Ситуация на отечественном, и, прежде всего,
киевском рынке недвижимости несколько поменялась в последнее время, особенно в
сегменте аренды жилья. Наметился и ряд новых общих тенденций.
К сожалению, оптимистические прогнозы о развитии ситуации на
рынке недвижимости в связи с выборами Президента и подписанием договора об
ассоциации с Евросоюзом не оправдываются. Затянувшийся экономический кризис и
военные действия на территории государства кардинально поменяли приоритеты и
стратегию дальнейшего развития страны. Все это не могло не отразиться на рынке
недвижимости Украины.
Тенденции рынка
недвижимости сегодня
Прежде всего, участились запросы по поиску и подбору жилья
за границей. Таким образом соотечественники стараются решить сразу две задачи.
Во-первых, они пытаются дополнительно защитить собственные сбережения от
рисков. Ведь во время военных действий предсказать дальнейшее развитие ситуации
невозможно, как невозможно определить и безопасную локацию для капиталовложений
в недвижимость внутри страны. Тем более, что учащаются и случаи изъятия частных
вкладов из банков – в условиях экономической нестабильности и крайнего
бюджетного дефицита банкам снова перестают доверять. Во-вторых, покупка
недвижимости за рубежом решает вопрос летнего отдыха на долгие годы вперед.
Поэтому наиболее актуальными странами для вложения средств в недвижимость
сегодня специалисты называют Турцию, Болгарию, Испанию и Грецию.
Второй наметившейся тенденцией называют постепенно растущий
спрос на жилье в небольших городах Запада и Центра страны. Связано это с
большим количеством беженцев из Крыма и Восточной Украины. Первая-вторая волна,
пришедшиеся на самое начало конфликта с РФ, то есть на начало весны этого года,
вынуждены переходить от аренды жилья к его покупке, поскольку уже начали
понимать, что ситуация затягивается и ее временные рамки абсолютно непредсказуемы.
С предыдущим пунктом связана и третья тенденция – массовый
спрос на аренду квартир в Днепропетровске , Харькове и других крупных
промышленных городах. Причины – те же, однако многие из приехавших сюда пару
месяцев назад уже думают о том, стоит ли снимать квартиры дальше или найти
недорогое жилье для покупки, но уже в областных и районных центрах, подальше от
восточных областей. Наибольший спрос здесь находится в ценовом диапазоне 60-100
тыс. долларов.
Наметившийся интересе к покупке недвижимости некоторые
риелторы объясняют тем, что цены все же снизились в долларовом эквиваленте на,
в среднем, 15%. Те, кто планировал покупку до начала революции и кризиса,
постепенно приходят к выводу, что ждать их окончания особого смысла не имеет, а
делать крупные вклады сегодня – достаточно разумно. Однако специалисты рынка
подчеркивают, что последнее, вполне вероятно, может оказаться временным
ажиотажем и не превратится в стойкую рыночную тенденцию.
Аренда жилой
недвижимости в Киеве противоречива
Популярность аренды квартиры в Киеве растет. Сезонный спад
активности, связанный с летним периодом отпусков и каникул, заканчивается, и
уже начинают поступать первые запросы от студентов. Их еще немного, но к концу
августа агентства рассчитывают на обычный ажиотаж.
Однако одной из основных причин называют поток мигрантов из
восточных областей Украины. Именно эта ситуация позволила рынку не просесть
окончательно в конце весны–начале лета, когда рынок аренды вынужден был сильно
сократиться в связи с
начавшимся экономическим кризисом, сокращением штата многих компаний и,
соответственно, отъездом иногородних специалистов. Тем не менее, сегодня
ситуация начинает несколько меняться.
В некоторых случаях арендодатели уже не расположены к
сотрудничеству с арендаторами с Востока. К сожалению, среди последних
встречаются не слишком корректные и честные люди. А количество афер, связанных
с недвижимостью, и, в первую
очередь, в крупных городах, и без того растет. Этому способствует углубление
экономического кризиса при затянувшихся военных действиях, а также девальвация
национальной валюты, что уже привело к стремительному снижению уровня доходов
населения и их покупательной способности.
Сегодня, к примеру, участились случаи, когда, по документам,
квартиру арендует один человек или семья, тогда как фактически проживают
несколько. Либо вносится задаток за первый и последний месяц, арендную плату
вносят еще один-два раза, а потом отказываются платить вообще. И хозяин имеет
огромную «головную боль» с официальным выселением подобных семей. Ведь в случае
вмешательства госорганов, прежде всего, поднимается вопрос с налогообложением,
поскольку условия заработка, связанного с арендой, несколько ужесточились в
последнее время.
