Наступившая весна оживила рынок аренды непрофессиональных офисных и торговых помещений столицы. Хотя выбор таких площадей по-прежнему остается обширным, спрос на них с февраля начал расти, а арендные ставки как минимум перестали падать. Правда, бума на рынке эксперты не предсказывают — нынешняя весна предоставит владельцам простаивавших помещений лишь возможность найти арендаторов, да и то при условии адекватной цены и удачного месторасположения.
Позитивная динамика
Как утверждают киевские риелторы, с конца февраля спрос на аренду непрофессиональных офисных и торговых помещений начал расти. «По сравнению с предшествующими месяцами активность арендаторов подобной недвижимости увеличилась в 2-2,5 раза, а по сравнению с прошлой весной — примерно на 10-15%. Если в декабре-январе в городе заключалось порядка 150 сделок по аренде офисных площадей, то по итогам февраля их количество составило 350. Повысилась активность и в сегменте аренды торговых помещений: число сделок выросло с 50-70 в декабре до 130-140 в феврале», — констатирует начальник отдела маркетинга компании SV Development Владимир Степенко. О подобной динамике говорят и в АН «Траектория», по словам представителей которого только за первые две недели марта количество реальных транзакций по аренде непрофессиональных коммерческих площадей увеличилось на 7-10%. «В сегменте торговых помещений в центре Киева даже наметился дефицит, чего не наблюдалось весь прошлый год. За зиму самое дешевое и качественное предложение на «красной линии столичной торговли» (ул. Крещатик и ул. Большая Васильковская до Республиканского стадиона) разобрали, и сейчас, как это ни удивительно, за подобными объектами выстроилась очередь. В то же время площади под торговлю на массивах все еще продолжают простаивать», — отмечает консультант по коммерческой недвижимости компании RED Ярослав Цуканов.
С начала года перестали снижаться и арендные ставки. По словам начальника отдела маркетинга First Realty Group Владимира Германова, в январе-феврале стоимость найма непрофессиональных офисов даже росла на 1,3-1,4 % в месяц, а аренда торговых помещений в январе подскочила в цене на 4%. «Шок, вызванный экономическим кризисом, сворачиванием кредитования и резкими валютными колебаниями, уже прошел. Компании, которые в тяжелейших условиях сумели сохранить свои сбережения и денежные потоки, уже способны на некоторое развитие. Доходы во многих отраслях экономики начинают увеличиваться, и это благотворно сказывается на рынке недвижимости, прежде всего коммерческой. Хотя до былых цен и активности арендаторов еще далеко, процесс выхода из кризиса продлится в данном сегменте как минимум год-полтора», — отметил г-н Степенко. Генеральный директор группы компаний «Траектория» Сергей Клименко добавляет, что немалую роль в стабилизации ситуации на рынке непрофессиональной коммерческой недвижимости сыграл политический фактор. «Многие компании ждали окончания президентских выборов. После инаугурации нового Президента и особенно после создания новой вертикали власти решения о реализации сделок по аренде начали принимать намного быстрее, чем раньше, ибо состояние неопределенности уже позади», — говорит он.
Уступки не спасают
По данным First Realty Group, на сегодняшний день средняя стоимость аренды непрофессиональных офисов составляет $18,8 против $24 за кв.м/мес. весной прошлого года. Самые дешевые предложения начинаются с отметки в 30-35 грн за кв.м/мес. Например, за такие деньги сейчас предлагается 200-метровое помещение в нежилом фонде на Куреневке, 180-метровое — на первом этаже нежилого здания по улице Верховинной (Святошинский р-н), 110-метровое — на Ветряных Горах и т. п. «Офисы в подвальных помещениях и в жилом фонде сдаются еще дешевле», — отмечает г-н Клименко. Самые же дорогие выставляются по $120- 200 за кв.м/мес. Например, сейчас в базах данных киевских агентств есть объекты на Крещатике площадью 80 кв.м за $16 тыс. в мес. и 90 кв.м за $15,3 тыс. Но арендаторов не могут найти уже много месяцев. По словам генерального директора АН «Благовест» Ирины Луханиной, помещения в самом центре столицы сегодня на пике спроса, однако совсем по другим расценкам — в среднем $15-30 за квадрат в месяц. «Наиболее востребованы в центре очень небольшие офисы в 50-80 кв.м, расположенные на первом-втором этажах нежилых зданий», — констатирует она.
В отличие от докризисных времен, когда спрос на данные площади формировался за счет банков, страховых компаний и салонов мобильной связи, сейчас основными арендаторами являются салоны красоты, стоматологические кабинеты, ломбарды, фотостудии, нотариусы, риелторские, строительные, консалтинговые и девелоперские компании, которые не могут позволить себе более дорогих помещений в профессиональных бизнес-центрах.
