"Чорними"
ріелторами називають людей, які займаються операціями купівлі-продажу
нерухомості шахрайським шляхом. Їх мета - відібрати квартиру у законного
власника з метою перепродажу. Також є компанії, які продають застарілі бази
даних бажаючим зняти квартиру. Delo.UA поцікавилося у юриста компанії ARPA Real
Estate Олександра Мороза, як можна убезпечити себе від недобросовісних
ріелторів.
"З морально-етичної
точки зору ми бачимо ситуацію таким чином: людина звернулася в агентство з
метою зняти конкретну квартиру, заплатив гроші, але вона не отримала очікуваного
результату. Тобто вона має всі підстави на повернення грошей та відшкодування
збитків.
Але це тільки з
морально-етичної точки зору. Розглядаючи ситуацію з юридичного боку, ми маємо
наступне: громадянин ("замовник" за договором) уклав з агентством
нерухомості ("виконавцем") договір про надання інформаційних послуг,
предметом якого, згідно п. 1.1. договору, є: надання інформації у вигляді
інформаційних пакетів (бази даних) з оренди нерухомості у вигляді відкриття
доступу до телефонів на сайті, або у вигляді роздруківки.
Варто так само
відзначити, що, згідно з п. 2.1.1. договору, виконавець зобов'язується щодня
оновлювати зазначені інформаційні пакети, а так само виконавець несе
відповідальність за своєчасність оновлення інформації (п.4.1. договору).
Все досить ясно і
прозоро, проблема лише в тому, що в договорі немає ні слова про те, що
виконавець зобов'язаний надавати актуальну інформацію. Тобто, надавши замовнику
базу даних і щодня її оновлюючи (причому, не важливо свіжими чи застарілими
даними) - виконавець є таким, який сумлінно і належним чином виконує всі умови
договору. Відповідно, у замовника немає правових підстав для заперечування
договору в рамках невиконаних агентством своїх зобов'язань.
У даному
контексті можна говорити хіба що про укладення договору під впливом помилки (стаття
229 Цивільного кодексу України) адже замовник очікував зовсім іншого результату,
укладаючи договір. У такому випадку такий договір може бути визнаний судом
недійсним. Однак, варто звернути увагу на те, що згідно п. 19 постанови Пленуму
Верховного Суду № 9 від 06.11.2009 року:
"…Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину
(стаття 229 ЦК ( 435-15 )), мають iснувати саме на момент вчинення правочину.
Особа на пiдтвердження своїх вимог про визнання правочину недiйсним повинна
довести, що така помилка дiйсно мала мiсце, а також що вона має iстотне
значення.
Не є помилкою щодо якостi речi неможливiсть її використання
або виникнення труднощiв у її використаннi, що сталося пiсля виконання хоча б
однiєю зi сторiн зобов`язань, якi виникли з правочину, i не пов`язане з
поведiнкою iншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо
розрахунку одержання користi вiд вчиненого правочину."
Говорячи простою
мовою, неважливо, що замовник хотів зняти в оренду саме конкретну квартиру, він
підписав договір, за яким йому надавали базу даних. Цю базу йому надали,
відповідно - немає підстав для претензій, тим більше, що ця база ще і щодня
" оновлюється ". До речі, не важливо що інформація - не актуальне,
адже про те що вона повинна бути " свіжої " - немає ні слова в
договорі. А, замовник, підписавши такий договір, погодився з цим. Так само не
варто забувати про те, що у виконавця буде "залізний" аргумент у
вигляді п. 4.2. договору: виконавець не несе відповідальності за дії третьої
сторони, на яку останній буде посилатися на виправдання того, що інформація в
базі не є актуальною.
Не дивлячись на
викладене вище, припустимо, що позивач все ж виграє судове засідання, але якою
ціною? Судові витрати, витрати на правову допомогу, час і нерви, - і все це за
180 грн + малоймовірне відшкодування морального збитку (зважаючи на те, що
живемо ми не в США і довести його наявність і, що найголовніше, - обґрунтувати
розміри / ціну - досить проблематично).
Що робити якщо ви потрапили в таку ситуацію?
Захист своїх прав
у суді в цій ситуації, є недоцільним (з причин, викладених вище). Можна
поскаржитися в прокуратуру та податкову, пославшись на те, що вас обдурили і
ввели в оману шахраї. Так само варто звернути увагу на те, що після оплати
послуг Виконавець не виписав товарний чек на вашу вимогу, як це передбачено п.
15 ст. 3 Закону України "Про використання реєстраторів розрахункових
операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг". Очікувати
багато від такої скарги - не варто, але попсувати нерви " Агентству
нерухомості " - ви зможете.
Запропоновані
механізми правового захисту, швидше за все, не виправдають очікувань людини, яка
потрапила у подібну ситуацію, але дозволять зробити відповідні висновки і
уникнути в подальшому подібних неприємностей.
Дуже важливо
уважно читати договір і підписувати його тільки після того, як ви переконаєтеся,
що він відображає саме ті правовідносини, в які ви маєте намір вступити, в
іншому випадку, нарікати доведеться тільки на себе".
Олександр Мороз,
юрист компанії ARPA Real Estate, Delo.UA