Прийшов час підвести підсумки цього, дуже
непростого для ринку, року.
Вже зараз можна
сказати, що прогнози з приводу обвалу цін на 10-15% до кінця року, не
виправдалися. Чому? Пояснень може бути кілька. Найпростіше — стагнація і
уповільнення всіх процесів на ринку. При цьому, впала не ціна, а кількість угод
— укладалися лише найнеобхідніші. Інше ймовірне пояснення, яке, зокрема,
пропонує експерт у сфері довгострокового прогнозування, директор консалтингової
фірми ВАЛКОЛ, професор Володимир Воронін, — ринок досяг дна, і найближчим часом
ціни почнуть зростати. Може, звичайно, і почнуть, якщо влада своїми
нововведеннями ринок не доб'є остаточно. А ймовірність цього, враховуючи
запропоноване в податковому кодексі на 2014 рік, трохи вище, ніж зростання цін.
Але про прогнози
— нижче. Спочатку підіб'ємо деякі підсумки року.
Рік стресових нововведень
У 2013 році ринок
зіткнувся відразу з рядом нововведень, кожне з яких, начебто, було покликане
привести ринок до нових цивілізованих правил, але на ділі тільки створювало
перешкоди і, що вже там, сприяло формуванню нових корупційних схем.
Так, у січні були
введені нові правила реєстрації майнових прав на нерухомість через єдиний
реєстр, а вже в листопаді ми зіткнулися з тим, що достатньо невеликого «збою» в
особі нового керівництва, щоб всі реєстри Мін'юсту, включаючи реєстр прав на
нерухоме майно, виявилися недоступними. Причин, чому так сталося, ми, як і
очікувалося, не дізналися. Проте в процесі стало відомо багато недоліків цього
та інших реєстрів Міністерства.
Друге невдале
нововведення цього року — податок на нерухомість, який таку кількість разів
вводиться і скасовується, що впору заплутатися, треба платити чи ні.
Далі було
обмеження розрахунків готівкою сумою в 150 000 грн. Готували його близько року,
але до моменту запровадження обмеження, непідготовленими до нього виявилися...
банки. Продавці, покупці і нотаріуси намагалися якось знайти способи оформити
угоду. Співробітники ж окремих банків, в які ми дзвонили безпосередньо напередодні
нововведення, були навіть не в курсі, що таке планується!
Сьогодні ж ми
можемо констатувати, що знайдені не тільки способи оформити угоду за законом, а
й способи його обійти, розрахувавшись по-старому готівкою.
Ну, і, нарешті,
нові правила оцінки, скандал з якими злегка вщух тільки в силу революційних
подій в країні.
Тобто, жодне з
нововведень 2013 року успішним назвати не можна. Однак у 2014 р. уряд готує нам
нові.
Видима стабільність
За даними порталу
нерухомості Domik.net, середня ціна квадратного метра квартири в Києві за 2013
практично не змінилася: рік тому вона становила $1691, сьогодні — $1702,
причому на рівні $1699-1702 ціна квадратного метра тримається з квітня.
Однак по окремих
сегментах все не настільки однозначно.
Подорожчали,
наприклад, тільки квартири в новобудовах — на 3,5% за рік, до $1860 за
квадратний метр.
При цьому в
цегляних новобудовах квартири подорожчали на 4,4% до $2028 за кв.м., в
панельних — на 4,6%, до $1612.
Однокімнатні
квартири в новобудовах, як і рік тому, за ціною квадратного метра найдешевші,
хоч і подорожчали на 1,8% до $1715. Двокімнатні подорожчали більше — на 3,6%,
до $1839 кв.м. Трикімнатні як і раніше найдорожчі серед найбільш популярних
сегментів — $1946, зростання цін тут склало 2,8%.
У будинках всіх
інших типів квартири в ціні впали.
У дореволюційних
будинках — на 3,4%, до $2948 за квадратний метр. У «сталінках» — на 5%, до $2398
за кв.м, у відомчих будинках серії «покращена цегла» сьогодні квадратний метр
коштує $1836 — на 2,7% дешевше, ніж рік тому.
Більш бюджетні
типи житла теж в ціні впали. Квартири в будинках серії «стара цегла»
подешевшали на 1,3%, до $1697 за кв.м. А от у будинках серії «стара панель»
помітно більше — на 7,2%, до $1564. Рік тому квартири в таких будинках стояли
дорожче, ніж в будинках серії «типова панель», сьогодні — дешевше. Останні
подешевшали на 2,6%, до $1611 за кв.м. У будинках серії «поліпшена типова
панель» квартири, як і раніше, найдешевші за ціною квадратного метра — $1511,
на 2,6% дешевше, ніж рік тому.
В цілому така
цінова динаміка цілком закономірна: житло більш нове і якісне дорожчає, а старе
і зношене — дешевшає.
Також варто
відзначити, що така зміна цін наближає український ринок до західних тенденцій,
де житло в новобудовах коштує дорожче, ніж у старому фонді. Правда, на Заході
під новобудовами розуміють первинний ринок, а в Україні поки дорожче коштують
квартири на вторинному.
Що рік прийдешній нам готує...
... за винятком нових податків?
По-перше, не
врегульованою раніше залишається ріелторська діяльність. Незважаючи на те, що
відповідний законопроект був внесений на розгляд Верховної Ради ще півроку тому,
поки ніяких зрушень у цьому питанні не помітно. З одного боку, представники
професійного співтовариства, зокрема, Президент Союзу фахівців з нерухомості
України Олександр Рубанов, вважають, що професія ріелтора сьогодні перебуває в
такому стані, що змінити щось можна тільки «операційним шляхом» — законодавчим
регулюванням. З іншого боку, у ріелторів до законопроекту чимало питань,
зокрема, які стосуються обмеження розміру комісії. У Мінекономіки, в свою чергу,
кажуть, що готові розглядати пропозиції фахівців.
Що стосується
перспектив зміни цін на квартири, багато що залежатиме від того, чи приймуть
бюджет на 2014 рік у тому, вигляді, в якому він сьогодні поданий. Якщо так,
можна очікувати зростання на горезвісні 15-17% і повної зупинки вторинного
ринку.
Якщо ж ні, ринок,
швидше за все, залишиться в тому ж стані рецесії, в якому перебуває сьогодні.
Чому так?
З одного боку,
схоже, ринок дійсно знаходиться в стані очікування відновлення і подальшого
зростання цін, як вважає В.Воронін. З іншого — рости йому нікуди. По-перше,
квартири просто нікому купувати. По-друге, зараз немає жодного сприятливого
фактора, здатного спровокувати зростання цін. Президент FIABCI — Україна
Олександр Бондаренко наводить 5 таких факторів: 1) стабільний стан економіки зі
зростанням доходів населення, 2) наявність реальної іпотеки — в Україні, на
думку експерта, існує тільки квазі-іпотека, 3) стабільне зростання чисельності
середнього класу, 4) європейські стандарти законодавства та 5) впевненість
населення у завтрашньому дні.
Водночас, багато
експертів погоджуються з тим, що поточний стан ринку сприятливий для інвестицій
— рано чи пізно ціни почнуть зростати. Але, оскільки невідомо, як скоро для
цього складуться сприятливі обставини, цю тезу поки що можна визнати
справедливою тільки для сегмента новобудов.
Наталія Рева, Domik.ua-нерухомість