1000 доларів). Сьогодні її теж здають за 8 тис. грн, але в
доларах це вже істотно менше.
В середньому однокімнатна квартира в районі з гарною інфраструктурою може
коштувати від 3000 грн плюс комунальні послуги, двокімнатна - вже від 4 тис. І
«комуналка». Зрозуміло, мова йде про квартири з ремонтом, меблями і необхідною
побутовою технікою, куди можна заїхати і жити, не вкладаючи більше нічого.
Ріелтори також відзначають інтерес до заміської нерухомості вартістю
близько 1000 у.о. (11-12 тис. грн), причому орендарів цікавить можливість
довгострокової оренди. Цілком закономірно, що запити ці приходять, в основному,
від переселенців.
Крім того, з початку літа виріс інтерес до комерційної нерухомості,
оскільки багато великих компаній зі східних регіонів прийняли стратегічне
рішення перевести головні офіси до столиці. Власне, це спровокувало і зростання
оренди житла, з одного боку. А з іншого - деяке зниження вартості оренди
офісних приміщень. Тому, кажуть ріелтори, зняти офіс в Києві сьогодні можна
дуже вигідно.
Прогнози
Фахівці думають, що ринок буде простоювати, як мінімум, до кінця поточного
року. Прогнозованого раніше осіннього підйому у зв'язку з підписанням Асоціації
з ЄС на сьогоднішній день вже не очікує ніхто. Тим більше, що економічні
санкції проти РФ так чи інакше позначаться і на Україні, адже бізнес-зв'язки
цих двох країн досить великі. Саме вони створять негативний противагу тим
позитивним змінам, які можуть відбуватися в зв'язку з проєвропейським курсом
нашої країни.
Крім того, восени нас чекають ще кілька подій, здатних вплинути тим чи
іншим чином на стан галузі. Йдеться, по-перше, про вибори, які проходитимуть у
вкрай екстремальних умовах, і звичайного для подібних заходів вкидання коштів в
економіку за допомогою передвиборчих кампаній, цього року не очікується.
По-друге, будуть продовжені економічні реформи всередині країни. Очікувано, що
моментального покращення ситуації вони не принесуть. Швидше за все, навпаки -
перший час всім буде дуже складно, в тому числі і ринку нерухомості, який є
фактично дзеркалом економіки країни.
Таким чином, ані поточний стан справ, ані прогнози, що стосуються ринку
нерухомості нашої країни, невтішні. Проте, настрої в галузі якщо не
оптимістичні, то, принаймні, і не песимістичні - гравці ринку готові боротися з
труднощами і будувати подальшу роботу, згідно з європейськими вимогами і
нормами.
Автор дякує за допомогу в підготовці матеріалу Олександра Бондаренка
(Президент українського представництва FIABCI), Сергія Злидня (Президент
Асоціації фахівців з нерухомості), Віктора Несіна (Голова Національної ради
Ріелторської палати України), Уляну Кузьмич (фахівець ринку нерухомості).
Консалтингова компанія "SV
Development"