Весна, що настала, оживила ринок оренди непрофесійних офісних і торговельних приміщень столиці. Хоча вибір таких площ як і раніше залишається великим, попит на них з лютого почав зростати, а орендні ставки як мінімум перестали падати. Правда, буму на ринку експерти не передбачають - цьогорічна весна надасть власникам приміщень, що простоювали, лише можливість знайти орендарів, та й то за умови адекватної ціни і вдалого місця розташування.
Позитивна динаміка
Як стверджують київські ріелтори, з кінця лютого попит на оренду непрофесійних офісних та торгових приміщень почав рости. «У порівнянні з попередніми місяцями активність орендарів подібної нерухомості збільшилася в 2-2,5 рази, а в порівнянні з минулою весною - приблизно на 10-15%. Якщо в грудні-січні в місті полягало близько 150 угод з оренди офісних площ, то за підсумками лютого їх кількість склала 350. Підвищилася активність і в сегменті оренди торгових приміщень: кількість угод зросла з 50-70 в грудні до 130-140 в лютому», - констатує начальник відділу маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко. Про подібну динаміку говорять і в АН "Траєкторія", за словами представників якої лише за перші два тижні березня кількість реальних транзакцій з оренди непрофесійних комерційних площ збільшилася на 7-10%. «У сегменті торгових приміщень у центрі Києва навіть намітився дефіцит, чого не спостерігалося весь минулий рік. За зиму найдешевше і якісне пропозицію на «червоній лінії столичної торгівлі» (вул. Хрещатик та вул. Велика Васильківська до Республіканського стадіону) розібрали, і зараз, як це не дивно, за подібними об'єктами вишикувалася черга. У той же час площі під торгівлю на масивах все ще продовжують простоювати», - відзначає консультант з комерційної нерухомості компанії RED Ярослав Цуканов.
З початку року перестали знижуватися і орендні ставки. За словами начальника відділу маркетингу First Realty Group Володимира Германова, у січні-лютому вартість найму непрофесійних офісів навіть зростала на 1,3-1,4% на місяць, а оренда торгових приміщень у січні підскочила в ціні на 4%. «Шок, викликаний економічною кризою, згортанням кредитування та різкими валютними коливаннями, вже пройшов. Компанії, які у важких умовах зуміли зберегти свої заощадження і грошові потоки, вже здатні на деякий розвиток. Доходи в багатьох галузях економіки починають збільшуватися, і це благотворно позначається на ринку нерухомості, перш за все комерційної. Хоча до колишніх цін і активності орендарів ще далеко, процес виходу з кризи продовжиться в даному сегменті як мінімум рік-півтора», - зазначив пан Степенко. Генеральний директор групи компаній "Траєкторія" Сергій Клименко додає, що чималу роль у стабілізації ситуації на ринку непрофесійної комерційної нерухомості зіграв політичний фактор. «Багато компаній чекали закінчення президентських виборів. Після інавгурації нового Президента і особливо після створення нової вертикалі влади рішення про реалізацію угод з оренди почали приймати набагато швидше, ніж раніше, бо стан невизначеності вже позаду», - говорить він.
Поступки не рятують
За даними First Realty Group, на сьогоднішній день середня вартість оренди непрофесійних офісів становить $18,8 проти $24 за кв.м /міс. навесні минулого року. Найдешевші пропозиції починаються з позначки в 30-35 грн за кв.м / міс. Наприклад, за такі гроші зараз пропонується 200-метрове приміщення в нежитловому фонді на Куренівці, 180-метрове - на першому поверсі нежитлового будинку по вулиці Верховинній (Святошинський р-н), 110-метрове - на Вітряних Горах і т.п. «Офіси в підвальних приміщеннях і в житловому фонді здаються ще дешевше», - відзначає пан Клименко. Самі ж дорогі виставляються по $120 - 200 за кв.м /міс. Наприклад, зараз в базах даних київських агентств є об'єкти на Хрещатику площею 80 кв.м за $16 тис. на міс. і 90 кв.м за $15,3 тис. Але орендарів не можуть знайти вже багато місяців. За словами генерального директора АН «Благовіст» Ірини Луханіної, приміщення в самому центрі столиці сьогодні на піку попиту, однак зовсім за іншими розцінками - в середньому $15-30 за квадрат на місяць. «Найбільш затребувані в центрі дуже невеликі офіси в 50-80 кв.м, розташовані на першому-другому поверхах нежитлових будівель», - констатує вона.
На відміну від докризових часів, коли попит на дані площі формувався за рахунок банків, страхових компаній та салонів мобільного зв'язку, зараз основними орендарями є салони краси, стоматологічні кабінети, ломбарди, фотостудії, нотаріуси, ріелторські, будівельні, консалтингові та девелоперські компанії, які не можуть дозволити собі більш дорогих приміщень в професійних бізнес-центрах.
