В Киеве пустует пятая часть офисов — уровень вакантности
офисного рынка столицы самый высокий в Европе, пишет Инвестгазета.
К январю 2014 года в Киеве пустовало около 17% офисных
площадей — данные UTG. В офисах класса А вакантность доходила до 26%, в офисах
класса В — 15-17%. Год назад ситуация была не столь плачевной: к началу 2013-го
уровень вакантности не превышал 14,5%, или примерно 200 тыс. кв. м. Сейчас в
Киеве пустуют около 253 тыс. «квадратов». Киевский уровень вакантности — самый
высокий в Европе. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, в Москве этот
показатель находится на уровне 13,5%, в Париже — 6,9%, в Лондоне — 6,1%.
Кстати, в Jones Lang LaSalle оценивают уровень вакантности даже выше, чем в UTG
— 18,7%.
На первый взгляд, рост вакантности можно связать с вводом в
эксплуатацию новых офисных центров. В прошлом году офисный рынок столицы
увеличился на 125 тыс. квадратных метров. Однако прошлогодний показатель ввода
был самым низким за последние пять лет. Кроме того, столичный рынок офисной
недвижимости далек от насыщения — по суммарной площади офисов на душу населения
Киев далеко отстает от той же Москвы, не говоря уже о Париже и Лондоне.
На одного киевлянина приходится около 0,5 кв. м офисов, хотя в
большинстве стран Восточной Европы этот показатель составляет не меньше 2 кв. м. Другими словами,
причина роста вакантности — отнюдь не в открытии новых бизнес-центров, а в
экономических проблемах самих арендаторов.
Последнее подтверждается и тем фактом, что уровень вакантности
в наиболее дорогих бизнес-центрах класса А значительно выше, чем в офисных
центрах класса В. Более того, все больше компаний отказываются от офисов класса
А и перебираются в новые помещения классом пониже, стремясь сэкономить. По
словам Виктора Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга
компании UTG, арендаторам больше не нужны дорогие интерьеры, они в основном
заинтересованы в офисах класса В. Почти 78% компаний предпочитают арендовать
офисные помещения в бизнес-центрах этого класса. И только 22% арендаторов
по-прежнему остаются в дорогих офисах класса А.
«Почти все сделки, которые были заключены в прошлом году,
связаны с переездом арендаторов, а не с выходом на рынок новых игроков», —
говорит Оборский. Это подтверждает и статистика компании Colliers International
за первое полугодие 2013 года: 70% сделок за этот период относились к категории
«переезд». Кстати, по данным Александра Носаченко, управляющего директора
Colliers International в Украине, из оставшихся 30% только в 3% случаев речь
шла о расширении компании. Остальные 27% пришлись на продление аренды.
По данным о том, кто формирует основной спрос на столичные
офисы, можно четко определить, какие отрасли экономики меньше других затронули
падение спроса и финансовые проблемы. Так, по статистике UTG, в 2013 году среди
арендаторов качественных помещений класса А и В было больше всего компаний из
сферы IT — 43%. Далее со значительным отрывом идут компании из сферы энергетики
(19%), телекоммуникаций (14%), консалтинговые, юридические и страховые (7%),
производственные компании (6%), предприятия FMCG-сферы (6%) и фармацевты (5%).
При этом абсолютное большинство компаний-арендаторов были резидентами Украины —
на их долю пришлось 71% всех обращений. Зато международные корпорации лидируют
по площади — на них приходится 74% всех арендуемых «квадратов».
Высокий уровень вакантности оказал влияние и на цены. С 2012
года, по данным UTG, арендные ставки практически не изменились: ценовой
диапазон для класса А составляет $25-45 за квадратный метр в месяц без учета
НДС, в классе В — $15-25. «Повышение или понижение цен на аренду офисной
недвижимости в 2014-м не прогнозируется», — заявляют в UTG. Правда, тут речь
идет исключительно об арендных ставках в долларах. Гривневый эквивалент, с учетом
повышения официального курса до 8,7 грн./$, по словам аналитика компании SV
Development Сергея Костецкого, неизбежно вырастет. По его подсчетам, сейчас
большинство арендодателей и так работают на грани рентабельности — девелоперы
вряд ли смогут позволить себе снижение цен.
Кстати, практически все эксперты утверждают, что массовые
протесты никак не отразились ни на ценах, ни на спросе. «Происходящее в центре
столицы не влияет на рынок офисной недвижимости», — подтверждает Костецкий. По
его словам, большинство договоров аренды — долгосрочные, и арендаторы не спешат
их расторгать. Тем болем, что
в районе Евромайдана сосредоточены в основном здания государственных структур —
бизнес-центров рядом нет.
Яна Беседа, «Инвестгазета»