Согласно недавнему обзору
рынка недвижимости Украины, проведенному «Эрнст энд Янг», наиболее уязвимым для
последствий мирового финансового кризиса явился сегмент складской недвижимости,
где с начала 2009 г. практически не было зафиксировано положительных изменений.
В первой половине 2011 г.
наблюдалось некоторое увеличение количества сделок по аренде в сегменте
складской недвижимости. По сравнению с началом прошлого года активность арендаторов
выросла, однако показатель незанятых площадей еще достаточно высок, что пока не
вызывает роста арендных ставок.
Наибольшее количество
профессиональных складских комплексов в Киевской области расположено на
Житомирской трассе, а именно около 30% объектов. 25% объектов складской
недвижимости расположены на трассе М-01, Е-95 (Москва). В харьковском
направлении находится порядка 20% складских комплексов.
В целом, общее предложение
профессиональной складской недвижимости на начало второго полугодия 2011 в
Киеве составляет около 1 000 тыс. кв. м. В структуре представленных на рынке
объектов складской недвижимости преобладают склады класса С и D, которые
занимают около 55% рынка.
Среди объектов складской
недвижимости наибольшим спросом пользуются склады, расположенные на правом
берегу Днепра (около 60% сделок). Основными генераторами спроса складских услуг
являются компании оптовой и розничной торговли. Наибольшим спросом пользуются
складские помещения площадью до 5 тыс. кв. м, менее популярны среди арендаторов
помещения площадью от 10 тыс. кв. м.
Вследствие мирового
финансового кризиса, начиная с октября 2008 г., арендные ставки на складские
помещения характеризовались значительным спадом, который остановился в конце
2009 г. С того момента значительных изменений на рынке складской недвижимости
практически не произошло. По состоянию на конец первого полугодия 2011 г.
ставки аренды на профессиональные складские помещения Киева колеблются в
пределах $5-10 за кв. м в месяц с учетом НДС.
Учитывая положительные тенденции
в производстве и более активное развитие розничной торговли, а также тот факт,
что темпы ввода новых складских площадей были очень невысоки, уровень
вакантности качественных складских помещений в первом полугодии 2011 г.
снизился и составил, в среднем, 15-18% (в 2010 г. данный показатель составлял
23-25%). Однако и такой уровень вакантности является довольно высоким и
свидетельствует о большой недозагрузке площадей. Учитывая данные тенденции,
среди всех сегментов коммерческой недвижимости развитие проектов складской
недвижимости является наименее популярным, возобновление активности со стороны
девелоперов на данный момент не наблюдается.
К перспективному направлению
развития данного сегмента недвижимости в текущих условиях можно отнести
модернизацию/редевелопмент складов C и D классов, которые в общей структуре
предложения объектов складской недвижимости составляют существенную долю (около
55%).. Увеличение доли качественных складских площадей таким путем
(реконструкция существующих объектов) позволит избежать рисков, связанных с “green field”- строительством, т.е.
реализацией проектов «с нуля» и, в свою очередь, позволит продолжить развитие
рынка качественной складской недвижимости (особенно, в регионах, где доля
непрофессиональных помещений может доходить до 80-90%).
Кроме того, в сложившейся
ситуации значительно увеличилась доля “built to suit” проектов. Данный тип
складов предназначен для конкретного арендатора/арендаторов, что изначально
позволяет снижать операционные риски для инвесторов и учитывать особенности и
пожелания конечных пользователей складских помещений.
Building.ua