За межами центру попитом користуються об'єкти в 50-200 кв.м на перших поверхах як житлових, так і нежитлових будівель. Потенційні клієнти шукають їх у районі КПІ, на Шулявці, Лук'янівці, Солом'янці, Либідської площі, проспекті Перемоги, бульварі Шевченка, Повітрофлотському проспекті, вулицях Саксаганського, Жилянській, Антоновича і т.п. Серед обов'язкових умов знімання наявність всіх комунікацій, гарного офісного ремонту, ліній інтернету та комп'ютерної мережі. Прийнятна для клієнтів ціна - 100-200 грн/ кв.м.
У той же час об'єкти площею понад 300 кв.м, офіси в підвальних приміщеннях і розташовані далеко від транспортних розв'язок, як і раніше, не в фаворі. Через відсутність попиту їх власники змушені суттєво зменшувати орендні ставки. Наприклад, приміщення по вулиці Борщагівській, яке спочатку було виставлено по 150 грн/ кв.м, в кінці лютого здали за 90 грн/ кв.м. «Проте зниження цін на віддалені від транспортних розв'язок офіси не завжди сприяють досягненню бажаного результату. Так, незважаючи на зменшення ставок з 70 грн до 49 грн/ кв.м на об'єкт до 180 кв.м по вулиці Полярній і з 65 грн до 45 грн/ кв.м на приміщення в 350 кв.м по вулиці Тупікова, попиту на них, як і раніше, немає. Адже пропозиція офісів навіть в самому центрі міста, де вони затребувані, продовжує значно перевищувати попит. Тобто у клієнтів є вибір», - відзначає Сергій Клименко.
У фокусі - центр і дешевизна
На ринку непрофесійних торговельних площ, за словами Сергія Клименка, на даний момент середня ставка оренди становить $21,76 кв.м / міс. проти $19,39 навесні минулого року. «Торгові приміщення більш привабливі для клієнтів, ніж офісні, оскільки цей сегмент завжди був доходною нерухомістю та багато рітейлорів навіть у часи кризи продовжують розвиватися», - говорить експерт. Найдешевшими, на думку Володимира Степенко, є об'єкти по $10 кв.м / міс., найдорожчими - по $150-170 за кв.м / міс. Наприклад, 200-метрове приміщення під магазин в кінці Великій Васильківській пропонується за 80 грн/ кв.м, а 295 кв.м на Хрещатику оцінюються в $118 кв.м / міс. (дворівневе фасадне приміщення з двома торговельними залами, вітринами, високими стелями, дизайнерським ремонтом). «Подібні вдало розташовані магазини взимку виставлялися за $90-100 кв.м / міс., але їх розібрали, що дає можливість власникам таких об'єктів дещо роздувати ціни», - відзначає пан Цуканов.
Крім центру, розповідає Сергій Клименко, орендарів торгових площ цікавлять і приміщення в густонаселених масивах, але в основному на правому березі, з окремим входом та вітринами. Червона ціна на подібні об'єкти - 100-200 грн/ кв.м. Їх переважно знімають під розміщення продуктових магазинів формату «біля дому» і вузькопрофільних продуктових магазинів (торгівля м'ясом, молочною продукцією і т. п.). Орендувати такі приміщення вимушені і непродуктові рітейлори, яким складно конкурувати з колегами у складі ТЦ і ТРЦ, а також у центрі столиці. «Наприклад, це торгові точки з продажу дитячих речей, книг, аксесуарів, косметики, зоотоварів, стокові магазини одягу та взуття, які за своїм рівнем однозначно програють великим і якісним мережам аналогічної спрямованості, представленим у професійних комплексах або в центрі міста», - говорять експерти. Втім, Ярослав Цуканов стверджує, що інтерес до таких приміщень у центрі міста і в місцях з гарним пішохідним потоком виявляють досить імениті торговці, які не хочуть обмежувати свій бізнес лише стінами ТЦ і ТРЦ. Зокрема, це оператори з продажу мобільних телефонів, сантехніки, меблів, якісного одягу та взуття, дилери ювелірних магазинів і т.п. За розмірами найбільш затребуваними нині є площі в 20-40 і 100-200 кв.м, у той час як ще два роки тому найбільш популярними були пропозиції від 1 тис. кв.м.
Говорячи про найближчі перспективи ринку оренди непрофесійних офісних та торгових приміщень, експерти сходяться на думці, що в найближчі місяці ні істотного зниження, ні стрибка цін не передбачається. «Зараз представники бізнесу очікують результатів перших 100 днів правління нового Президента, щоб співвіднести свої очікування з реаліями. Далі настане сезон відпусток, який навіть в докризовий час приводив до різкого зниження активності на ринку. Таким чином, зміни можливі лише з початком осені. Якщо банки все-таки наважаться викинути на ринок заставну нерухомість, про що вони неодноразово заявляли, можливо чергове падіння як вартості продажу, так і орендних ставок. Якщо немає - ставки залишаться на колишньому рівні», - вважає Ярослав Цуканов. З його думкою згоден і Володимир Степенко, за словами якого зростати цінам на оренду не дасть достаток пропозиції, яка все ще значно перевищує попит. «Правда, розвиток суміжних галузей бізнесу і стабілізація економіки стримають і падіння ставок», - вважає він.
Любов Осипова, Деловая столица