Девальвація
гривні, що сталася три роки тому, поставила багатьох валютних позичальників на
грань виживання. Фактично їх витрати на обслуговування кредиту збільшилися
більш ніж на 30-50% (курс долара виріс з 5,05 до 8 грн., Євро - з 9 до 11,8
грн.). А оскільки повернення до колишнього валютного курсу у найближчі роки
малоймовірно, багато боржників банків замислюються про те, як би безболісно
розлучитися з придбаним в кращі часи добром.
Weekly.ua
шукав найбільш вигідні варіанти закриття кредиту - щоб після продажу заставного
майна не довелося розплачуватися ще й з банком.
Варіант перший: продати
Перш
за все, треба визначитися з ціною. Наприклад, якщо квартира купувалася за $50
тис., а банку у вигляді відсотків за позикою було переплачено $20 тис.,
зрозуміло, що продавати її менше, ніж за $ 70 тис., не має сенсу. А якщо через
прострочення платежів нараховані ще й штрафи, ці суми теж потрібно включити у вартість
застави.
Як
правило, продавець квартири не платить комісійні ріелтору (це робить покупець),
але в деяких випадках повинен заплатити податок з продажу. Зокрема, якщо
нерухомість перебувала у власності менше трьох років, за новим Податковим
кодексом стягується податок у розмірі 5% вартості нерухомості, зазначеної в
договорі купівлі-продажу. Цей податок сплачується ще до укладення договору
купівлі-продажу, і квитанцію про оплату слід пред'явити нотаріусу, який буде
засвідчувати угоду.
А
якщо протягом року ви вже продали одну квартиру, другий (а також третій і т.д.)
продаж житлової нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою 5% від вартості
житла. При цьому не має ніякого значення, як довго ця друга квартира перебувала
у вашій власності - два місяці або двадцять років. Без податку можна продати
тільки одну квартиру на рік.
У
всіх інших випадках податок при продажу нерухомості не стягується. Тобто
продавцю потрібно буде лише погасити борг перед банком і в деяких випадках,
якщо це передбачено кредитним договором, заплатити комісію за дострокове
погашення в розмірі 0,3-1% суми боргу.
При
продажу машини доведеться сплатити так званий податок на доходи - 1% суми
виручки, якщо продається перший автомобіль протягом року, та 5% від доходу,
якщо за рік було продано кілька машин.
Як
правило, нотаріальне оформлення угоди (від 500 до 1500 грн.) оплачує покупець.
Якщо
з урахуванням всіх перерахованих вище витрат ціна заставного майна не перевищує
ринкову, проблем з позбавленням від кредиту не буде. Однак такі випадки вкрай
рідкісні, тому що ані нерухомість, ані авто за роки кризи не дорожчали, а
тільки втрачали в ціні.
Варіант другий: продати разом з
кредитом
У
цьому випадку покупець на заставне майно теж шукається самостійно, але йому
пропонується схема переуступки кредиту. Іншими словами, кредит не закривається
і майно не продається, просто зобов'язання по виплаті боргу переходять до
покупця, який стає новим позичальником. Продавець (колишній позичальник)
отримує на руки залишок грошей за вирахуванням суми боргу. Ця схема вигідна,
якщо потрібно платити податки при продажу, наприклад 5% доходу, або великі
комісійні за дострокове погашення позики.
До
речі, цей варіант представляє інтерес не тільки для продавця, але і для
покупця. Справа в тому, що банки зараз взагалі не видають валютні кредити, а
переоформивши чужий кредит на себе, цілком можливо погашати позику валютними
платежами за докризовою ставкою 12-13% в рік.
Та
й накладні витрати тут мізерні. Доведеться витратитися лише на нотаріальне
оформлення договору про переуступку боргу, що обійдеться в 300-500 грн.
Варіант третій: обміняти з
доплатою
Можна
поміняти квартиру і машину на більш дешеві з доплатою. У цьому є резон, якщо
більша частина боргу виплачена. Наприклад, позичальник змінює трикімнатну
квартиру на однокімнатну з доплатою. За рахунок доплати він може погасити
кредит і вирішити своє квартирне питання - нехай не так, як хотілося, але краще
мати однокімнатну квартиру, ніж ніяку.
Витрати
на такі угоди теж невеликі. Буде потрібно заплатити тільки за нотаріальне
посвідчення договору обміну. Податки в цьому випадку не стягуються. Якщо за
дострокове закриття кредиту передбачена комісія, доведеться сплатити і її. Але,
в принципі, це один з найбільш зручних і відносно дешевих способів позбутися
кредиту і не переплачувати банку зайві відсотки.
КОМЕНТАР, Клим Братковський, адвокат:
Інтернет
пістрявить оголошеннями про готовність допомогти з виведенням майна з-під
застави. Позбавивши квартиру або машину з-під «опіки» банку, її можна продати
або закласти в іншому місці (природно, під видачу іншого кредиту). Теоретично
все має відбуватися досить просто. Оформляючи кредит, позичальник укладає два
договори - кредитний та договір іпотеки (застави житла). Юристи пропонують
через суд визнати недійсним договір іпотеки і, тим самим, вивести квартиру
з-під застави. За це просять $5-8 тис. на судові витрати і адвокатів, і, як
мінімум, шість місяців будуть тривати самі суди. Ніяких гарантій того, що
процес буде виграний на користь позичальника, немає. Але в разі виграшу у
боржника залишається кредитний договір, і він продовжує оплачувати кредит. А
інший договір - іпотечний - перестає існувати, а застава перестає бути
заставою. Відповідно квартиру можна продати і зникнути в невідомому напрямку,
«забувши» про зобов'язання перед банком.
Проте
привабливість такої схеми є сумнівною. Швидше за все, банк буде відчайдушно
боротися за те, щоб кредит все ж залишився забезпечений заставою. Адже для
банку це єдиний шанс повернути свої гроші, якщо позичальник раптом відмовиться
платити по кредиту. А юридичний ресурс у банків досить солідний, і за час кризи
і баталій з неплатоспроможними позичальниками він став ще більш потужним.
І,
найголовніше, така схема ефективна тільки у випадку зовсім вже злочинних
намірів клієнтів банків (продати заставу і втекти). Для сумлінних же
позичальників, у яких просто виникли тимчасові труднощі з грошима, виведення
квартири з-під застави мало що вирішує. Кредит потрібно буде виплачувати, як і
раніше, без прострочень, а відносини з банком будуть безнадійно зіпсовані і про
будь-які схеми реструктуризації боргу доведеться забути.
Weekly.ua