Пришло время
подвести итоги этого, очень непростого для рынка, года.
Уже сейчас можно сказать, что прогнозы по поводу обвала цен
на 10-15% к концу года, не оправдались. Почему? Объяснений может быть
несколько. Самое простое — стагнация и замедление всех процессов на рынке. При
этом, упала не цена, а количество сделок — заключались лишь самые необходимые.
Другое вероятное объяснение, которое, в частности, предлагает эксперт в сфере
долгосрочного прогнозирования, директор консалтинговой фирмы ВАЛКОЛ, профессор
Владимир Воронин, - рынок достиг дна, и в ближайшее время цены начнут расти.
Может, конечно, и начнут, если власть своими нововведениями рынок не добьет
окончательно. А вероятность этого, учитывая предложенное в налоговом кодексе на
2014 год, несколько выше, чем роста цен.
Но о прогнозах — ниже. Сначала подведем некоторые итоги
года.
Год стрессовых
нововведений
В 2013 году рынок столкнулся сразу с рядом нововведений,
каждое из которых, вроде бы, было призвано привести рынок к новым цивилизованным
правилам, но на деле только создавало препятствия и, что уж там, способствовало
формированию новых коррупционных схем.
Так, в январе были введены новые правила регистрации
имущественных прав на недвижимость через единый реестр, а уже в ноябре мы столкнулись
с тем, что достаточно небольшого «сбоя» в лице нового руководства, чтобы все
реестры Минюста, включая реестр прав на недвижимое имущество, оказались
недоступными. Причин, почему так случилось, мы, как и ожидалось, не узнали.
Зато в процессе стали известны многие недостатки этого и других реестров
Министерства.
Второе неудачное нововведение сего года — налог на
недвижимость, такое количество раз вводимый и отменяемый, что впору запутаться,
надо платить или нет.
Дальше было ограничение расчетов наличными суммой в 150 000
грн. Готовили его около года, но к моменту введения ограничения,
неподготовленными к нему оказались... банки. Продавцы, покупатели и нотариусы
пытались как-то найти способы оформить сделку. Сотрудники же отдельных банков,
в которые мы звонили непосредственно накануне нововведения, были даже не в
курсе, что такое планируется!
Сегодня же мы можем констатировать, что найдены не только
способы оформить сделку по закону, но и способы его обойти, рассчитавшись по
старинке наличными.
Ну, и, наконец, новые правила оценки, скандал с которыми
слегка утих только в силу революционных событий в стране.
То есть, ни одно из новшеств 2013 года успешным назвать
нельзя. Однако в 2014 правительство готовит нам новые.
Видимая стабильность
По данным портала недвижимости Domik.net, средняя цена квадратного метра квартиры в Киеве за 2013 год
практически не изменилась: год назад она составляла $1691, сегодня - $1702,
причем на уровне $1699-1702 цена квадратного метра держится с апреля.
Однако по отдельным сегментам все не столь однозначно.
Подорожали, например, только квартиры в новостройках — на
3,5% за год, до $1860 за квадратный метр.
При этом в кирпичных новостройках квартиры подорожали на 4,4%
до $2028 за кв.м., в
панельных — на 4,6%, до $1612.
Однокомнатные квартиры в новостройках, как и год назад, по
цене квадратного метра самые дешевые, хоть и подорожали на 1,8% до $1715.
Двухкомнатные подорожали больше — на 3,6%, до $1839 за кв.м. Трехкомнатные
по-прежнему самые дорогие среди наиболее популярных сегментов - $1946, рост цен
здесь составил 2,8%.
В домах всех остальных типов квартиры в цене упали.
В дореволюционных домах — на 3,4%, до $2948 за квадратный
метр. В «сталинках» - на 5%, до $2398 за кв.м, в ведомственных домах серии
«улучшенный кирпич» сегодня квадратный метр стоит $1836 — на 2,7% дешевле, чем
год назад.
Более бюджетные типы жилья тоже в цене упали. Квартиры в
домах серии «старый кирпич» подешевели на 1,3%, до $1697 за кв.м. А вот в домах
серии «старая панель» заметно больше — на 7,2%, до $1564. Год назад квартиры в
таких домах стояли дороже, чем в домах серии «типовая панель», сегодня —
дешевле. Последние подешевели на 2,6%, до $1611 за кв.м. В домах серии
«улучшенная типовая панель» квартиры по-прежнему самые дешевые по цене квадратного
метра - $1511, на 2,6% дешевле, чем год назад.
В целом такая ценовая динамика вполне закономерна: жилье
более новое и качественное дорожает, а старое и сношенное — дешевеет.
Также стоит отметить, что такое изменение цен приближает
украинский рынок к западным тенденциям, где жилье в новостройках стоит дороже,
чем в старом фонде. Правда, на Западе под новостройками понимают первичный
рынок, а в Украине пока дороже стоят квартиры на вторичном.
Что год грядущий нам
готовит...
… за исключением
новых налогов?
Во-первых, не урегулированной по-прежнему остается
риелторская деятельность. Несмотря на то, что соответствующий законопроект был
внесен на рассмотрение Верховной Рады еще полгода назад, пока никаких подвижек
в этом вопросе не заметно. С одной стороны, представители профессионального
сообщества, в частности, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины
Александр Рубанов, считают, что профессия риелтора сегодня находится в таком
состоянии, что изменить что-то можно только «операционным путем» - законодательным
регулированием. С другой стороны, у риелторов к законопроекту немало вопросов,
в частности, касающихся ограничения размера комиссии. В Минэкономики, в свою
очередь, говорят, что готовы рассматривать предложения специалистов.
Что касается перспектив изменения цен на квартиры, многое
будет зависеть от того, примут ли бюджет на 2014 год в том, виде, в каком он
сегодня подан. Если да, можно ожидать роста на пресловутые 15-17% и полной
остановки вторичного рынка.
Если же нет, рынок, скорее всего, останется в том же
состоянии рецессии, в котором находится сегодня.
Почему так?
С одной стороны, похоже, рынок действительно находится в
состоянии ожидания восстановления и дальнейшего роста цен, как считает
В.Воронин. С другой — расти ему некуда. Во-первых, квартиры просто некому
покупать. Во-вторых, сейчас нет ни одного благоприятного фактора, способного
спровоцировать рост цен. Президент FIABCI-Украина Александр Бондаренко приводит 5 таких факторов: 1)
стабильное состояние экономики с ростом доходов населения, 2) наличие реальной
ипотеки — в Украине, по мнению эксперта, существует только квази-ипотека, 3)
стабильный рост численности среднего класса, 4) европейские стандарты
законодательства и 5) уверенность населения в завтрашнем дне.
В то же время, многие эксперты соглашаются с тем, что
текущее состояние рынка благоприятно для инвестиций — рано или поздно цены
начнут расти. Но, поскольку неизвестно, как скоро для этого сложатся
благоприятные обстоятельства, тезис этот пока можно признать справедливым
только для сегмента новостроек.
Наталия Рева, Domik.ua-недвижимость