"Черными" риелторами называют людей, которые
занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем. Их цель —
отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Также есть
компании, которые продают устаревшие базы данных желающим снять квартиру. Delo.UA
поинтересовалось у юриста компании ARPA Real Estate Александра Мороза, как
можно обезопасить себя от недобросовестных риелторов.
"С морально-этической точки зрения мы видим ситуацию
таким образом: человек обратился в агентство с целью снять конкретную квартиру,
заплатил деньги, но он не
получил ожидаемого результата. То есть он имеет все основания на возврат денег и возмещение ущерба.
Но это только с морально-этической точки зрения.
Рассматривая ситуацию с юридической стороны, мы имеем следующее: гражданин
("заказчик" по договору) заключил с агентством недвижимости
("исполнителем") договор об оказании информационных услуг, предметом
которого, согласно п. 1.1. договора, является: предоставление информации в виде
информационных пакетов (базы данных) по аренде недвижимости в виде открытия
доступа к телефонам на сайте, либо в виде распечатки.
Стоит так же отметить, что, согласно п. 2.1.1. договора, исполнитель обязуется ежедневно обновлять указанные информационные
пакеты, а также исполнитель несет ответственность за своевременность обновления
информации (п.4.1. договора).
Все довольно ясно и прозрачно, проблема лишь в том, что в
договоре нет ни слова о том, что исполнитель обязан предоставлять актуальную
информацию. То есть, предоставив заказчику базу данных и ежедневно ее обновляя
(при чем, неважно свежими или устарелыми данными) — исполнитель является
таковым, который добросовестно и надлежащим образом исполняет все условия
договора. Соответственно, у заказчика — нет правовых оснований для оспаривания
договора в рамках неисполнения агентством своих обязательств.
В данном контексте можно говорить разве что о заключении
договора под воздействием ошибки (статья 229 Гражданского кодекса Украины) ведь
заказчик ожидал совершенно иного результата, заключая договор. В таком случае
такой договор может быть признан судом недействительным. Однако, стоит обратить
внимание на то, что согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда № 9 от
06.11.2009 года:
"…Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину
(стаття 229 ЦК ( 435-15 )), мають iснувати саме на момент вчинення правочину.
Особа на пiдтвердження своїх вимог про визнання правочину недiйсним повинна
довести, що така помилка дiйсно мала мiсце, а також що вона має iстотне
значення.
Не є помилкою щодо якостi речi неможливiсть її використання
або виникнення труднощiв у її використаннi, що сталося пiсля виконання хоча б
однiєю зi сторiн зобов`язань, якi виникли з правочину, i не пов`язане з
поведiнкою iншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо
розрахунку одержання користi вiд вчиненого правочину."
Говоря простым языком, неважно, что заказчик хотел снять в
аренду именно конкретную квартиру, он подписал договор, по которому ему
предоставляли базу данных. Эту базу ему предоставили, соответственно — нет
оснований для претензий, тем более что эта база еще и ежедневно
"обновляется". Кстати, неважно, что информация — не актуальная, ведь о том, что она должна быть "свежей" —
нет ни слова в договоре. А, заказчик, подписав такой договор, согласился с
этим. Также не стоит забывать о том, что у исполнителя будет
"железный" аргумент в виде п. 4.2. договора: исполнитель не несет
ответственности за действия третей стороны, на которую
последний будет ссылаться в оправдание того, что информация в базе не
является актуальной.
Несмотря на изложенное выше, допустим, что истец все же
выиграет судебное заседание, но каковой ценой? Судебные издержки, затраты на
правовую помощь, время и нервы, — и все это за 180 грн. + маловероятное
возмещение морального ущерба (ввиду того, что живем мы не в США и доказать его
наличие и, что самое главное, — обосновать размеры/цену — довольно
проблематично).
Что делать если вы
попали в такую ситуацию?
Защита своих прав в суде в этой ситуации, является
нецелесообразной (по причинам,
изложенным выше). Можно пожаловаться в прокуратуру и налоговую, сославшись на
то, что вас обманули и ввели в заблуждение мошенники. Так же стоит обратить
внимание на то, что после оплаты услуг Исполнитель не выписал товарный чек по
вашему требованию, как это предусмотрено п. 15 ст. 3 Закона Украины "Про
использование регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного
питания и услуг". Ожидать многого от такой жалобы — не стоит, но попортить
нервы "Агентству недвижимости" — вы сможете.
Предложенные механизмы правовой защиты, скорее всего, не
оправдают ожиданий попавшего в подобную ситуацию человека, но позволят сделать
соответствующие выводы и избежать в дальнейшем подобных неприятностей.
Очень важно внимательно читать договор и подписывать его
только после того, как вы убедитесь, что он отображает именно те
правоотношения, в которые вы намерены вступить, в противном случае, сетовать
придется только на себя".
Олександр Мороз, юрист компании ARPA Real Estate, Delo.UA