Девальвация гривны,
случившаяся три года назад, поставила многих валютных заемщиков на грань
выживания. Фактически их расходы на обслуживание кредита увеличились более чем
на 30–50% (курс доллара вырос с 5,05 до 8 грн., евро - с 9 до 11,8 грн.). А
поскольку возвращение к прежнему валютному курсу в ближайшие годы маловероятно,
многие должники банков задумываются о том, как бы безболезненно расстаться с
приобретенным в лучшие времена добром.
Weekly.ua искал наиболее
выгодные варианты закрытия кредита - чтобы после продажи залогового имущества
не пришлось расплачиваться еще и с банком.
Вариант первый: продать
Прежде всего, надо определиться с ценой. Например, если квартира
покупалась за $50 тыс., а банку в виде процентов по займу было переплачено $20
тыс., понятно, что продавать ее меньше, чем за $70
тыс., не имеет смысла. А если из-за просрочек платежей
начислены еще и штрафы, эти суммы тоже нужно включить в стоимость залога.
Как правило, продавец квартиры
не платит комиссионные риелтору (это делает покупатель), но в некоторых случаях
должен заплатить налог с продажи. В частности, если недвижимость находилась в
собственности менее трех лет, по новому Налоговому кодексу взимается налог в
размере 5% стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Этот
налог уплачивается еще до заключения договора купли-продажи, и квитанцию об
оплате следует предъявить нотариусу, который будет удостоверять сделку.
А если в течение года вы уже
продали одну квартиру, вторая (а также третья и т.д.) продажа жилой
недвижимости подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости жилья. При этом
не имеет никакого значения, как долго эта вторая квартира находилась в вашей
собственности - два месяца или двадцать лет. Без налога можно продать только
одну квартиру в год.
Во всех остальных случаях
налог при продаже недвижимости не взимается. То есть продавцу нужно будет
только погасить долг перед банком и в некоторых случаях, если это предусмотрено
кредитным договором, заплатить комиссию за досрочное погашение в размере 0,3–1%
суммы долга.
При продаже машины придется
уплатить так называемый налог на доходы - 1% суммы выручки, если продается
первый автомобиль в течение года, и 5% от дохода, если за год было продано
несколько машин.
Как правило, нотариальное
оформление сделки (от 500 до 1500 грн.) оплачивает покупатель.
Если с учетом всех
перечисленных выше расходов цена залогового имущества не превышает рыночной,
проблем с избавлением от кредита не будет. Однако такие случаи крайне редки,
потому что ни недвижимость, ни авто за годы кризиса не дорожали, а только
теряли в цене.
Вариант второй: продать вместе с кредитом
В этом случае покупатель на
залоговое имущество тоже ищется самостоятельно, но ему предлагается схема
переуступки кредита. Иными словами, кредит не закрывается и имущество не
продается, просто обязательства по выплате долга переходят к покупателю,
который становится новым заемщиком. Продавец (бывший заемщик) получает на руки
остаток денег за вычетом суммы долга. Эта схема выгодна, если нужно платить
налоги при продаже, например 5% дохода, или большие комиссионные за досрочное
погашение займа.
Кстати, этот вариант
представляет интерес не только для продавца, но и для покупателя. Дело в том,
что банки сейчас вообще не выдают валютные кредиты, а переоформив чужой кредит
на себя, вполне возможно погашать заем валютными платежами по докризисной
ставке 12–13% в год.
Да и накладные расходы тут мизерные.
Придется потратиться всего лишь на нотариальное оформление договора о
переуступке долга, что обойдется в 300–500 грн.
Вариант третий:
обменять с доплатой
Можно поменять квартиру и
машину на более дешевые с доплатой. В этом есть резон, если большая часть долга
выплачена. К примеру, заемщик меняет трехкомнатную квартиру на однокомнатную с
доплатой. За счет доплаты он может погасить кредит и решить свой квартирный
вопрос - пусть не так, как хотелось, но лучше иметь однокомнатную квартиру, чем
никакой.
Расходы на такие сделки тоже
невелики. Потребуется заплатить только за нотариальное удостоверение договора
обмена. Налоги в этом случае не взимаются. Если за досрочное закрытие кредита
предусмотрена комиссия, придется оплатить и ее. Но, в принципе, это один из самых удобных и
относительно дешевых способов избавиться от кредита и не переплачивать банку
лишние проценты.
КОММЕНТАРИЙ, Клим
Братковский, адвокат:
Интернет пестрит объявлениями
о готовности помочь с выведением имущества из-под залога. Избавив квартиру или
машину из-под «опеки» банка, ее можно продать или заложить в другом месте
(естественно, под выдачу другого кредита). Теоретически все должно происходить
довольно просто. Оформляя кредит, заемщик заключает два договора - кредитный и
договор ипотеки (залога жилья). Юристы предлагают через суд признать
недействительным договор ипотеки и, тем самым, вывести квартиру из-под залога. За это просят $5–8
тыс. на судебные расходы и адвокатов, и, как минимум, шесть месяцев будут длиться сами суды. Никаких гарантий
того, что процесс будет выигран в пользу заемщика, нет. Но в случае выигрыша у
должника остается кредитный договор, и он продолжает оплачивать кредит. А
другой договор - ипотечный - перестает существовать, а залог перестает быть
залогом. Соответственно квартиру можно продать и исчезнуть в неизвестном
направлении, «забыв» об обязательствах перед банком.
Однако привлекательность такой
схемы весьма сомнительна. Скорее всего, банк будет отчаянно бороться за то,
чтобы кредит все же остался обеспечен залогом. Ведь для банка это единственный
шанс вернуть свои деньги, если заемщик вдруг откажется платить по кредиту. А
юридический ресурс у банков весьма солидный, и за время кризиса и баталий с
неплатежеспособными заемщиками он стал еще более мощным.
И, самое главное, такая схема
эффективна только в случае совсем уж преступных намерений клиентов банков
(продать залог и сбежать). Для добросовестных же заемщиков, у которых просто
возникли временные трудности с деньгами, выведение квартиры из-под залога мало
что решает. Кредит нужно будет выплачивать по-прежнему без просрочек, а
отношения с банком будут безнадежно испорчены и о каких-либо схемах
реструктуризации долга придется забыть.
Weekly.ua