Ну и, конечно, всего через несколько месяцев с наступлением
зимнего периода, даже принудительной выселение, по закону, станет невозможным –
ни один официальный государственный орган не имеет права в холодное время года
выселить «на улицу» человека, даже если он отказывается платить.
Кроме того, как правило, арендаторы не имеют необходимости
бережно относиться к имуществу арендодателя и внимательно следить за его
состоянием, ведь пребывание в данной квартире для них временно. Порча имущества
и ухудшение отношений с соседями – достаточно частое явление при недостаточно скрупулезном
выборе арендатора.
Но даже если абстрагироваться от морально-этических вопросов
и обычных переживаний человека, сдающего квартиру, быть обманутым, есть и ряд
объективных моментов, связанных с восточными мигрантами. К примеру, выходцы из
восточных регионов, безусловно, надеются на скорейшее разрешение конфликта и
возвращение домой. Поэтому они морально не готовы к долгосрочной, минимум,
полугодовой аренде с возможностью пролонгирования. Тогда как среди столичных
арендодателей сдача квартиры на 2-3 месяца крайне непопулярен.
Все это приводит к ситуации, когда запросы на аренду жилья
от людей из восточных регионов игнорируются столичными арендодателями.
Справедливости ради стоит отметить, что все вышесказанное
больше относится к аренде жилья эконом-класса, главным образом,
из-за его массовости.
Ценообразование и
спрос
После проседания рынка в конце весны цены на аренду слегка
поднялись. В гривне – порядка 20-25%. Однако, эквивалент в долларах после
падения гривны говорит о некотором удешевлении. К примеру, зимой сдавалась
квартира в центре за 8 тыс. грн (или 1000 долларов). Сегодня ее тоже сдают за 8
тыс. грн, но в долларах это уже существенно меньше.
В среднем однокомнатная квартира в районе с хорошей
инфраструктурой может стоить от 3000 грн плюс коммунальные услуги, двушка – уже
от 4 тыс. и «коммуналка». Разумеется, речь идет о квартирах с ремонтом, мебелью
и необходимой бытовой техникой, куда можно заехать и жить, не вкладывая больше
ничего.
Риелторы также отмечают интерес к загородной недвижимости
стоимостью порядка 1000 у.е. (11-12 тыс. грн), причем арендаторов интересует
возможность долгосрочного съема. Вполне закономерно, что запросы эти приходят,
в основном, от переселенцев.
Кроме того, с начала лета вырос интерес к коммерческой
недвижимости, поскольку многие крупные компании из восточных регионов приняли
стратегическое решение перевести головные офисы в столицу. Собственно, это
спровоцировало и рост аренды жилья, с одной стороны. А с другой – некоторое
снижение стоимости аренды офисных помещений. Поэтому, говорят риелторы, снять
офис в Киеве сегодня можно очень выгодно.
Прогнозы
Специалисты полагают, что рынок будет простаивать, как
минимум, до конца текущего года. Прогнозируемого ранее осеннего подъема в связи
с подписанием Ассоциации с ЕС на сегодняшний день уже не ожидает никто. Тем
более, что экономические санкции против РФ так или иначе скажутся и на Украине,
ведь бизнес-связи этих двух стран достаточно обширны. Именно они создадут
отрицательный противовес тем положительным изменениям, которые могут
происходить в связи с проевропейским курсом нашей страны.
Кроме того, осенью нам предстоят еще несколько событий,
способных повлиять тем или иным образом на состояние отрасли. Речь идет,
во-первых, о выборах, которые будут проходить в крайне экстремальных условиях,
и обычного для подобных мероприятий вбрасывания средств в экономику посредством
предвыборных кампаний, в этом году не ожидается. Во-вторых, будут продолжены
экономические реформы внутри страны. Ожидаемо, что моментального улучшения
ситуации они не принесут. Скорее всего, напротив – первое время всем будет
очень сложно, в том числе и рынку недвижимости, который является фактически
зеркалом экономики страны.
Таким образом, ни текущее состояние дел, ни прогнозы,
касающиеся рынка недвижимости нашей страны, неутешительны. Тем не менее,
настроения в отрасли если не оптимистичные, то, по крайней мере, и не
пессимистичные – игроки рынка готовы бороться с трудностями и строить
дальнейшую работу, согласно европейским требованиям и нормам.
Автор благодарит за помощь в подготовке материала Александра
Бондаренко (Президент украинского представительства FIABCI), Сергея Злыдня
(Президент Ассоциации специалистов по недвижимости), Виктора Несина
(Председатель Национального совета Риелторской палаты Украины), Ульяну Кузьмич
(специалист рынка недвижимости).
Консалтинговая компания "SV
Development"