Спрос породил предложение: по данным
агентств недвижимости, сейчас в стране работает около трех десятков небольших
компаний, в короткие сроки возводящих вокруг мегаполисов компактные коттеджи на
1-2 семьи или 3-4-этажные дома так называемого «клубного типа». Наш сегодняшний
разговор - о последних.
«АиФ» уже рассказывал о некоторых
подводных камнях, которые подстерегают будущих жильцов эконом-жилья разного
типа. Однако в редакцию продолжают поступать вопросы читателей на эту тему.
Клубок
вопросов о «клубном» доме
Хотим купить квартиру в новом 4-этажном
доме (его называют «клубным») в 12 км от черты города. Компания-застройщик -
маленькая, никому не известная, но строит быстро, сдать должна в обещанный
срок. Смущает вопрос: с чем связана невысокая цена (она почти вполовину ниже,
чем у больших компаний, строящих по соседству)?
О. Лятошевская, Харьков
- Нередко маленькие компании некорректно
называют цену, «забыв» включить в нее многие составляющие, платить за которые
покупателю все равно придется, - рассказывает эксперт Алексей Сотников. - Да и
само строительство для маленьких компаний обходится дешевле - если эта
компания, состоящая из нескольких человек, выступает как физическое лицо и
ведет «частное строительство».
Кстати, название «клубный дом» часто
употребляется застройщиками неверно. Изначально так назывались новостройки,
возводимые по эксклюзивным (недешевым) проектам в престижных зонах - небольшие
дома на 4-20 квартир, где все жильцы (как правило, состоятельные) знают друг
друга и готовы вместе сосуществовать. Дома строились ответственно и
основательно. Очевидно, что такие объекты имели стоимость выше среднерыночной.
Сегодня так называют 3-4-этажные дома
тоже на небольшое количество квартир, но у застройщиков задача совсем иная:
построить максимально быстро и дешево. Отсюда - экономия, доходящая до абсурда
- в первую очередь, на материалах. Стоит помнить: решившись на покупку,
подготовьтесь к многочисленным хлопотам и расходам, предостерегает А. Сотников.
Еще на стадии проверки документов,
имеющихся у застройщика, нелишне подключить юристов. Предварительный договор
лучше заключить у нотариуса. Контроль за качеством строительства на
государственном уровне фактически не ведется, уверен эксперт, ответственность
застройщика за качество работ - минимальная. Рекомендация для жильцов:
организуйте перед сдачей дома его независимую строительную и техническую
экспертизу. Хорошо, если ее сделают представители лицензированной строительной
компании или серьезной оценочной фирмы. Наконец, скорее всего, придется
потратиться на выделение выкупленной вами части дома после официальной его
сдачи и оформления сделки купли-продажи. Все это удорожит покупку если не
вдвое, то на 30-40%, считает А. Сотников.
Кроме того, в процессе эксплуатации
жильцам придется самостоятельно заключать договора с обслуживающими
организациями по предоставлению коммунальных услуг и вывозу мусора, что может
поднять в цене стоимость проживания в такой квартире на 30-70% ежемесячно (на
фоне средней стоимости ЖКУ в регионе). Обновлять договора придется ежегодно.
Что
надо проверять
А) Земля, на которой ведется
строительство:
- ее целевое назначение, как, кем
и когда был оформлен землеотвод и является ли он законным (не являются ли эти
земли частью рекреационной территории или прибрежной зоны, где по закону
строительство запрещено);
- состояние почв (в частности,
как близко находятся грунтовые воды, существует ли опасность оползней и др.).
Б) Строящийся объект:
- соблюдаются ли строительные
нормы;
- какие материалы используются и
кто их поставляет (важно, чтобы поставщиками были широко известные
производители или посредники);
- какие бригады работают
и на каких условиях (отсутствие постоянной бригады или хотя бы ее «костяка»
должно насторожить).
В) Финансовое состояние и репутация
застройщика:
- с
какими финансовыми учреждениями сотрудничает (в
частности, имеются ли у него кредитные обязательства и как он их выполняет);
- существует ли страховая
компания, страхующая риски возможного прекращения строительства или уничтожения
объекта.
Что
надо помнить
Внося деньги за квартиру в строящемся
«клубном доме» или коттедже, вы ничего не покупаете: вы лишь даете аванс
некоему физлицу, которое, по предварительному договору, обязуется оказать вам
услугу (выделить вашу часть в частном доме, который будет построен). По закону,
частный дом не может быть продан до завершения строительства и сдачи в
эксплуатацию. На стадии сдачи в эксплуатацию у таких застройщиков нередки
проблемы с местными органами власти и обслуживающими организациями, которые не
хотят подключать новостройку к сетям тепло-, водо-, газо- и электроснабжения.
Это оттягивает процесс сдачи (и заключения сделки купли-продажи) на
неопределенный срок. До этого времени вы не являетесь собственником выбранной
квартиры.
СОВЕТ «АиФ»
Оформляя предварительный договор, требуйте
от застройщика приложение к нему - поэтажный план, на котором должна быть
выделена квартира, что будет впоследствии вам принадлежать. Так вы
минимизируете риск повторной продажи этой же квартиры другим людям.
Светлана
Голландс, «Аргументы и факты в Украине»