На фоне информации о «новой
волне кризиса» и увеличивающихся валютных рисках (включая ограничения по обмену
валюты в Украине) украинцы снова начинают искать альтернативные депозитам
объекты инвестирования. Традиционно ими остаются квартиры, хотя рассматривать
такие инвестиции сегодня нужно скорее не как способ получить прибыль, а как
возможность сохранить уже имеющиеся накопления.
Как в сейфе
«На сегодняшний день
рассматривать покупку жилья как инвестицию нецелесообразно, так как объекты
жилой недвижимости сейчас инвестиционно непривлекательны», - уверена директор
филиала на Паньковской АН RealDruzi Валентина Харченко. По ее словам, сегодня
сохраняется тенденция удешевления жилья. «Так, за последний год цены на жилье
снизились на 12%. Следует отметить, что последнее время темп снижения цены
замедлился: в августе 2011 г., по сравнению с июлем 2011 г., снижение стоимости составило всего лишь 0,1%, однако
тенденция снижения цены все еще сохраняется», - рассказывает она.
В свою очередь, гендиректор АН
«Благовест» Ирина Луханина отмечает постепенное оживление рынка в части продаж.
Но при этом, по ее наблюдениям, цены на «первичку» и «вторичку» пока еще
стабильны и остаются на минимальном уровне за последние 5-7 лет столичного
рынка недвижимости.
«Если понимать инвестицию как
«долгосрочное вложение средств с целью получения прибыли», то риски оказаться
без прибыли очень велики. Правда, хорошо зная рынок недвижимости, отслеживая
«перспективные объекты», а также объекты, которые продаются существенно ниже их
рыночной цены, вполне реально снизить риски и в будущем получить прибыль. Но
это подходит далеко не для всех. Если же под «инвестицией» понимать
долгосрочное вложение средств с целью их сохранения (пусть даже с небольшими
потерями), то приобретение недвижимости – один из очень немногих доступных для
наших граждан вариантов вложения имеющихся накоплений. Естественно, если объем
этих накоплений позволяет приобрести недвижимость», - отмечает аналитик портала
недвижимости Domik.net Владимир Коломейко.
Таким образом, как отмечает В.
Харченко, на сегодняшний день большинство сделок на рынке жилья совершается с
целью использование квартир для собственного проживания, реже с целью временной
сдачи в аренду, а в будущем планируется использовать объекты для собственного
проживания.
По первому кругу
Наиболее прибыльной и
одновременно наиболее рискованной остается покупка квартиры в строящемся доме.
По наблюдениям директора по маркетингу компании SV Development Владимира
Степенко, около 3-5% сделок на рынке первичного жилья приходится на
спекулянтов, желающих заработать на перепродаже квартиры после сдачи дома в
эксплуатацию. Предпочтение, по его словам, отдается домам на достаточно низкой
стадии готовности, но которые строятся хорошо зарекомендовавшими себя
застройщиками. «В новые неизвестные компании, у которых нет реализованных
проектов, спекулянты точно не идут», - утверждает он.
Основная часть инвестиций в
новостройках приходится на однокомнатные квартиры в эконом-классе, за ними
следуют «однушки» уровня «бизнес». «Точно не «элит», ведь очень невысока
вероятность, что квартиру в дорогом жилом комплексе позже удастся выгодно
продать», - объясняет В. Степенко. Если застройщик не сорвет сроки (или,
скорее, не слишком сильно задержит сдачу дома в эксплуатацию), то, по словам
эксперта, на перепродаже можно заработать от 5-10% до 20-25% в зависимости от
того, на каком этапе готовности объекта была совершена инвестиция.
Преимуществами первичного
рынка для покупки квартиры в качестве инвестиции И. Луханина называет высокую
ликвидность нового жилья, его современность и актуальность в перспективе, а
также возможность рассрочки. Но, прежде всего, она советует обращать внимание на «первичку», если
квартира необходима для собственного проживания и нет всей необходимой суммы.
«Сегодня многие застройщики активизировали строительство, а главное, привлекли новые маркетинговые инструменты –
беспроцентную рассрочку непосредственно от застройщика, бонусы и скидки при
полной оплате, постпродажный сервис (услуги по отделке, дизайне интерьера и
т.д.)», - говорит она.
Есть среди покупателей квартир
на первичном рынке и такие спекулянты, которые рассчитывают на прибыль и от
роста цены на их объект, и от сдачи его в аренду. Таких сделок совсем немного –
менее 5%, ведь потратиться придется не только на покупку, но и на капитальный
ремонт, который обходится в половину цены квартиры. В итоге стоимость кв. м
жилья в новостройке будет примерно равняться стоимости «вторички». Но квартиры
в новых домах обычно в 1,2-1,5 раза больше, чем в старых, так что общие затраты
тоже будут выше. Тем не менее, по словам В. Степенко, сдавать в аренду новые
квартиры выгодней, чем старые – срок окупаемости короче на 3-5 лет и составляет
10-12 лет.
Вторичный заработок
Преимущества вторичного рынка
в том, что потратив время на поиски, можно найти полностью готовые к
проживанию, отремонтированные «однушки» по цене от $55 тыс. Их можно
рассматривать только как жилье для себя или как объект для сдачи в аренду, т.к.
расположены такие объекты в достаточно старых домах. «Приобретая жилье с целью
инвестиций, стоит избегать квартир, ликвидность которых постепенно снижается:
«хрущевок» и старых панельных 9-этажек. Как покупка для проживания при
ограниченном бюджете они подходят, а как инвестиционное вложение могут не
оправдать вложенных средств и ожиданий», - предупреждает И. Луханина.
Действительно, рассчитывать на
удачную перепродажу таких квартир не приходится – цены на них не растут в
течение последних 1,5-2 лет, колеблясь в пределах $55-65 тыс., причем часто
стоимость зависит не от качества объекта, а от желания хозяина продать его
именно за желаемую стоимость.
«По нашим данным, так
называемый «индекс доходности» наконец достиг нулевого значения (раньше был
отрицательным). Это означает, что в среднесрочном плане вложения в киевские
квартиры с целью сдачи их в аренду стали наконец-то безубыточны», - добавляет
оптимизма В. Коломейко. И тут же предупреждает, что если начнется новый кризис
и цены вновь начнут падать, то вложения в недвижимость с целью сдачи ее в
аренду вновь станут убыточными.
Исходя из сегодняшних цен на
жилье и ставок аренды, «однушка» в панельном доме окупится лет за 13-16.
Например, при стоимости квартиры в $60 тыс. и размере аренды в $300-350
ежегодно она будет приносить 6-7% дохода. Это меньше, чем гривневый депозит, но
больше, чем валютный. Иными словами, деньги вернутся за 16,7-14,2 лет.
Наталья Тарасова, UGMK.INFO