За пределами центра спросом пользуются объекты в 50-200 кв.м на первых этажах как жилых, так и нежилых зданий. Потенциальные клиенты ищут их в районе КПИ, на Шулявке, Лукьяновке, Соломенке, Лыбидской площади, проспекте Победы, бульваре Шевченко, Воздухофлотском проспекте, улицах Саксаганского, Жилянской, Антоновича и т. п. В числе обязательных условий съема наличие всех коммуникаций, хорошего офисного ремонта, линий интернета и компьютерной разводки. Приемлемая для клиентов цена — 100-200 грн/кв.м.
В то же время объекты площадью свыше 300 кв.м, офисы в подвальных помещениях и расположенные вдали от транспортных развязок по-прежнему не в фаворе. Из-за отсутствия спроса их собственники вынуждены существенно уменьшать арендные ставки. Например, помещение по улице Борщаговской, которое изначально было выставлено по 150 грн/кв.м, в конце февраля сдали за 90 грн/кв.м. «Тем не менее снижение цен на отдаленные от транспортных развязок офисы не всегда способствуют достижению желаемого результата. Так, несмотря на уменьшение ставок с 70 грн до 49 грн/кв.м на объект в 180 кв.м по улице Полярной и с 65 грн до 45 грн/кв.м на помещение в 350 кв.м по улице Тупикова, спроса на них по-прежнему нет. Ведь предложение офисов даже в самом центре города, где они востребованы, продолжает значительно превышать спрос. То есть у клиентов есть выбор», — отмечает Сергей Клименко.
В фокусе — центр и дешевизна
На рынке непрофессиональных торговых площадей, по словам Сергея Клименко, на данный момент средняя ставка аренды составляет $21,76 кв.м/мес. против $19,39 весной прошлого года. «Торговые помещения более привлекательны для клиентов, нежели офисные, поскольку этот сегмент всегда был доходной недвижимостью и многие ритейлоры даже во времена кризиса продолжают развиваться», — говорит эксперт. Самыми дешевыми, по мнению Владимира Степенко, являются объекты по $10 кв.м/мес., самыми дорогими — по $150-170 за кв.м/мес. Например, 200-метровое помещение под магазин в конце Большой Васильковской предлагается за 80 грн/кв.м, а 295 кв.м на Крещатике оцениваются в $118 кв.м/мес. (двухуровневое фасадное помещение с двумя торговыми залами, витринами, высокими потолками, дизайнерским ремонтом). «Подобные удачно расположенные магазины зимой выставлялись по $90-100 кв.м/мес., но их разобрали, что дает возможность собственникам таких объектов несколько взвинчивать цены», — отмечает г-н Цуканов.
Помимо центра, рассказывает Сергей Клименко, арендаторов торговых площадей интересуют и помещения в густонаселенных массивах, но в основном на правом берегу, с отдельным входом и витринами. Красная цена на подобные объекты — 100-200 грн/кв.м. Их преимущественно снимают под размещение продуктовых магазинов формата «у дома» и узкопрофильных продуктовых магазинов (торговля мясом, молочной продукцией и т. п.). Арендовать такие помещения вынуждены и непродуктовые ритейлоры, которым сложно конкурировать с коллегами в составе ТЦ и ТРЦ, а также в центре столицы. «Например, это торговые точки по продаже детских вещей, книг, аксессуаров, косметики, зоотоваров, стоковые магазины одежды и обуви, которые по своему уровню однозначно проигрывают крупным и качественным сетям аналогичной направленности, представленным в профессиональных комплексах или в центре города», — говорят эксперты. Впрочем, Ярослав Цуканов утверждает, что интерес к таким помещениям в центре города и в местах с хорошим пешеходным потоком проявляют довольно именитые торговцы, которые не хотят ограничивать свой бизнес лишь стенами ТЦ и ТРЦ. В частности, это операторы по продаже мобильных телефонов, сантехники, мебели, качественной одежды и обуви, дилеры ювелирных магазинов и т. п. По размерам наиболее востребованными ныне являются площади в 20-40 и 100-200 кв.м, в то время как еще два года назад наиболее популярными были предложения от 1 тыс. кв.м.
Говоря о ближайших перспективах рынка аренды непрофессиональных офисных и торговых помещений, эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы ни существенного снижения, ни скачка цен не предвидится. «Сейчас представители бизнеса ожидают результатов первых 100 дней правления нового Президента, чтобы соотнести свои ожидания с реалиями. Далее наступит отпускной сезон, который даже в докризисное время приводил к резкому снижению активности на рынке. Таким образом, изменения возможны лишь с началом осени. Если банки все-таки решатся выбросить на рынок залоговую недвижимость, о чем они неоднократно заявляли, возможно очередное падение как стоимости продажи, так и арендных ставок. Если нет — ставки останутся на прежнем уровне», — считает Ярослав Цуканов. С его мнением согласен и Владимир Степенко, по словам которого расти ценам на аренду не даст изобилие предложения, которое все еще значительно превышает спрос. «Правда, развитие смежных отраслей бизнеса и стабилизация экономики сдержат и падение ставок», — полагает он.
Любовь Осипова, Деловая столица