У Києві пустує
п'ята частина офісів — рівень вакантності офісного ринку столиці найвищий в
Європі, пише Инвестгазета.
До січня 2014
року в Києві пустувало близько 17 % офісних площ — дані UTG. В офісах класу А
вакантність доходила до 26 %, в офісах класу В — 15-17%. Рік тому ситуація
була не настільки плачевною: до початку 2013-го рівень вакантності не
перевищував 14,5 %, або приблизно 200 тис. кв. м. Зараз у Києві пустують
близько 253 тис. «квадратів». Київський рівень вакантності — найвищий в Європі.
Так, за даними компанії Jones Lang LaSalle, в Москві цей показник знаходиться
на рівні 13,5 %, в Парижі — 6,9 %, в Лондоні — 6,1 %. До речі, в Jones Lang
LaSalle оцінюють рівень вакантності навіть вище, ніж у UTG — 18,7 %.
На перший погляд,
зростання вакантності можна пов'язати з введенням в експлуатацію нових офісних
центрів. Торік офісний ринок столиці збільшився на 125 тис. квадратних метрів.
Однак торішній показник введення був найнижчим за останні п'ять років. Крім
того, столичний ринок офісної нерухомості далекий від насичення — за сумарною
площею офісів на душу населення Київ далеко відстає від тієї ж Москви, не
кажучи вже про Париж та Лондон.
На одного киянина
припадає близько 0,5 кв. м
офісів, хоча в більшості країн Східної Європи цей показник складає не менше 2 кв. м. Іншими словами,
причина зростання вакантності — аж ніяк не у відкритті нових бізнес-центрів, а
в економічних проблемах самих орендарів.
Останнє
підтверджується і тим фактом, що рівень вакантності в найбільш дорогих бізнес-центрах
класу А значно вище, ніж в офісних центрах класу В. Більш того, все більше
компаній відмовляються від офісів класу А і перебираються в нові приміщення
класом нижче, прагнучи заощадити. За словами Віктора Оборського, керівника
департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, орендарям більше не
потрібні дорогі інтер'єри, вони в основному зацікавлені в офісах класу В. Майже
78 % компаній вважають за краще орендувати офісні приміщення в бізнес-центрах
цього класу. І тільки 22 % орендарів і раніше залишаються в дорогих офісах
класу А.
«Майже всі угоди,
які були укладені торік, пов'язані з переїздом орендарів, а не з виходом на
ринок нових гравців», — говорить Оборський. Це підтверджує і статистика
компанії Colliers International за перше півріччя 2013 р.: 70 % угод за цей
період відносилися до категорії «переїзд». До речі, за даними Олександра
Носаченка, директора Colliers International в Україні, з решти 30 % тільки в 3%
випадків мова йшла про розширення компанії. Решта 27 % припали на продовження
оренди.
За даними про те,
хто формує основний попит на столичні офіси, можна чітко визначити, які галузі
економіки менше інших зачепили падіння попиту і фінансові проблеми. Так, за
статистикою UTG, у 2013 році серед орендарів якісних приміщень класу А і В було
найбільше компаній зі сфери IT — 43 %. Далі зі значним відривом йдуть компанії
зі сфери енергетики (19 %), телекомунікацій (14 %), консалтингові, юридичні та
страхові (7 %), виробничі компанії (6 %), підприємства FMCG— сфери (6 %) і
фармацевти (5 %). При цьому абсолютна більшість компаній-орендарів були
резидентами України — на їх частку припало 71 % всіх звернень. Проте міжнародні
корпорації лідирують за площею — на них припадає 74 % всіх орендованих
«квадратів».
Високий рівень
вакантності вплинув і на ціни. З 2012 року, за даними UTG, орендні ставки
практично не змінилися: ціновий діапазон для класу А складає $25-45 за
квадратний метр на місяць без урахування ПДВ, в класі В — $15-25. «Підвищення
або зниження цін на оренду офісної нерухомості в 2014-му не прогнозується», — заявляють
в UTG. Правда, тут йдеться виключно про орендні ставки в доларах. Гривневий
еквівалент, з урахуванням підвищення офіційного курсу до 8,7 грн. / $, За
словами аналітика компанії SV Development Сергія Костецького, неминуче зросте.
За його підрахунками, зараз більшість орендодавців і так працюють на межі
рентабельності — девелопери навряд чи зможуть дозволити собі зниження цін.
До речі,
практично всі експерти стверджують, що масові протести ніяк не позначилися ні
на цінах, ні на попиті. «Те, що відбувається в центрі столиці, не впливає на
ринок офісної нерухомості», — підтверджує Костецький. За його словами,
більшість договорів оренди — довгострокові, і орендарі не поспішають їх
розривати. Тим більше, що в районі Евромайдана зосереджені в основному будівлі
державних структур — бізнес-центрів поруч немає.
Яна Бєсєда, «Инвестгазета»