Відповідно
до недавнього огляду ринку нерухомості України, проведеним «Ернст енд Янг»,
найбільш вразливим для наслідків світової фінансової кризи з'явився сегмент
складської нерухомості, де з початку 2009 р. практично не було зафіксовано
позитивних змін.
У
першій половині 2011 р. спостерігалося деяке збільшення кількості угод з оренди
в сегменті складської нерухомості. У порівнянні з початком минулого року
активність орендарів виросла, проте показник незайнятих площ ще досить високий,
що поки не викликає зростання орендних ставок.
Найбільша
кількість професійних складських комплексів у Київській області розташована на
Житомирській трасі, а саме близько 30% об'єктів. 25% об'єктів складської
нерухомості розташовані на трасі М-01, Е-95 (Москва). У харківському напрямку
знаходиться близько 20% складських комплексів.
В
цілому, загальна пропозиція професійної складської нерухомості на початок
другого півріччя 2011 в Києві складає близько 1 000 тис. кв. м. У структурі
представлених на ринку об'єктів складської нерухомості переважають склади класу
С і D, які займають близько 55% ринку.
Серед
об'єктів складської нерухомості найбільшим попитом користуються склади,
розташовані на правому березі Дніпра (близько 60% угод). Основними генераторами
попиту складських послуг є компанії оптової та роздрібної торгівлі. Найбільшим
попитом користуються складські приміщення площею до 5 тис. кв. м, менш
популярні серед орендарів приміщення площею від 10 тис. кв. м.
Внаслідок
світової фінансової кризи, починаючи з жовтня 2008 р., орендні ставки на
складські приміщення характеризувалися значним спадом, який зупинився в кінці
2009 р. З того моменту значних змін на ринку складської нерухомості практично
не відбулося. Станом на кінець першого півріччя 2011 р. ставки оренди на
професійні складські приміщення Києва коливаються в межах $ 5-10 за кв. м на
місяць із урахуванням ПДВ.
Враховуючи
позитивні тенденції у виробництві та більш активний розвиток роздрібної
торгівлі, а також той факт, що темпи введення нових складських площ були дуже
невисокі, рівень вакантності якісних складських приміщень у першому півріччі
2011 р. знизився і склав, в середньому, 15-18% ( в 2010 р. даний показник
становив 23-25%). Однак і такий рівень вакантності є досить високим і свідчить
про велику недозаповнюваність площ. Враховуючи дані тенденції, серед всіх
сегментів комерційної нерухомості розвиток проектів складської нерухомості є
найменш популярним, відновлення активності з боку девелоперів на даний момент
не спостерігається.
До
перспективному напрямку розвитку даного сегменту нерухомості в поточних умовах
можна віднести модернізацію / редевелопмент складів C і D класів, які в
загальній структурі пропозиції об'єктів складської нерухомості складають
істотну частку (близько 55%). Збільшення частки якісних складських площ таким
шляхом (реконструкція існуючих об'єктів) дозволить уникнути ризиків, пов'язаних
з "green field" - будівництвом, тобто реалізацією проектів «з нуля»
і, в свою чергу, дозволить продовжити розвиток ринку якісної складської
нерухомості (особливо, в регіонах, де частка непрофесійних приміщень може
доходити до 80-90%).
Крім
того, в ситуації, що склалася, значно збільшилася частка "built to
suit" проектів. Даний тип складів призначений для конкретного орендаря /
орендарів, що спочатку дозволяє знижувати операційні ризики для інвесторів і
враховувати особливості та побажання кінцевих користувачів складських
приміщень.
Building.ua