На
тлі інформації про «нову хвилю кризи» збільшуються і валютні ризики (включаючи
обмеження з обміну валюти в Україні) українці знову починають шукати
альтернативні депозитам об'єкти інвестування. Традиційно ними залишаються
квартири, хоча розглядати такі інвестиції сьогодні потрібно скоріше не як
спосіб отримати прибуток, а як можливість зберегти вже наявні накопичення.
Як у сейфі
«На
сьогоднішній день розглядати купівлю житла як інвестицію недоцільно, тому що
об'єкти житлової нерухомості зараз інвестиційно непривабливі", - впевнена
директор філії на Паньківській АН RealDruzi Валентина Харченко. За її словами,
сьогодні зберігається тенденція здешевлення житла. «Так, за останній рік ціни
на житло знизилися на 12%. Слід зазначити, що останнім часом темп зниження ціни
сповільнився: в серпні 2011 р., порівняно з липнем 2011 р., зниження вартості
склало всього лише 0,1%, однак тенденція зниження ціни все ще зберігається», -
розповідає вона.
У
свою чергу, гендиректор АН «Благовіст» Ірина Луханіна відзначає поступове
пожвавлення ринку в частині продажу. Але при цьому, за її спостереженнями, ціни
на «первинку» і «вторинку» поки що стабільні і залишаються на мінімальному
рівні за останні 5-7 років столичного ринку нерухомості.
«Якщо
розуміти інвестицію як «довгострокове вкладення коштів з метою отримання
прибутку», то ризики опинитися без прибутку дуже великі. Правда, добре знаючи
ринок нерухомості, відстежуючи «перспективні об'єкти», а також об'єкти, які
продаються істотно нижче від їх ринкової ціни, цілком реально знизити ризики і
в майбутньому отримати прибуток. Але це підходить далеко не для всіх. Якщо ж
під «інвестицією» розуміти довгострокове вкладення коштів з метою їх збереження
(нехай, навіть, з невеликими втратами), то придбання нерухомості - один з дуже
небагатьох доступних для наших громадян варіантів вкладення наявних накопичень.
Природно, якщо обсяг цих накопичень дозволяє придбати нерухомість», - відзначає
аналітик порталу нерухомості Domik.net Володимир Коломейко. Таким чином, як
зазначає В. Харченко, на сьогоднішній день більшість угод на ринку житла
здійснюється з метою використання квартир для власного проживання, рідше з
метою тимчасової здачі в оренду, а в майбутньому планується використовувати об'єкти
для власного проживання.
По першому колу
Найбільш
прибутковою і водночас найбільш ризикованою залишається купівля квартири в
споруджуваному будинку. За спостереженнями директора по маркетингу компанії SV
Development Володимира Степенка0, близько 3-5% угод на ринку первинного житла
припадає на спекулянтів, які бажають заробити на перепродажі квартири після
здачі будинку в експлуатацію. Перевага, за його словами, віддається будинкам на
досить низькій стадії готовності, але ті, що будуються добре зарекомендували
себе забудовниками. «У нові невідомі компанії, у яких немає реалізованих
проектів, спекулянти точно не йдуть», - стверджує він.
Основна
частина інвестицій в новобудовах припадає на однокімнатні квартири в
економ-класі, за ними слідують «одинички» рівня «бізнес». «Точно не «еліт»,
адже дуже невисока вірогідність, що квартиру в дорогому житловому комплексі
пізніше вдасться вигідно продати», - пояснює В. Степенко. Якщо забудовник не
зірве терміни (чи, радше, не надто сильно затримає здачу будинку в
експлуатацію), то, за словами експерта, на перепродажі можна заробити від 5-10%
до 20-25% залежно від того, на якому етапі готовності об'єкта була здійснена
інвестиція.
Перевагами
первинного ринку для покупки квартири як інвестиції І. Луханіна називає високу
ліквідність нового житла, його сучасність і актуальність в перспективі, а також
можливість розстрочки. Але, насамперед, вона радить звертати увагу на
«первинку», якщо квартира необхідна для власного проживання і немає всієї
необхідної суми. «Сьогодні багато забудовників активізували будівництво, а
головне, привернули нові маркетингові інструменти - безпроцентну розстрочку безпосередньо
від забудовника, бонуси і знижки при повній оплаті, післяпродажний сервіс
(послуги з оздоблення, дизайна інтер'єру і т.д.)», - говорить вона.
Є
серед покупців квартир на первинному ринку і такі спекулянти, які розраховують
на прибуток і від зростання ціни на їх об'єкт, і від здачі його в оренду. Таких
угод зовсім небагато - менше 5%, адже витратитися доведеться не тільки на
покупку, але і на капітальний ремонт, який обходиться в половину ціни квартири.
В результаті вартість кв. м житла в новобудові буде приблизно дорівнювати
вартості «вторинки». Але квартири в нових будинках зазвичай в 1,2-1,5 рази
більше, ніж у старих, так що загальні витрати теж будуть вищими. Проте, за
словами В. Степенка, здавати в оренду нові квартири вигідніше, ніж старі -
термін окупності коротший на 3-5 років і становить 10-12 років.
Вторинний заробіток
Переваги
вторинного ринку в тому, що витративши час на пошуки, можна знайти повністю
готові до проживання, відремонтовані «одинички» за ціною від $55 тис. Їх можна
розглядати тільки як житло для себе або як об'єкт для здачі в оренду, тому що
розташовані такі об'єкти в досить старих будинках. «Купуючи житло з метою
інвестицій, варто уникати квартир, ліквідність яких поступово знижується: «хрущовок»
і старих панельних 9-поверхівок. Як покупка для проживання при обмеженому
бюджеті вони підходять, а як інвестиційне вкладення можуть не виправдати
вкладених коштів і очікувань», - попереджає І. Луханіна.
Дійсно,
розраховувати на вдалий перепродаж таких квартир не доводиться - ціни на них не
ростуть протягом останніх 1,5-2 років, коливаючись у межах $55-65 тис., причому
часто вартість залежить не від якості об'єкта, а від бажання господаря продати
його саме за бажану вартість.
«За
нашими даними, так званий «індекс прибутковості» нарешті досяг нульового
значення (раніше був негативним). Це означає, що в середньостроковому плані
вкладення в київські квартири з метою здачі їх в оренду стали нарешті
беззбитковими», - додає оптимізму В. Коломейко. І тут же попереджає, що якщо
почнеться нова криза і ціни знову почнуть падати, то вкладення в нерухомість з
метою здачі її в оренду знову стануть збитковими.
Виходячи
з сьогоднішніх цін на житло і ставок оренди, «одиничка» в панельному будинку
окупиться років за 13-16. Наприклад, при вартості квартири в $60 тис. і розмірі
оренди в $300-350 щорічно вона буде приносити 6-7% доходу. Це менше, ніж
гривневий депозит, але більше, ніж валютний. Іншими словами, гроші повернуться
за 16,7-14,2 років.
Наталія Тарасова, UGMK.INFO