Попит породив пропозицію: за даними агентств нерухомості,
зараз в країні працює близько трьох десятків невеликих компаній, які в короткі
терміни зводять поблизу мегаполісів компактні котеджі на 1-2 сім'ї або
3-4-поверхові будинки так званого «клубного типу». Наша сьогоднішня розмова -
про останніх.
«АіФ» вже розповідав про деякі підводні камені, які
підстерігають майбутніх мешканців економ-житла різного типу. Проте в редакцію
продовжують надходити питання читачів на цю тему.
Клубок питань про «клубний» будинок
Хочемо купити квартиру в новому 4-поверховому будинку
(його називають «клубним») в 12 км від межі міста. Компанія-забудовник -
маленька, нікому не відома, але будує швидко, здати повинна в обіцяний термін.
Бентежить питання: з чим пов'язана невисока ціна (вона майже наполовину нижче,
ніж у великих компаній, що будують по сусідству)? О. Лятошевська, Харків
- Нерідко маленькі компанії некоректно називають ціну,
«забувши» включити до неї багато складових, платити за які покупцеві все одно
доведеться, - розповідає експерт Олексій Сотніков. - Та й саме будівництво для
маленьких компаній обходиться дешевше - якщо ця компанія, що складається з
кількох людей, виступає як фізична особа та веде «приватне будівництво».
До речі, назва «клубний дім» часто вживається
забудовниками невірно. Спочатку так називалися новобудови, які зводяться за
ексклюзивними (недешевими) проектами в престижних зонах - невеликі будинки на
4-20 квартир, де всі мешканці (як правило, заможні) знають один одного і готові
разом співіснувати. Будинки будувалися відповідально і ґрунтовно. Очевидно, що
такі об'єкти мали вартість вище середньоринкової.
Сьогодні так називають 3-4-поверхові будинки теж на
невелику кількість квартир, але у забудовників завдання зовсім інше: побудувати
максимально швидко і дешево. Звідси - економія, яка доходила до абсурду - в
першу чергу, на матеріалах. Варто пам'ятати: зважившись на покупку,
підготуйтеся до численних клопотів і витрат, застерігає О. Сотніков.
Ще на стадії перевірки документів, наявних у забудовника,
не зайве підключити юристів. Попередній договір краще укласти у нотаріуса.
Контроль за якістю будівництва на державному рівні фактично не ведеться,
впевнений експерт, відповідальність забудовника за якість робіт - мінімальна.
Рекомендація для мешканців: організуйте перед здачею будинку його незалежну
будівельну та технічну експертизу. Добре, якщо її зроблять представники
ліцензованої будівельної компанії чи серйозної оціночної фірми. Нарешті, швидше
за все, доведеться витратитися на виділення викупленої вами частини будинку
після офіційної його здачі і оформлення угоди купівлі-продажу. Все це здорожить
покупку якщо не вдвічі, то на 30-40%, вважає О. Сотніков.
Крім того, в процесі експлуатації мешканцям доведеться
самостійно укладати договори з обслуговуючими організаціями з надання
комунальних послуг та вивезення сміття, що може підняти в ціні вартість
проживання в такій квартирі на 30-70% щомісяця (на тлі середньої вартості ЖКП в
регіоні). Оновлювати договір доведеться щорічно.
Що треба перевіряти
А) Земля, на якій ведеться будівництво:
- її цільове призначення, як, ким
і коли було оформлено землевідведення і чи є воно законним (чи не є ці землі
частиною рекреаційної території та прибережної зони, де за законом будівництво
заборонене);
- стан ґрунтів (зокрема, як
близько знаходяться ґрунтові води, чи існує небезпека зсувів та ін.)
Б) Об'єкт, що будується:
- чи дотримуються будівельні
норми;
- які матеріали використовуються
і хто їх постачає (важливо, щоб постачальниками були широко відомі виробники
або посередники);
- які бригади працюють і на яких
умовах (відсутність постійної бригади або хоча б її «кістяка» має насторожити).
В) Фінансовий стан та репутація забудовника:
- з якими фінансовими установами
співпрацює (зокрема, чи є у нього кредитні зобов'язання і як він їх виконує);
- чи існує страхова компанія, що
страхує ризики можливого припинення будівництва або знищення об'єкта.
Що треба пам'ятати
Вносячи гроші за квартиру в споруджуваному «клубному будинку»
чи котеджі, ви нічого не купуєте: ви лише даєте аванс якійсь фізособі, яка, за
попереднім договором, зобов'язується надати вам послугу (виділити вашу частину
в приватному будинку, який буде побудований). За законом, приватний будинок не
може бути проданий до завершення будівництва та здачі в експлуатацію. На стадії
здачі в експлуатацію у таких забудовників нерідкі проблеми з місцевими органами
влади і обслуговуючими організаціями, які не хочуть підключати новобудову до
мереж тепло-, водо-, газо-і електропостачання. Це відтягує процес здачі (і
укладання угоди купівлі-продажу) на невизначений термін. До цього часу ви не є
власником обраної квартири.
ПОРАДА «АіФ»
Оформляючи попередній договір, вимагайте від забудовника
додаток до нього – план поповерховий, на якому повинна бути виділена квартира,
що буде згодом вам належати. Так ви мінімізуєте ризик повторного продажу цієї ж
квартири іншим людям.
Світлана Голландс, «Аргументы и факты в Украине»